Большинство офлайн-бизнеса, который находится несколько выше микроуровня, начинается со строительства (склада, АЗС или гостиницы), а значит – с земельного участка.
Это базовый этап любого проекта строительства. Часто на этом этапе возникают трудности, которые становятся причиной замораживания или переноса на другую локацию.
Перейду к примеру: частный земельный участок сельскохозяйственного назначения расположен рядом с городом. Владелец хотел прекратить выращивать аграрную продукцию и построить на ней жилой комплекс.
С этой целью он должен начать процедуру изменения целевого назначения участка.
Это означает, что ему необходимо пройти несколько сессий местного совета, ряд согласований и, возможно, инициировать внесение изменений в Генеральный план. То есть надо потратить хотя бы год (это при лояльном отношении к инициативе местных властей) только на то, чтобы можно было начать процесс получения разрешительных документов.
Дальше может быть еще год. У Украины нет столько времени на "маринование" человека, который в условиях войны или послевоенного восстановления инициирует создание нового проекта.
Кто-то может апеллировать к тому, что в данном случае будет нанесен ущерб сельскому хозяйству. Отвечаю: мы живем в то время, когда коэффициент полезного действия должен быть 100%. На меньшее у нас нет права. Сравним пользу для бюджета разных вариантов использования земли, взяв для расчета только НДС.
Чтобы вычислить количество сгенерированного НДС, необходимо знать конечную стоимость продукта, который будет произведен и реализован в пределах гектара земли.
Зерно. При среднем показателе урожайности пшеницы 6 тонн с га и конечной цене продажи 9 тыс. грн мы получим 54 тыс. грн, из которых НДС составит 10,8 тыс. грн (для пшеницы действует ставка 14%, но для наглядности берем общую ставку).
За десять лет гектар сгенерирует в бюджет 108 тыс. грн. Для возделывания одного гектара поля зерновых культур трудно вычислить, сколько будет создано рабочих мест, поскольку для этого не нужны постоянные наемные работники.
Орешник. Полноценно плодоносить растение начнет на четвёртый год после посадки, а в первые годы доходов почти не будет. При урожайности 4 тонны с гектара и цене очищенного фундука 300 грн за кг получится 1,2 млн грн дохода, из которых будет уплачено 240 тыс грн НДС, за десять лет – 1,44 млн грн (первые три года не считаем).
Здесь будут созданы два постоянных рабочих места и ориентировочно четыре – сезонные.
Гостиничный комплекс. Чтобы точно войти в рамки Государственных строительных норм, на одном гектаре застроим всего 20% территории двухэтажными сооружениями. Это не менее 70 номеров, которые будут сдаваться по цене, присущей пригородной зоне областного центра: 1200 грн в сутки.
За основу берем среднестатистическую норму загруженности – 50%. В итоге получим 1,26 млн грн дохода за месяц, за год – 15,12 млн грн, из которых НДС составит 1,06 млн грн (ставка НДС для гостиничного бизнеса составляет 7%).
За десять лет будет уплачено 10,58 млн грн НДС. Следует добавить, что капитальные инвестиции в строительство такого комплекса по наименьшим меркам составят 150 млн. грн. Кроме того, будет создано не менее 20 постоянных рабочих мест.
Жилой комплекс. За основу возьмем идею малоэтажного строительства (три этажа). При норме застройки участка не более 50% выходит, что можно построить 11 тыс кв м жилья, которые могут быть проданы по 25 тыс грн за кв м. В итоге получим 275 млн грн, из которых НДС составит 55 млн грн.
Хотя это будет только разовая генерация продукта, с которого будет уплачен налог на добавленную стоимость, это в 5092 раза больше, чем размер годового НДС от выращивания пшеницы, или в 229 раз больше, чем с выращивания фундука.
При этом на несколько лет будет создано не менее 40 рабочих мест. Бонусом для экономики станет то, что в жилье владельцы будут делать ремонты и покупать вещи.
Мы не против сельского хозяйства, мы понимаем его полезность и необходимость. Мы тоже не считаем, что все вокруг нужно застроить. Это были лишь примеры, в каких ситуациях можно более правильно использовать участок.
Всемирный банк использует понятие "ВВП на квадратный километр". По этому показателю все аграрные страны уступают другим, но этот показатель указывает нам направление, в котором существует потенциал роста.
Сергей Кулешов, председатель Ассоциации землевладельцев Украины
Источник
Комментарии