В течение пяти лет после запуска рынка земли сельскохозяйственного назначения ее стоимость в Украине может приблизиться к уровню в $5 тыс. Но в ближайшие два-три года продать пай можно будет в среднем лишь за $1,5-2 тыс./га.
Впрочем, эта планка может продержаться и более длительный срок. Во всяком случае сейчас соглашаться на более дорогостоящие предложения по выкупу земли не хотят даже крупные предприятия.
Такие оценки предоставили UBR.ua эксперты и участники рынка. Мы выяснили, с какими ценами аренды и продажи с/х участков Украина запустит оборот земель, за какой срок стоимость паев достигнет европейских значений, и будет ли выгодно "придержать" участок, сдавая его в аренду.
Реальная цена гектара через 2-3 года
С 1 июля должен заработать рынок земли. Власти заявляют, что никаких предпосылок для отсрочки реформы не предвидится, и предрекают, что стоимость гектара будет расти в течение следующих 5-10 лет. C нынешнего уровня она может вырасти в два-пять раз.
Опрошенные UBR.ua эксперты солидарны, что сейчас цена 1 га – в зависимости от региона, удаленности, качества земли – составляет $1-1,5 тыс.
На старте стоимость с/х земли будет сравнительно низкой. Не единственной, но одной из первостепенных причин этого станет "активное желание населения улучшить свое материальное состояние", считает руководитель отдела аналитики Forex club Андрей Шевчишин.
"Можно ожидать, что избыточное предложение земли будет по крайней мере ближайший год сдерживать цены на том сегодняшнем уровне", – полагает эксперт.
Подтолкнуть цены вверх, добавляет он, может только спрос со стороны "конечных потребителей" – агрохолдингов, фермерских объединений. Однако с этого года покупать сельскохозяйственные угодья смогут только физлица.
Юрлицам для выкупа арендуемых площадей придется ждать начала 2024 года.
При этом определенные ограничения сохраняются и для физлиц: один покупатель не сможет приобрести более 100 га. В то же время собственник обязан будет предоставить преимущество в выкупе земли ее совладельцу или действующему арендатору.
"До 2024 года, пока не включится рынок юрлиц, не думаю, что интерес "физиков" будет настолько большим, чтобы кардинально что-то изменить. Хотя какие-то тенденции к росту, понятно, будут", – отметил в комментарии UBR.ua исполнительный директор и совладелец агропромышленного предприятия Agricom Group Петр Мельник.
По его мнению, с открытием рынка земли сделки по ее выкупу будут стартовать с $1-1,2 тыс./га, а предельные значения установятся на уровне $2,5-3 тыс. Средний же диапазон – больше 60-70% сделок – будет держаться в рамках $1,5-1,7 тыс./га ближайшие 2 года.
Подтверждается это и опытом части соседних с Украиной стран. По словам эксперта по земельным вопросам организации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (УКАБ) Эллины Юрченко, в Чехии, Венгрии, Болгарии и Словакии покупка земли в первые три года после запуска рынка не стала обходиться дороже.
Учитывая особенности украинского рынка земли (недопуск к нему иностранцев, агрокомпаний, большое предложение, мелкие паи), существенного роста цены на землю ожидать не стоит и в Украине, подмечает Юрченко.
"По оценкам экспертов, за 2-3 года она потенциально вырастет на 30-40%", – указывает она.
Подошлют к землевладельцам своих сотрудников
Хоть юрлица пока не имеют возможности выкупить арендуемые участки, тем не менее, заниматься "собиранием земель" компании будут пробовать и до 2024 года.
Земельный фонд Agricom Group составляет 28 тыс. га (входит в Топ-100 крупнейших агрокомпаний по этому показателю), а арендуемые компанией участки находятся в трех регионах страны: Житомирской, Черниговской и Луганской областях. Как объясняет Мельник, компанией было принято решение выкупать свои участки.
До 2024 года в агропредприятии решили проанализировать опцию покупки участков своими физлицами-представителями.
Как отмечает Эллина Юрченко, такую стратегию нельзя назвать "схемой".
"Если к арендатору-компании придет владелец земельного участка с предложением купить землю, то у арендатора один единственный выход – передать свое преимущественное право на доверенного человека. Таким доверенным лицом может быть сам владелец аграрной компании или его родственники", – пояснила Юрченко.
Однако, по данным Agricom, фермеры пока не спешат приходить к ним с предложениями о продаже.
По словам Мельника, это происходит из-за "рабочих механизмов и регламентов" купли-продажи. Пока они не будут сформированы, "все мы будем проходить несколько кругов ада", что, в свою очередь, "всегда работает на понижение цены": охлаждается спрос и точно также – предложение, объясняет руководитель агропредприятия.
По вышеуказанной причине только от 3 до 5% арендодателей Agricom Group изъявляют желание продать землю. Но даже они "не имеют твердого убеждения, что они будут это делать", констатирует Мельник.
Сейчас к высоким ценам не готовы
Как отмечает исполнительный директор Agricom, те из арендодателей, кто допускает возможность продажи земли с открытием рынка, рассматривают предложения начиная от $1-1,5 тыс. Выше этой планки пока не готова предложить и сама компания.
"Если это будет $2 тыс. "с чем-то", то я буду не готов купить землю. Это же рентабельность, бизнес, экономика…", – пояснил Петр Мельник.
В то же время после устранения нынешних ограничений на рынке и отработке всех механизмов продажи – цены могут существенно вырасти.
Дело в том, что периоды намного более высоких цен на сельхозземли в Украине уже случались.
Как отмечает Андрей Шевчишин, во время "теневой" скупки земли через механизм долгосрочной аренды на 50 лет, бывшей в период до кризиса 2008 года, "стоимость гектара в Киевской области или в очень хороших черноземных регионах могла достигать и $5 тыс".
"К средней цене в $5 тыс. рынок в перспективе все равно будет стремиться. Вероятно, ее он достигнет в течение пяти лет. Хотя, возможно, из-за мирового кризиса на это уйдет чуть больше времени", – считает аналитик Forex club.
Кредиты могут всколыхнуть рынок
В соседних с Украиной странах, в частности, в Польше, отмечает руководитель аналитического департамента Concorde Capital Александр Паращий, цена 1 га колеблется в районе $5-7 тыс. Однако он усомнился, что к этой цифре Украина выйдет в среднесрочной перспективе.
"Очевидно, что если юрлица будут ждать 2024 года, то до этого момента они будут заинтересованы убедить рынок, что ничего покупать не будут – максимум за $500/га. Честно говоря, какого-то ценового рывка в 2024 году я не ожидаю ", – говорит Паращий.
К тому же, добавляет аналитик, многие производители могут принять решение остаться в арендных отношениях с владельцами земли. "Можем посмотреть на опыт России, где не произошло массовой скупки земли", – сказал он.
Преимущественно арендными остаются земельные отношения и в Эстонии, говорит Эллина Юрченко, но замечает, что за 11 лет работы рынка цены там увеличились в 8,5 раз. К этому, правда, привели особенности страны, которых не будет в Украине либо никогда, либо, если говорить о допуске к рынку иностранцев, до голосования на национальном референдуме.
"Во-первых, в Эстонии отсутствует проблема с измельчением земельных участков. Во-вторых, объем с/х земель незначительный. Открытие рынка земли в этой стране для иностранцев привело к первой волне роста цены. Сейчас там рынок полностью либеральный, но несмотря на это, иностранцы купили только 10% с/х земель", – указала эксперт УКАБ.
В целом на удорожание земли можно рассчитывать лишь в случае либерализации условий продажи, стабильности законодательства и доступности кредитования для покупки, поясняет Юрченко.
Однако даже при таком исходе цены на землю могут не подпрыгнуть пятикратно, как прогнозировал премьер Денис Шмыгаль – так, на рынке Литвы цена земли, даже при "либеральной модели", выросла в два раза за три первых года с момента запуска, но затем рост замедлился.
В итоге за 20 лет цены на землю в прибалтийском государстве увеличились лишь втрое.
Аренда паев подорожает
На основании динамики цен на аренду, в ожидании роста стоимости земли, а также ее суммарной площади, собственник наделов может принять решения дождаться 2024 года, оставаясь с арендатором, либо продать участок сразу.
Сегодня в регионах, где работает Agricom, разница в ставке аренды гектара достигает двукратных значений: от $80 до $150-170/га в год. CEO компании прогнозирует, что "если брать за эталон низкую базу – $80, то тогда можно сказать, что цена вырастет". С уровня $150 значительного роста в ближайшие годы не предвидится.
"Средняя распаевка в Украине – от 3-4 до 7-10 гектар. Последнее – это максимально. Такое возможно, если ты был директором колхоза. Получается, что годовой заработок при ставке $80/га даже в последнем случае составляет $800. Соответственно, каждый будет сам принимать решение, выгодней ли продолжать сдавать в аренду землю, либо же сразу ее "обналичить", – указал Шевчишин.
Ставка в $80 предполагает долгосрочную окупаемость участка для арендодателя. Однако в некоторых областях они уже сейчас просят намного больше. Как отмечает Эллина Юрченко, за прошлый год арендная плата в Украине выросла на 6%, а в некоторых областях уже превышает 15% от нормативной денежной оценки участка.
"Насколько я знаю от моих коллег, в Полтаве и Черкассах ставки достигают $200 и даже $250", – говорит Петр Мельник.
В таких условиях семилетняя аренда становится дороже покупки земли. Выход за эти рамки будет стимулировать аграриев выкупать земли, считает Юрченко.
По мнению же Александра Паращия, существенный рост арендных ставок в ходе работы рынка может произойти лишь в том случае, если "у нас сложится критическая масса покупателей, которая выкупит землю, и будет диктовать аграриям любые цены".
"К примеру, купил за $5 тыс., поэтому платите $500", – указывает эксперт, отмечая, что такой исход сейчас маловероятен.
https://ubr.ua
Комментарии