Инвестиции в недвижимость – это достаточно традиционный вид сохранения своего состояния и сбережений для украинской семьи. Однако после массированных обстрелов в октябре 2022 года спрос на новые квартиры вообще упал.
Тогда девелоперы надеялись, что спрос на недвижимость восстановится в частности благодаря государственным программам, например, доступной ипотеке.
Пока рынок недвижимости постепенно начинает восстанавливаться, но даже до "ковидных" лет еще далеко.
О том, как сейчас развивается рынок недвижимости, целесообразно ли строить новые объекты во время войны и что самое важное в большом восстановлении страны, говорили во время бизнес-завтрака с Экономической правдой, который проходил в доме "31" на левом берегу Киева.
Новые проекты во время войны: время ли строить новые дома
Великая война безусловно кардинально повлияла на все сферы жизни украинцев. Среди приоритетов собственная безопасность заняла первое место, а материальные блага отошли на второй план.
Полномасштабная война обрушила рынок недвижимости, ведь стало ясно, что абсолютно безопасного места или города теперь нет.
Несмотря на это, у девелоперов остались обязательства закончить работы над начатыми объектами, чтобы не понести финансовые и репутационные потери.
Это подчеркивает и генеральный директор группы "Ковальская" Сергей Пилипенко.
Именно поэтому "Ковальская", несмотря на большую войну, решила продолжать и наконец закончить работу над проектом на Драгоманова, 31.
По словам Пилипенко, этот проект начинали за два года до войны, а купили права на участок еще в 2018 году.
Он добавил, что во время строительства компания уделила много внимания именно деталям для комфорта жителей, в частности, подземному паркингу, паркоместам для велосипедов, местам отдыха, детской площадке.
"Этот объект интегрирован в застройку, которая уже была создана здесь. Основная идея была в том, чтобы не построить здесь двадцатипятиэтажную "колонну", поэтому мы уменьшили этажность. Мы изменили формат, перешли от массивного жилого дома-монстра к клубному дому, имеющему ограниченное количество квартир, среднюю этажность и не "режущего глаз", - подчеркнул Пилипенко.
Рынок недвижимости во время войны
Рынок в 2022 году действительно рухнул, он потерял в количестве проданных квартир от 85 до 90% в зависимости от региона. С конца лета – начала осени прошлого года рынок постепенно начал расти.
"По мере того, как строители и девелоперы возобновили работы на строительных площадках, учитывая ту динамику, которую они показывают, определенный спрос растет. Однако сейчас мы даже не дотягиваем до 30 или 40% до довоенного объема проданных квартир или показателей привлечения инвестиций", – говорит Пилипенко.
Если сравнивать нынешние показатели с показателями в 2021 году, то в среднем рынок в Киеве сейчас составляет 30%.
Ситуация сильно отличается в зависимости от компании, ведь все зависит от степени готовности конкретного объекта, репутации девелопера, динамики на строительной площадке.
"Если компания строит даже несмотря на то, что у нее затягиваются какие-то процессы и растягиваются сроки, у нее есть возможность получить средства по отсрочке от платящих по графику, а также привлекать новых инвесторов", - подчеркнул гендиректор "Ковальской".
По его словам, основная характеристика рынка в период полномасштабной войны – почти нет инвестиционных продаж. Инвестиции, поступающие в первичный рынок недвижимости – это конечный потребитель.
"На рынке инвестиционных квартир на 2021 год доля квартир, которая покупалась для предстоящей перепродажи или для сдачи в аренду, достигала 40%. Сейчас их почти ноль. Это практически единичные случаи, когда мы наблюдаем инвестиции для того, чтобы потом перепродать жилье", – подчеркнул Пилипенко.
Фактически, когда люди покупают квартиры, инвестируют в недвижимость, это свидетельствует о том, что они строят свои планы на будущее в Украине, в конкретном городе, стремятся к улучшению своих условий.
"Я убежден, что это сбережения людей или доходы, которые они хотят инвестировать в недвижимость, для того чтобы защитить средства от инфляции. У наших людей присутствует определенный паттерн поведения, что в семье должно быть несколько квартир, что каждый член семьи при достижении определенного возраста должно получить свое собственное жилье. В целом инвестиции в недвижимость – это достаточно традиционный вид сохранения своего состояния и сбережений для украинской семьи», – отметил гендиректор компании.
Компании конкурируют по локации и качеству проектов, ценовой конкуренции нет
По мнению Пилипенко, на рынке недвижимости конкуренции в классическом понимании нет. Напротив, девелоперы больше партнерствуются и общаются между собой:
"У нас здоровая конкуренция, когда мы друг у друга подсматриваем какие-то фишки, планировочные решения, технические строительные элементы. Это очень здоровая конкуренция, которая повышает качество самих объектов и точно не мешает".
Чего нет на рынке – так это ценовая конкуренция, в частности после того, как "Укрбуд" и "Аркада" ушли с рынка. Пилипенко считает, что они создавали сильное давление, продавая квартиры ниже себестоимости, тем самым взрывая и разрушая рынок.
"Сейчас рынок конкурирует между собой локациями, качеством проектов, концепцией, архитектурой, наполнением его деталями и выполнением своих обязательств - насколько девелопер, задекларировав определенные обещания по срокам, формату и качеству, может их выполнить", - говорят в "Ковальской".
У каждого девелопера есть свои промоутеры. По сути, сейчас рынок поделился так: есть средний сегмент, где люди даже не учитывают имя девелопера и просто инвестируют в квадратные метры.
Есть люди, которые выбирают бренд и ценят его, понимают, что объекты будут точно достроены, что со временем они не потеряют в цене.
"Люди, когда покупают недвижимость, кроме того, что в общем покупают ее для себя, думают о том, что произойдет с этим домом через 5-10 лет, и смогут ли они продать его дороже или за те же деньги. Это важный элемент", – подчеркнул гендиректор компании.
Он отметил, что сейчас девелоперы шагают параллельными курсами и при необходимости помогают друг другу продвигать общие интересы, добиваться улучшения в сфере градостроительства. В качестве примера Пилипенко привел реформу ГАСИ.
Большое восстановление и нестандартные архитектурные решения
Первый вопрос "большого восстановления", который нужно выяснить – для кого строить и кто будет жить в этих домах.
"Если сейчас говорить о разрушенных, снесенных дотла города, именно с создания концепции размещения там каких-то производств, обеспечения рабочих мест, должен начаться процесс восстановления жилищного фонда. Если сфокусироваться на жилье, мне кажется, что самое важное и правильно будет начинать с генерального плана и концепции устойчивого развития этого города и с обеспечением его транспортной и социальной инфраструктурой. Это все должно быть в комплексе», – подчеркнул Сергей Пилипенко.
Он не исключает, что мыслями Украина может вернуться к индустриальной революции, когда сначала создавали фабрики и заводы, а потом уже строились жилые дома.
"Даже когда мы пренебрегали такими вещами много лет, "ехали" в плане градостроительства еще на достоянии советских времен, сейчас это нужно прекратить – и в Киеве, и в Харькове, и во многих других городах. Надо в диалоге с общиной, девелоперами, создать генпланы, разработать стратегию развития городов и уже потом постепенно ее реализовывать", – подчеркнул гендиректор Группы "Ковальская".
Интересный и волнующий многих вопрос еще и заключается в том, готовы ли украинцы сейчас к нестандартным архитектурным решениям.
"Рынок жилья – это как маркет, насколько смело люди готовы инвестировать. Сейчас могу охарактеризовать рынок как достаточно консервативный, сдержанный – не готовы инвестировать во что-то очень радикальное и инновационное, относятся к этому с осторожностью", – отметил Пилипенко.
По его мнению, это постепенный процесс, предусматривающий плавный эволюционный подход, когда сначала обществу предлагают определенные инновации, которые впоследствии становятся нормой.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Комментарии