Рынок новостроек Киева пополняется новыми проектами

Консалтинговая компания City Development Solution провела исследование рынка первичной жилой недвижимости Киева. Основные тенденции развития рынка жилья за І полугодие 2016 года и прогнозы на II полугодие представлены в обзоре. Тенденции

В 2016 году гривневые цены впервые снизились практически во всех классах, за исключением эконом проектов. Среднее снижение составило около 7%. Этому способствует, как пополнение рынка новыми проектами с ценами ниже средних по сегменту, так и прямое снижение цен в отделах продаж, – девелоперы вынуждены идти на скидки и акции для привлечения покупателей.

В структуре сделок сохраняется высокий удельный вес сделок инвестиционного характера, поскольку инвестиции в жилье показывают доходность значительно выше банковских депозитов, более понятны покупателям и менее рисковые.

На рынке впервые появилась четкая сегментация новых проектов по целевой аудитории и по формату – появились первые доходные дома, квартиры для студентов и т.д. Такие комплексы, как правило, предусматривают обязательные элементы инфраструктуры, необходимые для привлечения целевой аудитории.

Спрос на рынке продолжает смещаться в сторону малогабаритных однокомнатных квартир. Площади квартир постоянно оптимизируются, появились проекты, где кроме 1-к квартир, предусмотрено строительство студий площадью от 15-18 кв. м.

Прямой демпинг и рассрочки – основные инструменты продаж для большей части рынка.

Концепции и архитектура многих проектов практически ничем не отличаются, соответственно, покупатель выбирает по цене и репутации застройщика. Имидж застройщика постепенно набирает вес, как важный фактор принятия решения о покупке.

Рынок продолжает пополняться новыми проектами – ожидается, что в 2016 году объем вывода на рынок новых квартир будет не меньшим, чем в 2015 году. На фоне невысокого спроса данный фактор будет способствовать обострению конкуренции на рынке и ценовым войнам.

Ярослава Чапко, директор CDS:

Спрос падает, а рынок продолжает пополняться новыми проектами. Свой собственный жилой проект - это как дань моде для многих компаний, чей профиль деятельности далек от строительства и девелопмента. 25 новых проектов в столице и еще столько же планируют открыть продажи до конца года. Это не считая пригорода, который уже вовсю теснит столичных застройщиков. Спальные районы Киева уже давно вызывают дежавю - «третья улица Строителей..», а от рекламы акций и скидок на бордах рябит в глазах. Нам всем хочется жить лучше и комфортнее, а приходится выбирать из того, что посчитали за нас «комфортом» проектанты и службы маркетинга застройщиков. Иногда яркий сайт и красивое название, к сожалению, это все чем может похвастаться проект. Хочется верить, что с ростом количества проектов и конкуренции, качественная составляющая жилых домов будет только расти в угоду покупателям, и мы сможем оценить настоящий комфорт жизни в столице.

Предложение

За 6 месяцев 2016 г. предложение рынка первичной жилой недвижимости выросло на 17,9% по отношению к началу года − продажи открылись в 25 новых жилых комплексах, расположенных в восьми районах столицы. По состоянию на 1 июля 2016 года на продажу в Киеве предлагалось 237 жилых комплексов с общим объемом около 46 тыс. квартир (без учета поглощения). В структуре рынка набирает удельный вес сегмент престижного жилья − за последние полтора года на рынок выведено много новых проектов в классах бизнес и премиум. Как результат, удельный вес бюджетного жилья снизился с 74% до 71% в общей структуре рынка первичной жилой недвижимости. Удельный вес класса бизнес составил 21%, а удельный вес премиум класса вырос с 4% в 2014 г. до 6% благодаря новым проектам, реализуемым в Печерском районе столицы.

Тем не менее, основное пополнение рынка приходится на проекты комфорт класса, как наиболее востребованного покупателями и удобного с точки зрения девелопмента (соотношение цена/себестоимость). Его удельный вес в структуре рынка постоянно растет. Значительный рост класса комфорт частично обусловлен завышением класса у ряда проектов эконом класса. Поскольку границы между классами достаточно размыты, девелоперы часто завышают класс своих проектов для привлечения покупателей и установления более высоких цен.


Лидером по количеству строящихся объектов является Голосеевский район

В географической структуре рынка по предложению новых квартир лидирует Голосеевский район, который является одним из самых активно застраивающихся районов столицы. Его удельный вес составляет 17% в общем предложении рынка. Больше половины объектов данного района представлены эконом классом, несмотря на его центральное расположение. На четыре района столицы (Голоссевский, Соломенский, Дарницкий и Печерский) приходится 50% предложения первичного рынка.

Соотношение предложения между правым и левым берегом столицы распределяется в соотношении 77%/23%, девелоперы по-прежнему предпочитают осваивать участки на правом берегу, который более популярен у покупателей.

Новое предложение

В І-м полугодии текущего года на киевском рынке первичной жилой недвижимости продажи открылись в 25 новых объектах, которые пополнили рынок более чем на 8 тыс. квартир. Данный объем нового предложения в 2 раза превышает аналогичный показатель 2015 года, когда рынок пополнился на 4,5 тыс. квартир.

Новое предложение рынка в 2 раза превышает показатели I полугодия 2015 года по количеству новых квартир

Почти половина новых квартир, появившихся в продаже, представлена в домах эконом класса - 46% в общем объеме нового предложения. Треть нового предложения эконом класса находится в Соломенском районе, где в первом квартале началось строительство двух больших комплексов «Campus» и «Smart House». В текущем году на рынок выведен довольно большой объем жилья бизнес класса (20%) благодаря началу строительства новых проектов в Печерском и Шевченковском районах. Сегмент премиум класса пополняется медленно, преимущественно из-за небольшого количества покупателей и отсутствия подходящих участков для девелопмента проектов премиум класса. Поэтому, ежегодно рынок пополняется максимум на один-два проекта премиум класса. В IН 2016 г. появился один новый проект «The Garden» на 37 квартир.

Четверть нового предложения сосредоточено в Соломенском районе

Лидером по предложению новых квартир вышедших на рынок в первом полугодии 2016 г., стал Соломенский район, чей удельный вес предложения в общей структуре составил 26,5%. Наименьшее количество новых квартир пришлось на Днепровский и Подольский районы, в которых началось строительство по одному жилому комплексу, общий удельный вес которых еле дотягивает до 10% от общего предложения.

Более 60% нового предложения представлено однокомнатгыми квартирами

Рынок продолжает пополняться преимущественно однокомнатными квартирами. 62% нового предложения приходится именно на них, как наиболее ликвидный объект. Удельный вес 2-х и 3-х комнатных квартир продолжает сокращаться. 1-к квартиры наиболее востребованы, как инвестиционный продукт, так как более 70% спекулятивного спроса приходится на 1-к квартиры - наименьший бюджет для покупки и быстрый период продажи после ввода дома в эксплуатацию. Студии составляют 1% в новом предложении рынка. Тенденция проектирования студий в жилых домах в будущем будет только расти, так как в условиях стремительно снижающегося бюджета покупки студии станут одним из самых ликвидных товаров.

Наталия Комолова, директор по маркетингу CDS

Многие девелоперы стараются скрыть стандартные решения за затейными названиями и яркими визуальными решениями. Если в эконом классе этот прием пока работает, то в престижном сегменте девелоперам необходимо предлагать дополнительные сервисные опции и объекты инфраструктуры. Это уже не только песочница и лавочка у подъезда, а и детские площадки с учетом возрастной градации, множество спортив- ных площадок, велодорожки и прогулочные зоны, обществен- ные лаунж-зоны внутри дома. И чем выше класс дома – тем шире список требований к комфорту жизни в нем. Таким образом, кризис подтолкнул девелоперов к необходимости индивидуаль- ного подхода к проектам и развития качества внутри каж- дого формата.

Спрос

2015 год показал наихудший результат по активности покупателей, зафиксировав падение количества сделок в два раза по сравнению с предыдущим периодом.

Высокий инвестиционный спрос обусловил значительные объемы продаж в новых проектах, реализуемых девелоперами с хорошей репутацией.

В I половине 2016 г. количество сделок показало небольшой рост в сравнении с первым полугодием 2015 г. (в пределах 8-10%), однако, резкого увеличения количества покупок квартир не произошло. Периодом наибольшей активности покупателей традиционно стали март- апрель и первая половина мая. Уже с середины мая девелоперы вынуждены были снова активно запускать акционные программы для стимулирования продаж. Объемы продаж существенно отличались по комплексам, даже в пределах одного класса проектов. Высокий инвестиционный спрос обусловил значительные объемы продаж в новых проектах, выводимых на рынок девелоперами с хорошей репутацией и по привлекательным ценам. Поскольку такие объекты традиционно выходят с более низкой ценой, конкуренты вынуждены были запускать акционные программы для поддержания своих целевых объемов продаж.

В летние месяцы активность на рынке снизилась в среднем на 15-20%. Одним из факторов, повлиявших на спад летней активности на рынке, кроме традиционного сезонного падения спроса, стала ревальвация гривны и ожидания ее девальвации уже осенью 2016 года. Покупатели придерживают решения о покупке в надежде на новый виток падения долларовых цен.

85% спроса приходится на объекты эконом и комфорт классов

В структуре сделок на рынке преобладают квартиры эконом класса. Эконом класс традиционно остается наиболее востребованным благодаря низким ценам по сравнению с другими классами жилья. Учитывая, что все новаторства в отношении снижения площади квартир, бюджетов покупки и пр. элементах, призванных привлечь покупателей в сегмент, появились именно в эконом классе, на него приходится самый высокий спрос и объем продаж квартир. Следует отметить, что спрос из года в год смещается в более низкие бюджеты приобретений. Более половины запросов приходится на сегмент до $50 тыс. и данная тенденция будет только расти.

Суммарно на проекты бюджетного жилья (эконом и комфорт класс) приходится, около 85% спроса на первичном рынке жилья. С точки зрения ликвидности (среднему времени позиционирования на рынке квартиры для перепродажи) эконом класс также занимает первое место среди других классов жилья. На проекты премиум сегмента спрос остается стабильным – рынок пополняется новым предложением невысокими темпами, что способствует его равномерному поглощению.

Ценовая динамика

Средние цены в 2016 г. показали небольшое снижение, что обусловлено не только снижением курса доллара, а так же общей тенденцией к снижению цен в проектах из-за невысокого спроса, а также выходом 25 новых объектов на рынок, с ценами ниже средних по рынку.

В первой половине 2016 г. впервые зафиксировано снижение гривневых цен практически во всех классах на 5-9% за исключением эконом проектов

В 2016 г. эконом сегмент единственный среди других сегментов продемонстрировал рост гривневых цен на 3,3%. Во-первых, эконом проекты наиболее популярные среди покупателей, что позволяет девелоперам пока варьировать цены и постепенно их повышать в зависимости от степени готовности комплекса. Во-вторых, в прошлые периоды, рост цен на проекты эконом класса был минимальный, поэтому сейчас застройщики наверстывают упущенное, повышая ежеквартально на несколько процентов минимальные цены предложения. Престижный сегмент традиционно является наиболее устойчивым к курсовым колебаниям, демонстрируя наибольший рост гривневых цен, тем не менее в 2016 г. спрос значительно сократился, поэтому, средние цены показали падение в среднем на 7-8%. Фактическое снижение может быть даже больше, так как скидки в престижном сегменте предоставляются каждому покупателю в индивидуальном порядке и не афишируются.

Самым дорогим остается Печерский район столицы, в котором практически все объекты позиционируется в бизнес ипремиум классах.

Преобладание на рынке бюджетного сегмента обуславливает практически одинаковые средние цены по спальным районам столицы

 Самые низкие цены предлагает Деснянский район, в котором небольшое количество новых объектов, расположен довольно далеко от центра и представлен объектами исключительно эконом класса нижней ценовой границы сегмента. Шевченковский район также остается одним из самых дорогих, что объясняется его центральным расположением, удобными транспортными развязками и деловой инфраструктурой. Средние цены по остальным районам отличаются незначительно, что объясняется строительством в них преимущественно бюджетного жилья, у которого ценовая политика сходная. Выделяется на их фоне Голосеевский район со средней ценой 25,6 тыс. грн/кв м, в котором наибольшее количество строек, в том числе и объектов бизнес класса.

CDS