Как решить проблему столичных самостроев

Ситуация с проблемным строительством в Киеве достаточно серьезная. На сегодняшний день, по разной информации, новостроек, которые можно охарактеризовать как незаконные, насчитывается около 200. Властям пора перейти на сторону застройщиков

По словам генерального директора рейтингового агентства «Евро-Рейтинг» Григория Перервы, только тех объектов, которые официально признаны проблемными, но продолжают строиться, – 26. Когда они будут завершены, их общая площадь составит около 1,5 млн кв. м, что эквивалентно $500 млн. При покупке квартир в этих домах от афер недобросовестных застройщиков могут пострадать 12-15 тыс. семей.

Григорий Перерва выделяет несколько типов проблемных новостроек:

построенные, но не введенные в эксплуатацию, (10-15%);
признанные проблемными и замороженные (около 18%);
строящиеся (10-15%).

Почему так много?

Если говорить о действиях местных властей, то они активизировались. Но этого явно не достаточно, чтобы остановить то, что происходит на рынке недвижимости столицы, считает Григорий Перерва.

По мнению эксперта, недобросовестные застройщики продолжают активно работать потому, что сегодня без проблем можно начать новое строительство, не имея необходимых документов. Еще одна причина – возможность игнорировать все предписания местных властей и контролирующих органов.

Минимальный штраф за самовольное занятие земучастка составляет 170 грн, а максимальный 1700 грнВ свою очередь в Департаменте земельных ресурсов КГГА указывают на несовершенство законодательства и отсутствие рычагов контроля. По словам заместителя главы департамента Юрия Кулаковского, сегодня выдача земли под строительство невозможна без наличия ДПТ (детального плана территории). Таковых в Киеве около 10%, а их разработка и утверждение в среднем занимает около года. Поэтому застройщики, видя, что участок отвести невозможно, начинают самовольное строительство.

При этом все контролирующие органы, которые существуют на сегодняшний день, как на государственном, так на местном уровнях, в случае нарушений не могут предпринять серьезные действия или оштрафовать нарушителя на значительную сумму. Минимальный штраф за самовольное занятие земучастка составляет 170 грн, а максимальный 1700 грн, в то время как нормативная стоимость этого участка может составлять десятки миллионов гривен.

«Застройщик знает, что если попадется, то оплатит лишь 1700 грн, а дальнейшие судебные тяжбы могут длиться годами, тем временем застройщик продолжает строительство», – отмечает Юрий Кулаковский.

В связи с вышеперечисленным, остановить строительство достаточно проблематично, а если застройщика защищают инвесторы, то и вовсе невозможно, отмечают в КГГА. «Для них важно построить хотя бы пять этажей, чтобы было сложно начать демонтаж», – рассказывает Григорий Перерва. Эксперт отмечает, что недобросовестные застройщики проводят достаточно агрессивные рекламные кампании, чтобы привлечь как можно больше инвесторов. Чиновник сетует, что никаких преград для размещения рекламы объекта, который был признан проблемным, не существует.

Несмотря на то, что контролирующие органы и городские власти заявляют о невозможности влиять на строительство, застройщики придерживаются иной точки зрения. По словам начальника отдела согласований компании UDP Александра Дидыка, они преувеличивают свое бессилие. «Как ни странно, если появляется необходимость, чтобы у застройщика, который строит все законно, возникли какие-то проблемы, то они у него возникают. Например, появляется анонимное письмо от гражданина, который почему-то недоволен строительством, и на участке появляются контролирующие органы, составляют акты о том, что, к примеру, козырек установлен не под тем углом, и делают предписание остановить строительство. Почему контролирующие органы могут останавливать законное строительство, но не могут ничего сделать с незаконным?», – сетует Александр Дидык.

Назад в правовое поле

Единого действенного пути по разрешению проблем, связанных с проблемными стройками, нет. «На сегодняшний день в строительной сфере анархия, потому что каждый строит так, как сам считает нужным. Отрасль не регулируется в достаточной мере на законодательном уровне и не контролируется государством», – говорит председатель комитета по недвижимости и строительству Ассоциации адвокатов Украины Александр Пинчук.

По мнению эксперта, в первую очередь нужно унифицировать схемы инвестирования в недвижимость, поскольку на сегодняшний день таковых существует около десятка. Самые широко распространенные, договоры купли-продажи имущественных прав и предварительный договор купли-продажи, не обеспечивают инвестору безопасность вложений.

Кроме того, необходимо внедрить реестр имущественных прав, поскольку контроль за продажей имущественных прав в объектах, которые только строятся, лежит исключительно на застройщике и безопасность вложений инвесторов зависит лишь от его добросовестности. «Без реестра никто не знает, продал он эту квартиру один раз или несколько, как в ситуации с «Элита-Центром», – отмечает Александр Пинчук.

Офис эффективного регулирования (BRDO) совместно с Министерством юстиции разработал законопроект, который касается регистрации прав на объекты, которые будут построены в будущем. «Мы считаем, что таким образом инвестор может быть защищен, потому что продажа квартир может проводиться только в тех домах, которые занесены в этот реестр. В него могут попасть только законные объекты, у которых есть все документы», – аргументирует руководитель направления «Недвижимость» BRDO Елена Шуляк.

Также, по мнению Александра Пинчука, нужно запретить начинать строительство объектов III уровня сложности при наличии декларации о начале строительных работ и сделать обязательным разрешение о начале строительных работ для таких объектов. «Большинство незаконных строительств начинаются с декларации о начале строительных работ, но застройщик зачастую возводит больше этажей, чем позволено», – пояснил Александр Пинчук.

Кроме того, в Украине необходимо внедрить систему гарантирования ответственности, например ввести банковскую гаранти и участие банка в строительстве, как это происходит в Германии. «Если права инвесторов будет гарантировать банк, то их будет намного легче защитить», – рассказывает Александр Пинчук.

ABCnews