Офисная недвижимость Киева: запрос на безопасность
Украинский рынок офисной недвижимости не оправдал самые плохие ожидания, которые прогнозировали ему в начале войны, и быстро адаптировался к новым реалиям, хотя и оставался ограниченным из-за военной агрессии. Такая адаптация была обусловлена, прежде всего, опытами преодоления предыдущих кризисов, таких как события 2008 года, начало военных действий на Донбассе в 2014-2015 годах или продолжающиеся в течение 2020-2021 годов локдауны. Поэтому, преодолевая в течение 2022 года совершенно новые вызовы - начало полномасштабного вторжения вместе с массированными ракетными ударами и блекауты, рынок отвечал на постоянный запрос всех украинцев - продолжать деятельность и работать, несмотря ни на что.
Подтверждением этому стали основные показатели рынка по состоянию на 1 квартал 2023 года, где объем арендной активности за квартал составил около 45 000 кв.м., что равноценно объему всего 2022 года. Стремительный всплеск арендной активности был обусловлен прежде всего переездом арендаторов в прайм локации или новые здания класса А, предлагающие привлекательные условия аренды. Важно отметить, что рост показателя поглощения в первом квартале 2023 года еще не является рыночной тенденцией, а скорее отражает объем завершенных соглашений, начатых во второй половине 2022 года. Вместе с тем ИТ сектор продолжал доминировать в структуре аренды с 73% арендованных площадей в 1 кв. 2023 и с наибольшей долей переездов.
До конца года запланировано до ввода в эксплуатацию почти 58 000 кв. м новых офисных площадей, хотя ввиду продолжающейся войны в стране возможны задержки и перенос сроков. Незначительные изменения наблюдались и с уровнем вакантности на рынке и с эффективной ставкой прайм ($21 кв.м/мес (+0% кв/кв)). Так, средняя вакантность на рынке незначительно возросла, что объяснимо отсутствием нового предложения и оптимизацией площадей некоторыми арендаторами и переездами.
Можно предположить, что при завершении войны к 2023 году, восстановление офисного рынка в нынешних условиях может наступить через 2-3 года. Однако это не означает, что рынок готов замереть в нынешнем состоянии, наоборот, наиболее ожидаемо, что он учитывая новые факторы функционирования, вызванные войной, сможет продолжать медленное, но постепенное восстановление, а игроки рынка используют существующие условия для достижения своих целей или же будут пережидать , ожидая лучшего времени и возможностей.
К новым изменениям в функционировании рынка можно отнести и факторы, которые арендаторы офисной недвижимости учитывают при выборе нового офиса. К примеру, в течение 2022 арендаторами был сформирован запрос на safety first. Он заключался в том, что при поиске помещений арендаторы обращали внимание на фактор безопасности, пытаясь найти более безопасные локации с наличием бомбоубежища или оборудованного для пережидания воздушных тревог паркинга, близкого расположения метро, удаленности от объектов критической инфраструктуры и других. До конца прошлого года к запросу арендаторов добавилась потребность в офисах и бизнес-центрах с энергетической автономией, которая, вероятно, и в дальнейшем будет оставаться ключевой для арендаторов.
С другой стороны, владельцы недвижимости в целях сохранения заполненности своих объектов снижали арендную плату для арендаторов, предлагая специальные "военные" скидки и условия. Эта тенденция наблюдалась и среди владельцев нововведенных объектов. Поскольку на рынке продолжали вводиться в эксплуатацию новые качественные бизнес-центры (около 96 000 кв.м. в 2022 году), вакантность росла, поэтому рынок сместил баланс в сторону арендатора. К поощрениям, кроме военных ставок, предлагались КАП затраты на ремонт от арендодателя с предстоящей компенсацией на время срока аренды, поэтапное заполнение арендованных площадей со стороны арендатора, система step rent (постепенное увеличение арендной платы) и гибкие сроки арендных договоров.
Складская и недвижимость Киева: арендная активность выше довоенной
Война спровоцировала невиданный кризис в логистическом сегменте Украины и мира. Закрытие портов в Одессе привело к внедрению "цепей сухой поставки" из-за наземной и железнодорожной транспортировки, что сместило спрос в западные области Украины. На фоне нового ситуативного спроса, в таких областях, как Львов и Ужгород, где проходит основной маршрут для международных перевозок - трасса М-06, особенно остро возникла потребность в качественных складских площадях.
Однако уже после де-оккупации Киевской области компании начали возвращаться обратно в Киев, так как Киев был и остается основным логистическим хабом, позволяющим транспортировать товары по всей Украине – на юг, на восток и на север. Кроме того, многолетнее развитие рынка складов в Киевском регионе позволяет обеспечить качественными площадями компании и предприятия, а западные регионы страны только начинают наращивать объемы качественного предложения.
Однако уничтожение почти 22% общего складского предложения в Киевском регионе ракетными попаданиями нанесло беспрецедентный ущерб рынку. Учитывая, что в последние годы дефицит свободных площадей ощущался особенно остро, снижение общего предложения складов в будущем будет продолжать оказывать давление на отложенный и послевоенный спрос.
Удержание положительной динамики показателей 2022 года в течение 1 квартала 2023 года позволяет рынку складской недвижимости Киева чувствовать себя лучше среди других сегментов. Да, арендная активность в 1 кв. 2023 г. составила около 27 000 кв.м., что есть на 48% больше чем в довоенном 2021 году. Объем общего предложения и аренда ставки на складские объекты А класса оставались неизменными, в то время как вакантность в незначительной степени снизилась на 2 п.п. с начала года и достигла уровня того же 2021 года.
В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых складских площадей. Учитывая будущие проекты, спекулятивный рынок ожидает всего около 40 000 кв.м новых площадей для аренды. Приблизительно 71% нового предложения будет представлено проектами, которые строятся под собственные нужды собственников (owner-occupied). Дополнительно, к концу года, рынок ожидает восстановление почти 120 000 кв.м складских площадей, пострадавших от обстрелов в 2022 году. Дефицит нового спекулятивного предложения, вероятно, сохранится в среднесрочной перспективе, поскольку неопределенность относительно продолжительности войны, дефицит строительных материалов и трудовая миграция что является общим признаком 2022 года, влияют на долгосрочные решения девелоперов.
Активные боевые действия на востоке страны вынудили промышленный бизнес покинуть зону боевых действий и переместиться в более безопасные регионы западной и центральной Украины. По данным Министерства экономики Украины, в течение 2022 года в более безопасные регионы страны было перемещено 800 предприятий, 623 из которых уже возобновили работу на новом месте. Больше всего предприятий релоцировались во Львовскую (24%), Закарпатскую (14,5%), Черновицкую (9,8%), Ивано-Франковскую (8,3%), Хмельницкую (7,3%), Тернопольскую (6,3%) ) областей. Это дало толчок на развитие промышленной недвижимости и создание новых индустриальных парков в регионе, и эта тенденция будет расти в ближайшие 3-5 лет. Активизация спроса на промышленные участки и объекты особенно заметна в западных областях. Кроме того, есть потенциальный спрос от международных инвесторов, готовых развивать промышленные производства в Украине, которые будут работать на рынок ЕС.
Ритейл: готов к активной экспансии международных брендов
В то же время рынок торговой недвижимости столкнулся с большими вызовами по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости, однако ему удалось стабилизироваться на уровне 2022 года и удержать показатели неизменными в течение 1 квартала 2023 года. платы и вакантности) в декабре 2022 года достиг наивысшего уровня с начала войны (29,3) после падения до 16,7 пунктов в марте 2022 года и продолжает стабильную динамику в 1 кв. 2023. Ритейлеры продемонстрировали способность адаптироваться к новым реалиям, а население и бизнес справились с дефицитом электроэнергии из-за ракетных обстрелов энергосистемы в осенне-зимний период 2022 года.
Примечательно, что, несмотря на разрушение и повреждение многих торговых центров, согласно данным Украинского Совета Торговых Центров, 76% торговых центров по всей Украине переоткрылись уже к концу 2022 года. Ритейлеры и арендаторы в течение прошлого года также быстро восстанавливали свою активность по мере стабилизации ситуации на фронте. Уже к концу года посещаемость торговых центров кое-где достигала довоенных показателей и продолжает расти. И хотя часть международных fashion брендов все еще повторно не открыла свои локации, большинство брендов возобновило свою работу, а некоторые начали активную экспансию на западе страны.
Хотя в стране и наблюдается определенная экономическая стабилизация и прогнозы роста на 2023 год, ожидается, что восстановление ритейла будет постепенным из-за значительного оттока населения и повреждения инфраструктуры. Однако ожидаемая масштабная послевоенная реконструкция и инвестиции сначала со стороны многих международных организаций, а затем частного капитала обеспечат необходимый толчок для промышленности и экономики в целом. Этот новый этап истории Украины, названный Украинским Возрождением, неизбежно превратит страну в современную и свободную экономику наравне с ее европейскими соседями. Приток международных игроков, вызванный структурными реформами и специальными программами и инициативами ЕС, потенциально может оказать существенное влияние на рынок торговой недвижимости в частности.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал zagorodna!
Комментарии