Property Times вместе с девелоперами столичного региона узнавали, какие тренды царили на рынке первички в 2023 году.
Наращивание темпов строительства
Если в 2022 году застройщики возобновляли работу только на тех объектах, которые уже находились на завершающей стадии, то в 2023 году начались работы на площадках, которые были на более ранних этапах строительства. Оживились и темпы выполнения работ, но не у всех застройщиков.
"Системные девелоперы начали наращивать темпы строительства, чтобы подтвердить свою репутацию и надежность, а также доказать, что объекты будут достроены и инвесторы получат свое жилье", - отмечает Дмитрий Новиков, директор по маркетингу компании City OneDevelopment.
«Летом 2023 г. аналитики говорили о том, что 75% ЖК возобновили работы на стройплощадках. Другое дело – темпы строительства на них. К сожалению, были и остаются те, которые скорее имитируют работы», — обращает внимание Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud.
Несмотря на такой положительный тренд, говорить о восстановлении рынка пока рано. «Около 20% застройщиков так и не возобновили строительство, а новых проектов на рынок почти не вышло, за исключением новых очередей в существующих проектах, — комментирует Дмитрий Новиков. — Рынок новостроек продолжает сокращаться. В дальнейшем это может привести к дефициту предложений у застройщиков именно готового жилья, на которое сохраняется стабильный спрос».
Возобновление спроса и оживление продаж
Наращивание темпов строительства, улучшение ситуации в столице и запуск государственных программ стали предпосылками для возвращения покупателя. Количество сделок на первичном рынке начало увеличиваться. И хотя речь пока не идет о возвращении к показателям 2021 года, но динамика в целом положительная, отмечают все девелоперы, которых мы опросили.
«По сравнению с 2022 годом количество сделок на рынке увеличилось в два раза. В том числе этому способствовало расширение госпрограммы «єОселя» и внедрение «Восстановления», — комментирует Дмитрий Новиков.
«Средний показатель объемов спроса по рынку на конец года достигал примерно менее 30% от довоенного уровня и концентрировался он в категориях полифункциональный квартал/кластер, город в городе, многофункциональный комплекс по принципу город в городе, эко-город, — приводит данные Александр. Насиковский, соучредитель и управляющий партнер группы компаний DIM. — Наш аналитический отдел, подводя итоги и отслеживая в динамике объемы спроса и объемы продаж, показал, что к концу года комплексы смогли вернуть почти 40% объемов довоенных. Думаю, это влияние трех моментов: концептов продукта, репутации компании и стабильного строительства с июня 2022».
Равномерно начали возвращаться покупатели недвижимости высокой классности. «Лично мы почувствовали это в мае-июне 2023 года и эта тенденция с каждым месяцем набирает обороты. Возвращение интереса к первичной недвижимости бизнес-класса можно объяснить стабилизацией ситуации безопасности в столице — меньшее количество обстрелов и больший процент сбиваний благодаря появлению Patriot», — говорит Ирина Михалева.
Заинтересованность в объектах бизнес-класса подтверждает и Дмитрий Новиков: «Интересуют клиентов не только готовые квартиры, но и строящиеся объекты с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию — 2025 год. Например, мы видим оживление интереса к нашему объекту — кварталу бизнес-класса «Новопечерские Липки», а именно к 7 очереди, завершение строительства которой запланировано уже на этот год, и к 8 очереди, которая будет завершена в 2025 году».
В 2023 году значительно сократилась доля спекулятивного спроса. «Рост продаж, который мы наблюдали в течение 2023 года, обеспечен приобретением недвижимости для себя. Если раньше на рынке первички примерно половина сделок преследовала цель заработка по перепродаже или аренде, то сейчас это единичные случаи», — констатирует Анна Лаевская, коммерческий директор «Интергал-Буд».
Еще один усилившийся в прошлом году тренд — отложенный спрос из-за ракетных ударов по столице.
«Заключение сделки может занимать от 3 до 6 месяцев. По нашим наблюдениям фактически каждый ракетный удар по Киеву приводит к отложенному спросу. Клиенты больше времени берут на размышления, труднее принимают решения, дольше ищут, рассматривают альтернативные варианты», – отмечает Сусанна Караханян, руководитель департамента продаж Greenville Kyiv.
«Каждый обстрел существенно уменьшает количество обращений в офисы продаж застройщиков минимум на несколько дней», — добавляет Дмитрий Новиков.
Безопасный фактор
Когда мы говорим о безопасности, то речь идет уже не столько о закрытой территории и охране, хотя эти аспекты также не потеряли актуальности, однако сейчас понятие безопасности приобрело другие смыслы.
«Клиенты внимательнее относятся к расположению жилого комплекса, чтобы рядом не было важных военно-индустриальных объектов, воинских частей, объектов критической инфраструктуры и т.д. Чаще обращают внимание на конструкцию дома, гораздо меньше интересуются последними этажами (чаще всего рассматривают до 8-го)», — объясняет Сусанна Караханян.
Именно по соображениям безопасности повысился спрос на подземные паркинги. «Активно покупают те, кто раньше купил жилье, но не рассматривал покупку паркоместа. Как показывают ситуации с обстрелами городов, повреждения получают не только люди, животные, дома, но и припаркованные рядом авто. Поэтому покупатели рассматривают подземный паркинг как хорошую инвестицию не только в комфорт, но и в собственную безопасность», — комментирует Дмитрий Новиков.
Рынок покупателя
Борьба за клиента усилилась, а сам покупатель стал более придирчивым. «Условия диктует клиент, учитывая, что предложение из-за войны невелико, а застройщики предлагают сейчас чрезвычайно выгодные условия продажи, акции и рассрочки, чего раньше не было», — комментирует Сусанна Караханян.
«Покупатели квадратных метров стали более тщательно оценивать как проекты, так и девелоперов. Учитывают все: от локации объекта до динамики на площадке за последние несколько месяцев. Сейчас недостаточно сказать, что застройщик возобновил работы, нужно демонстрировать активные темпы. Кейсы с задержками и полной остановкой строительства некоторых игроков рынка побуждали покупателей к большей избирательности и внимательности к собственному выбору», — отмечает Анна Лаевская.
Готовое жилье
Сохранился тренд на готовое жилье – покупатели не готовы рисковать и укладываться на начальной стадии строительства. К тому же есть запрос на жилье «здесь и сейчас», чтобы можно было быстрее заехать и жить, потому что квартиры в основном покупаются для себя, а не для перепродажи.
«В конце 2022—начале 2023 года большинство наших запросов были связаны с готовым сданным жильем или построенным, ожидающим сертификаты готовности, — рассказывает Юрий Марченко, директор Строительной группы «Синергия». — В 2023 году к ним добавились дома, сдачу которых ждать от трех до девяти месяцев. Этот запрос побуждал нас адаптировать свой продукт: мы выходили на старт продаж с домами с высокой степенью готовности, где, например, уже был готов монолит».
«В конце прошлого года мы анализировали, как изменились предпочтения покупателей недвижимости в разрезе показателей готовности проектов. Если осенью 2021 года 52% сделок — это была покупка в домах, ввод в эксплуатацию которых запланирован через два года, то сейчас ждать столь длительный период готовы только 11% наших клиентов, — такие данные приводит Анна Лаевская. — В то же время третья часть сделок — покупка готовой недвижимости. Причины очевидны: нежелание рисковать, ожидая достройки в условиях войны. Слишком много внешних факторов, влияющих на рынок».
Кредитование и рассрочка
Покупательная способность покупателей снизилась, системные инвесторы пока не вернулись, поэтому девелоперы констатируют рост продаж по программам рассрочки от застройщика и государственным программам финансирования.
«Увеличилась доля покупок в рассрочку. Это свидетельствует и об опасениях людей вкладывать 100% сразу, и о снижении покупательной способности украинцев, а также связано со смещением спроса на большие трехкомнатные или двухуровневые квартиры, общая стоимость которых превышает 2 млн грн, это немалая сумма для 100% оплаты», – объясняет Юрий Марченко.
Набирает обороты государственная программа кредитования «єОселя», это дало возможность привлечь новые категории покупателей, ранее не рассматривавших покупку на первичном рынке.
«В течение 2023 года значительно улучшилось финансирование «єОсели», кроме запущенной в конце 2022 года программы под 3% для военных, педагогов, ученых и врачей, летом 2023 запустили программу под 7% для более широкого круга потребителей. В декабре, совсем недавно, стала доступна программа «Восстановление», люди получают сертификаты за разрушенное в ходе войны жилье, которые они могут реализовать в том числе покупая первичку», — комментирует Ирина Михалева.
«Только в наших готовых проектах – ЖК «Синергия Сити» и ЖК City Park – было заключено 30 сделок в ипотеку, – отмечает Юрий Марченко. – И количество таких запросов только растет. К «єОселе» добавилась еще одна государственная программа — «Восстановление»: количество украинцев, потерявших жилье в результате боевых действий и ныне выбирающих готовое жилье в Ирпене по сертификатам от государства увеличивается ежедневно».
Комментарии