Программу разработал "Институт урбанистики". Мы нашли документ и рассказываем об основных его пунктах.
Какие дома подлежат реконструкции
Согласно документу, объем жилого фонда, который может быть отнесен к устаревшему, составляет 11,3 млн. кв.м, или 19,2 % от общего объема жилищного фонда Киева.
Авторы проекта разделили весь устаревший фонд Киева на 4 типа:
- здания исторического типа периода строительства до I Мировой войны;
- дома барачного типа, преимущественно построенные после Второй мировой войны;
- дома типа "Сталинка", рядовые и номенклатурные;
- дома первого периода индустриального домостроения (так называемые “Хрущевки”), панельные и кирпичные.
Решения по домам исторического типа авторы документа предлагают принимать индивидуально, ведь в этом случае "речь должна идти не о реконструкции, а о реставрации". Так что в проекте комплексной реконструкции их решили не рассматривать.
К остальным типам зданий могут применяться различные способы реконструкции, описанные ниже.
В качестве объектов реконструкции устаревшего жилищного фонда могут выступать:
- Цельные планировочные образования – кварталы и микрорайоны с четко определенными границами (красные линии окружающих улиц или другие искусственные или природные границы);
- Отдельные жилые дома или группы жилых домов в определенных границах придомовых земельных участков или без определенных границ придомовых земельных участков.
Какие кварталы предлагают реконструировать первыми
Авторы составили список кварталов и микрорайонов для проведения первоочередной комплексной реконструкции.
В него, в частности, вошли:
- район так называемого "Соцгорода" в Дарницком районе,
- дома в рамках жилого массива Кибальчич в Днепровском районе (ул. Николая Кибальчича, бульв. Перова, ул. Валентина Серова),
- жилые кварталы на Ветряных горах (ул Осиповского, Межева, Ивана Ижакевича, Светлицкого),
- дома на теорритории "Авигородка" в Святошинском районе (ул. Депутатская, бульв. Академика Вернадского, Василия Алексухина, Генерала Витрука),
- дома на Чоколовке в Соломенском районе (ул. Волынская, Очаковская, Керченская, Донецкая),
- дома на Сырце в районе улицы Щусева, Берлинского
- и другие
Как будут реализовывать проект
Авторы программы предлагают несколько способов реализации комплексной реконструкции устаревшего жилья в Киеве:
1. Поэтапная перестройка домов без отселения и компенсаций. Она направлена на повышение уровня комфорта и условий проживания и эксплуатации жилищного фонда.
Осуществляется без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане. Цель – восстановление технического состояния здания, его отдельных конструктивных элементов, продление срока эксплуатации дома.
2. Модернизация типовых построек – процесс частичной или полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в жилых домах массовых серий, направленный на повышение эффективности их использования.
3. Реконструкция многоквартирного дома устаревшего жилищного фонда – перестройка с обязательным отселением жильцов или без отселения.
Цель – улучшение условий проживания, изменение количества квартир, общей и жилой площади и т.п., связанное с изменением внешней конфигурации, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей.
4. Комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда: реконструкция многоквартирных домов, объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, расположенных в пределах квартала (микрорайона) устаревшего жилищного фонда.
Способ реализации реконструкции будут выбирать, исходя из материалов утвержденных инвестиционных проектов и программ реконструкции, которые должны быть разработаны с учетом результатов технического обследования зданий и сооружений, их энергетического аудита и технико-экономических расчетов.
Кто будет финансировать проект
Залогом успешной реализации программы должны стать достаточные объемы финансирования, пишут авторы программы.
В качестве возможных механизмов финансирования они предлагают:
- Проектное финансирование для девелоперов, в том числе по договору счета условного хранения (эскроу).
- Ипотечное кредитование приобретения готового жилья (30/70% стоимости жилья)
- Строительно-сберегательные кассы посредством банковских учреждений (институтами взаимного кредитования – 40/60 % стоимости жилья)
- Налоговое финансирование (за счет увеличения налога на недвижимое имущество) – метод публичного финансирования, используемый в качестве субсидий для реконструкции, инфраструктурного обустройства и других проектов по улучшению городской среды. Одна из форм финансирования – выпуск облигаций органами местного самоуправления.
- Специальные сборы (оценка) – возврат публичных средств как инструмент целевого финансирования развития городской инфраструктуры за счет изъятия у частных владельцев части или всего прироста стоимости земли, возникшего вследствие инфраструктурного обустройства конкретной территории, осуществленной городской властью.
- Мобилизация амортизационных отчислений на специальном счету для финансирования капитального ремонта нуждающихся в модернизации жилых домов (энергосбережение, внутренняя инженерия, придомовые территории и т.п.).
- Краудфандинг – привлечение коллективных инвестиций в проект реконструкции жилой и другой застройки, которая является альтернативой фондовому рынку и депозитам и предоставляет возможность вложить средства в крупные проекты недвижимости для получения прибыли с низким порогом входа в проект.
Комментарии