Чего ждать одесситам от нового Генплана?

18 мая Градостроительный совет Одессы одобрил план зонирования территории города. Теперь документ должна рассмотреть и утвердить сессия Одесского горсовета. Значение плана зонирования в иерархии градостроительной документации – второе после Генерального плана, который утвердили с таким трудом после многочисленных словесных баталий. Точнее, план зонирования должен уточнять и дополнять требования Генплана, как бы расшифровывать его. Но это в теории. На практике же план зонирования имеет даже более существенное значение: именно опираясь на этот документ, мэрия будет выдавать застройщикам градостроительные условия и ограничения (то есть говорить, что и где можно строить, и что — нельзя); именно на основе зонинга будет проводиться отвод земельных участков под те или иные цели. Таким образом, если Генплан – относительно абстрактная «градостроительная конституция», то зонинг – это уже «законы», по которым будут застраиваться те или иные районы города. Потому план зонирования заслуживает не меньшего внимания. И уже первый поверхностный взгляд показывает, что документ содержит массу, мягко говоря, спорных решений.

Многострадальное побережье: ловкость рук и никакого мошенничества

По традиции, при обсуждении градостроительных инициатив в Одессе наиболее остро воспринимаются проекты, связанные с «освоением» прибрежных территорий. Поэтому, приступая к изучению плана зонирования Одессы, мы, конечно же, начали именно с них. И сразу встретились с рядом неприятных сюрпризов. Одной из важнейших задач зонинга для Одессы является определение границ т.н. прибрежной защитной полосы. Согласно Водному кодексу, прибрежная защитная полоса является специальной зоной с особыми правилами пользования, которые должны защитить водоём от загрязнения, а также гарантировать право граждан свободно использовать её для отдыха. Тот же Водный кодекс конкретизирует ограничения, налагаемые территорию защитной полосы. Во–первых, такие земли могут Новый генплан сможет легализовать сомнительные застройки — Александр Мищенконаходиться лишь в государственной и коммунальной собственности. Во–вторых, доступ на эти территории должен быть бесплатным и беспрепятственным для всех граждан. В–третьих, на них запрещается строительство каких-либо строений и сооружений, кроме гидротехнических (включая кафе, рестораны, гостиницы и тому подобное, чем пестрит одесское побережье, а также автостоянок).

Иными словами, если стоит задача защитить одесское побережье вообще и одесские пляжи в частности от стихийной застройки и потуг отдельных дельцов так или иначе «прихватизировать» зону отдыха, то для этого всего лишь надо правильно провести защитную полосу. Благо, тот же Водный кодекс предоставляет градостроителям довольно большую свободу в этом смысле. Как же воспользовались данной свободой авторы плана зонирования Одессы? Очень плохо воспользовались.

В подавляющем большинстве случаев граница прибрежной защитной полосы проходит по краю пляжной зоны – и только. Это уже само по себе является достаточно спорным решением, ведь при такой постановке вопроса оказывается возможным застроить все подступы к пляжам, скажем, многоэтажными гостиницами вроде тех, что уже появились на «Ланжероне» и в Аркадии. Публично городская власть выступает против подобных «объектов рекреации», и, казалось бы, можно было бы раз и навсегда поставить точку в этом вопросе, проведя защитную охранную зону, скажем, по Трассе здоровья. Но градостроители решили по–другому, и всех это, похоже, устраивает. При этом очевидно, что стоки от подобных объектов будут направляться именно в море (больше попросту некуда!), так что даже формально прибрежная защитная полоса в том виде, в котором её прописали в плане зонирования, своей функции не выполняет.

Но это ещё полбеды, ведь в целом ряде случаев граница прибрежной защитной полосы проходит… прямо по урезу воды, что является вопиющим нонсенсом. В частности, именно так её предлагается провести на участке между Обсерваторным и Мукачевским переулками, в районе «Отрады» и т.п. А для того, чтобы картина выглядела чуть менее пугающей, авторы проекта зонинга решили показать территорию пляжей не такой, какой она есть, а такой, какую её намерены сделать в будущем – после дополнительного намыва пляжей. Намыв этот обещает быть весьма масштабным: к примеру, Ланжерон в результате этих работ должен стать шире как минимум втрое и т.п. Но проблема в том, что когда будет проведён намыв, неясно, а вот границу прибрежной защитной полосы проводят уже сейчас, и «освоение» территорий за её пределами также, по всей видимости, не заставит себя долго ждать. А на участке от Чкаловского пляжа до Аркадии прибрежная защитная полоса не проведена вовсе. Почему так, известно лишь разработчикам.

«Фигурное планирование», или За что боролись, на то и напоролись

Двумя другими весьма болезненными темами при обсуждении Генерального плана были зелёные зоны (которые с упорством, достойным лучшего применения, постоянно пытаются застроить чем–то «полезным»), а также частный сектор, в котором также постоянно стремятся возвести очередной небоскрёб. В Генеральный план после продолжительных и «кровопролитных» боёв с чиновниками удалось внести практически все существующие на сегодняшний день парки и скверы, и даже закрепить в документе намерения создать новые. То же касается и частного сектора: практически везде планы по его «реконструкции» под многоэтажную застройку удалось из Генплана убрать.

Однако на этапе разработки зонинга градостроительные чиновники, похоже, устыдились собственного малодушия в этом вопросе, и решили «задним числом» подправить Генеральный план. К примеру, на 9-й станции Большого Фонтана, в районе улиц Литературной, Новобереговой и Красных Зорь, согласно Генплану, располагается зона частной застройки, а также территория санаторно–оздоровительных учреждений и зоны стационарной рекреации. Однако за время, прошедшее с принятия Генплана, несколько строительных компаний решили строить здесь многоэтажные жилые дома. Наиболее известным в этом смысле является проект строительства двух 32-этажных башен на Новобереговой, 12-а, но им дело не ограничивается.

И вот в плане зонирования территорий на данном участке откуда ни возьмись появились «зоны смешанной застройки», предполагающие «мирное» сосуществование частных домов и высоток. Фактически, под предлогом «уточнения» Генерального плана создатели зонинга решили отредактировать его в угоду пожеланиям застройщиков.

Другой пример подобного «фигурного планирования» имеется на посёлке Котовского. Речь идёт о зелёной зоне в квартале, ограниченном улицами Заболотного и Сахарова. В своё время местные жители добились-таки включения её в Генплан.

В плане зонирования она также сохранилась, но в изрядно (примерно вдвое) урезанном виде: часть будущего сквера всё–таки решили застроить высотками, ещё часть – отвести под «культурные и спортивные зоны».

Кроме того, разработчики плана зонирования решили также «откусить» небольшой кусочек у сквера на перекрёстке Марсельской и Добровольского, где, согласно плану, расположится общественная зона.

Вышеприведённые примеры – результат лишь первого, наиболее поверхностного анализа предлагаемого плана зонирования территорий. Но дело даже не только и не столько в них, сколько в том, что принимать данный план городские власти, похоже, намерены вопреки процедуре, предусмотренной для утверждения таких документов.

Напомним, с 2011 года в Одессе действует Устав территориальной громады – нечто вроде Конституции нашего города. Среди прочего, пункт 5 статьи 23 данного документа предусматривает, что проекты градостроительной документации (к которым план зонирования, безусловно, относится) должны проходить обязательные общественные слушания, инициатором которых должно быть управление архитектуры и градостроительства. В ходе слушаний их участники (которыми могут быть все жители города!) изучают предлагаемый документ, задают разработчикам вопросы, вносят в него предложения и поправки, и – что самое главное! – выносят «вердикт» по данному вопросу путём поимённого голосования. Голосование это, конечно, носит рекомендательный характер и в теории сессия горсовета потом может принять даже тот документ, который на общественных слушаниях провалили. Тем не менее, общественные слушания являются мощным инструментом участия общественности в обсуждении градостроительных проектов. В частности, именно с помощью общественных слушаний в своё время удалось довольно серьёзно скорректировать Генеральный план Одессы.Власти и девелоперы обсудили прогресс децентрализации в Киеве и области

Но сегодня городские власти, видимо, наученные горьким опытом, решили не проводить общественные слушания по проекту зонирования территории города. Вместо них провели «общественное обсуждение» проекта, суть которого сводится к следующему: план разместили на сайте горсовета, после чего все желающие могли направить в управление архитектуры свои предложения и правки к документу, которые чиновники могли принять или отвергнуть по своему желанию. Никакого открытого обсуждения с публичными ответами на вопросы и последующим голосованием, которое позволило бы определить некое консолидированное мнение общественности по поводу документа, данная процедура не предполагает.

Отметим, что утверждения городских властей о том, что «общественное обсуждение» является заменой слушаний – заведомая ложь. Устав прямо обязует власти провести слушания, а «общественные обсуждения» в данном документе вообще не прописаны. Между тем, реально «разобрать по косточкам» столь сложный и многогранный документ, как план зонирования территории города, можно только в формате общественных слушаний – и ни в каком ином.

Таким образом, пытаясь протащить в обход установленной процедуры столь судьбоносное для города решение, к тому же явно небезупречное, городская власть, к сожалению, плюёт на правила, которые ранее сама для себя написала. И мириться с этим, безусловно, нельзя. Впрочем, у мэрии ещё есть шанс исправиться, проведя слушания перед рассмотрением вопроса сессией Одесского горсовета. Будем надеяться, что так городские власти и поступят.

Таймер