В январе-феврале 2024 года объем продаж на первичном рынке недвижимости Киева снизился почти вдвое, медиани цены за год выросли на 5,3% по сравнению с зимой 2023 года, сообщил основатель M4U и соучредитель сервиса динамического ценообразования MAXIFY Владимир Даниленко агентству "Интерфакс-Украина" .
"Рынок недвижимости Киева пережил одну из самых тяжелых зим. Основными драйверами рынка оставались новости о событиях на фронте, экономической и военной поддержке союзников, перспективах расширения мобилизации и т.п., и, несмотря на то, что обстрелов Киева было в разы меньше, чем зимой 2022 года, информационное давление также негативно повлияло на готовность клиентов покупать", - сообщил Даниленко во время дискуссионной панели RED Community "Доходная недвижимость Украины - откровенно о перспективах для девелопмента и инвестиций"
По его словам, снижение готовности клиентов покупать первичную недвижимость наблюдалось, начиная с ноября 2023 года, и продолжилось в течение всей зимы. Больше всего это ощущалось в объектах бизнес- и премиум-класса, интерес к более дешевым объектам был относительно выше.
Согласно аналитике M4U, уровень продаж в столице возобновился после деоккупации Киевской области до 10% довоенных объемов в июне-2022, вырос до 27% в январе-2023 и достиг 40% летом 2023 года, однако прошлой зимой снизился почти до 15% .
Как отметил Даниленко, основной причиной стало сверхвысокое восприятие рисков. В общем, ситуация на первичном рынке соотносится с экономическими ожиданиями граждан и их оценкой готовности совершать крупные покупки. Такое поведение спроса давило на предложение и заставляло застройщиков искать варианты привлечения новых клиентов с помощью основных доступных инструментов – скидок и условий рассрочки.
"Потенциал к их эффективному использованию застройщики потратили еще в прошлом году, поэтому эффективность тех же действий оказалась достаточно низкой", - отметил Даниленко.
При этом в феврале отмечен небольшой рост цен: средние поднялись до 63 790 грн/кв. м (на 1,8% больше, чем в предыдущем месяце, и на 4,2% выше, чем годом ранее), медиане – до 52 300 грн/кв. м (1,4% и 5,3% соответственно).
Эконом-класс подорожал за год на 12% – до 39 719 грн/кв. м, комфорт-класс относительно стабильный, рост на 3,7% – до 46 913 грн. Бизнес-класс, цены на который из-за акционной активности в середине года поползли вниз, понемногу за второе полугодие почти восстановил уровень начала года: на февраль-2024 - 76 тыс. грн, что на 2,0% ниже показателя зимы 2023-го . То же касается и премиум-класса – снижение за год на 1,9%, до 139,6 тыс. грн.
"Ценовый оптимизм сохраняется в дефицитном эконом-сегменте, в других сегментах ожидаем удержание цен или ситуативные снижения", - отметил Даниленко.
При этом он акцентировал внимание на том, что новые проекты в феврале не стартовали. Основная часть предложения представлена в проектах комфорта (67%) и бизнес-класса (25%).
Даниленко напомнил: до войны столичный рынок развивался в направлении улучшения качества проектов на фоне роста конкуренции концепций и увеличения цен. Из-за этой тенденции относительно дешевые проекты, с низкой маржинальностью и ценой, занимали на рынке менее 10%.
"Поэтому, когда значительная часть спроса ориентирована именно на относительно дешевые проекты, рынку просто нечего предложить. При этом невозможность обеспечить достаточный уровень продаж на этапе запуска проекта не позволяет пополнить сегмент относительно дешевых проектов новым предложением. Почти все игроки рынка сосредоточены на достройке текущих проектов, а объем предложения постепенно уменьшается", – сказал он.
Дисбаланс структуры спроса и предложения привел к возросшим расчетным остаткам по сравнению с расчетным уровнем продаж. Согласно аналитике M4U, в феврале 2023 года этот показатель достиг одного из самых высоких уровней за последние два года – до 14,3.
"Это значит, что, согласно расчетному уровню спроса, в Киеве в феврале нужно 14,3 года, чтобы продать расчетные остатки", - пояснил Даниленко.
Согласно данным M4U, по итогам 2023 года коэффициент отношения расчетных остатков по сравнению с продажами в Киеве был ниже, 8.3, но значительно выше довоенных: на конец 2021-го он был 1.6, в 2020-м - 1.5.
"Это демонстрирует относительно низкий спрос по сравнению с имеющимися остатками и подтверждает рынок покупателя. Хотя сам результат февраля-2024 – это больше экстремума и воспринимать его можно как подтверждение очень тяжелой ситуации в зимний период", – говорит Даниленко.
В то же время он отметил потенциал государственной программы "Есселя", однако из-за ограничений по аккредитации проектов и требований к заемщикам эта программа на рынке первички Киева не стала массовой.
"Интересно, что Киев уступает Киевской области и по количеству выданных кредитов, и по их сумме. Причина достаточно проста - больший выбор доступного жилья в пригороде делает его более интересным для основных категорий заемщиков программы - военных и их семей", - отметил Даниленко.
Компания "Укрфинжилье" обещает в 2024 году сделать ставку именно на первичный рынок.
"Это действительно может быть весомой поддержкой для части проектов, но все-таки, учитывая условия программы, речь пойдет преимущественно об эконом- и доступном комфорт-классе, которого в столице и так осталось очень немного", - резюмировал Даниленко.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал или Гугл-новости.
Комментарии