Продавцы резко снизили цены на землю и дома под Киевом

В отличие от пригородных многоэтажек, которые раскупаются как горячие пирожки, дома и земля под Киевом интересуют покупателей гораздо меньше. Аналитик SV Development Сергей Костецкий считает, что этот сегмент по сути замер. "С одной стороны, стоимость земли упала не так сильно, как другой недвижимости, и хорошие участки всегда в цене. В то же время, количество сделок маленькое: люди не готовы тратить деньги", — отметил Костецкий.

Впрочем, статистика говорит об обратном. Вице-президент ВОО "Лига экспертов Украины" Андрей Гусельников отмечает, что, за последние два года в Киевской области увеличилось количество сделок по недвижимости.

"В 2015 году частные нотариусы зарегистрировали 12,5 тыс. транзакций по квартирам и частным жилым домам в Киевской области, в 2016 году — 16,2 тыс. У государственных нотариусов этот показатель, составляет порядка 1,4 тыс. Правда, разделения сделок на квартиры и частные жилые дома в статистическом учете нет", — пояснил он.

Но и по земле сделок становится больше. В 2015 году частные нотариусы провели их 15,4 тыс., а в 2016-ом — 20,2 тыс., государственные — 2,3 тыс. и 2,7 тыс. соответственно, сообщил эксперт.

Но, если учесть, что в Киевской области проживает 1,7 миллиона жителей, сделок все равно очень мало. Получается, что продавали или покупали землю и дома всего 1% граждан.

К тому же покупатели готовы тратиться лишь на лучшие, по их мнению, объекты. Скажем, по словам независимого эксперта Ярослава Цуканова, к неподготовленным участкам вообще нет интереса.

"Если к участку подведен газ, электричество, хотя бы в объеме 8 киловатт, и есть, как минимум, подъездной путь в виде укатанной щебенки, а в идеале — асфальтированная дорога, на такую землю спрос есть. Размер ходовых участков, как правило, от 10 до 20 соток, стоимость — порядка 1 тыс. долл./сотка, это если в непосредственной близости от Киева", — пояснил эксперт.

С коллегой согласен и Костецкий, по словам которого, больше всего упали в цене участки без коммуникаций. "Хороший участок с коммуникациями как стоил пять лет назад две тысячи долларов за сотку, так и сейчас стоит почти столько же", — констатировал аналитик.

Высокие тарифы давят на площадь домов
Для покупателей домов главное — компактный размер. Небольшие коттеджи пользовались спросом давно, но особенно актуальной эта тенденция стала после резкого роста тарифов на газ.

"Ищут объекты по 50-80 тыс. долларов площадью от 80 до 120 кв. м до 40 километров от столицы. Быстрее продаются дома с хорошим архитектурным решением. Хороший дизайн всегда дает дополнительную стоимость. Все остальное стоит", — рассказал Цуканов.

Особенно сложно пристроить особняк, если его площадь превышает 180 кв.м. "Такие дома дорого обслуживать. Все, кто хотел и мог купить такие дома, уже их приобрели или построили", — сказал Цуканов.

Глава комитета по информационным технологиям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Эдуард Бразас прогнозирует рост продаж домов площадью до 100 – 150 метров, построенных качественно, с применением энергоэффективных технологий.

"Высокие цены на энергоносители могут стимулировать украинцев переезжать в пригородные дома, ведь там ты сам управляешь расходами на отопление, в отличие от квартиры. Но коттедж — удовольствие не из дешевых. Поэтому спросом будут пользоваться небольшие энергоэффективные дома, расположенные недалеко от транспортных магистралей. Естественно, предпочтительнее окажутся населенные пункты, где есть школы, детсады, больницы, потому что в Киев с детьми не наездишься", — считает эксперт.

Поэтому самым популярным направлением традиционно останется Киево-Святошинское.

"Там строится много многоэтажных домов — Ирпень, Буча, Белогородка, но и коттеджи есть. Поскольку рядом более-менее нормальные дороги и инфраструктура, этот район самый дорогой. Второй по активности — другой конец "красной" ветки метро — Бровары, и бориспольское направление. Там — хорошая трасса, и села вдоль нее всегда были недешевыми", — сказал Бразас.

Традиционно популярным остается также Житомирское направление. "Элитная Обуховская трасса (Козин и Конча-Заспа и пр.) сейчас удерживает всего 5% рынка, и по сути ни на что не влияет", — добавил эксперт.

А Одесская трасса (Вита-Почтовая) пока не оправдала ожидания риелторов, так и не став хитом продаж. "Сейчас дотянули метро до Одесской площади, может, ситуация улучшится", — предположил Бразас.

Будет еще дешевле
По данным Гусельникова, цены на частные домовладения в Киевской области за прошлый год снизились на 5 – 10% в зависимости от расстояния до столицы. Цена квадратного метра в Броварах составляет 470 долларов (-5,8%), в Борисполе — 495 долларов (-5,4%), в Обухове — 440 долларов (-7,6%), в Буче — 566 долларов (-6,3%), в Ирпене — 495 долларов (-5,4%).

Массового переселения киевлян за город в ближайшее время эксперты не прогнозируют. Более того, Гусельников ожидает дальнейшего сокращения рынка, как минимум, на 5-10% за год. "Цены будут стоять на месте, а количество сделок останется минимальным", —уверен Костецкий.

Эта тенденция спровоцирует дальнейшее снижение цен. Уже сейчас, по словам Цуканова, продавцы готовы уступать 15 – 20% от цены. В следующие полтора года цены могут упасть еще на 15 – 20%.

Цены начнут расти не раньше, чем через 5 лет, считает специалист. "За это время на рынке накопится необходимая денежная масса, и люди начнут вкладывать в недвижимость", — добавил эксперт.

"Сначала оживет аренда в коммерческом сегменте, потом начнут подтягиваться по цене квартиры и вслед за ними, года через три-четыре, после того как появляется ипотечное кредитование, — рынок пригородной недвижимости. Сейчас у нас пока немного активизировалась только аренда коммерческой недвижимости. То есть, мы находимся лишь на начальном этапе стабилизации рынка", — отметил Бразас.
www.zagorodna.com