35% — это средняя температура «по палате», которая стала результатом, в первую очередь, скачка инфляции, цен на энергоносители, ралли на сырьевых рынках. В зависимости от концепции, формата и класса проекта, как следствие используемых материалов, затрат на инженерию, пространственного зонирования и благоустройства — себестоимость могла вырасти и больше.
Например, многие девелоперы в сегменте бизнес-класса признавали, что рост себестоимости за этот период у них составил 40-45%. Потому как они не готовы снижать качество и ликвидность своего продукта, над которым работали усердно на этапе проектирования и вывода проекта на рынок.
Средний показатель роста себестоимости составил 35% вследствие того, что в общей структуре предложения доля жилья масс-маркета все еще достаточно высока. За последние 1,5 года она снизилась, конечно, но все еще составляет чуть больше половины от общего числа заявленных ЖК.
Это комплексы, которые уступают и в архитектурной айдентике, и в формате, и в наполнении инфраструктуры, и в качестве инженерии, и в квартирографии (вариативности и эргономике планировочных решений). В таких проектах девелоперы, чтобы получить хотя бы мало-мальски удобоваримую маржинальность, идут на сделки со своей совестью и жертвуют качеством используемых строительных материалов (не проверенный и надежный керамоблок, а газоблок, не минеральная вата от европейских производителей, а пенополистирол нижнего ценового сегмента и т.д).
Я уже молчу о затратах на создание инфраструктуры, пространственное зонирование, благоустройство и ландшафтный дизайн, что, по факту, в общей смете девелоперского продукта может съедать и 30-40%.
Эти проекты впоследствии, конечно, очень долго строят, потому как денег от продаж поступает меньше, чем хотелось бы предприимчивому застройщику. Покупатель выбирает более качественную среду и экосистему, он готов платить за это больше. Как следствие — масс-маркет начинает демпинговать.
Постепенно процент неликвидного жилья будет становиться все меньше, потому что покупатель своими деньгами голосует за насыщенную мультиформатную инфраструктуру, качественную инженерию, разнообразные планировочные решения, архитектурный проект и так далее. Это, к слову, и объясняет рост числа новых форматов с разными стилями жизни и подходами к проектированию жизненной среды: на рынке — битва концепций за внимание платежеспособного спроса.
Теперь касаемо того, что и насколько подорожало в сегменте строительных материалов. Рост стоимости бетона с начала года в среднем составил 45%, керамоблока — 30-40%, утеплителя — 30%, лакокрасочные материалы, щебень, песок подорожали в среднем от 25 до 40% в зависимости от производителя. Но больше всего, конечно, выросли цены на металлоконструкции, когда мы наблюдали ценовые ралли.
При этом удельный вес арматуры в жилом строительстве составляет в среднем 20% в зависимости от конструктива. Равняясь на металл, сразу же дорожают и все металлозависимые компоненты строительства: лифтовое оборудование, трубы, двери и т.д., что тянет за собой существенные расходы для компании.
Качественная квалифицированная работа и подряды в строительстве на фоне растущей инфляции тоже растут в цене: за год затраты на строительно-монтажные работы и услуги подрядчиков выросли в диапазоне 20-30% в зависимости от сферы.
В 2022 году к экономическим факторам дальнейшего роста себестоимости (высокая инфляция, цены на энергоресурсы) добавится еще значимый геополитический фактор, от которого будет зависеть и ситуация на сырьевых рынках, и микроклимат в смежных отраслях.
https://thepage.ua/
Комментарии