Property Times вместе с экспертами подводит краткие итоги первого полугодия на рынке офисов Киева.
Падение остановилось
Основной и главный тренд, характерный для этого периода, — стабилизация рынка.
«Текущее состояние еще рано считать подъемом рынка, но уж точно можно говорить о полной остановке падения, — комментирует Левон Папоян, партнер SnP Partners. — В незначительной степени, но наблюдается появление международных компаний, которым штаб-квартиры разрешают переезды с дополнительными бюджетами на ремонтные работы, чего практически не наблюдалось в 2022-2023 гг.».
По данным, которые приводит Павел Макуха, эксперт по коммерческой недвижимости, основатель BRIDGY, первое полугодие 2024 года ознаменовалось по меньшей мере четырьмя сделками по аренде офисов площадью от 3000 до 5000 кв.м. «Данные соглашения заключены преимущественно в зданиях центрального делового района Киева. Данный факт демонстрирует четкий тренд: в кризисных периодах появляются уникальные возможности, которыми некоторые компании успешно пользуются. Переезд из здания сомнительного класса и комфорта в премиальную локацию с профессиональным обслуживанием благодаря одной только эффективной планировке помещений позволяет разместиться на значительно меньшей офисной площади, сохраняя то же количество рабочих станций, — объясняет эксперт. — Это в свою очередь позволяет улучшить офисное пространство без увеличения платы за аренду. Компаний, которые благодаря нестандартным решениям вырываются вперед, всегда меньшинство, но именно таким или похожим решениям можно увидеть, у кого из игроков рынка офисной недвижимости есть шансы расти в их бизнесах в ближайшем будущем».
Тенденция к сокращению издержек сохраняется и дальше. «Мелкие и средние компании рационализируют расходную часть — меняют формат, сокращают занимаемые площади до минимально необходимых, переезжают в отдаленные от центра районы. Крупнейшие украинские корпорации перевели сотрудников арендованных помещений в собственную административную недвижимость. Ряд компаний свернули маловостребованные представительские офисы», — комментирует Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG.
Эксперт отмечает, что, несмотря на войну, продолжается девелопмент административной недвижимости. В 2024 году в Киеве открылись БЦ «Нивки Сити» и БЦ на пересечении ул. Филатова и ул. Саперное поле общей арендной площадью 13 600 кв. м.
«Продолжая тренд последних лет, в первом полугодии 2024 было заключено несколько сделок по купле-продаже офисной недвижимости площадью от 1 500 до 3 500 кв. м в центральном деловом районе, – говорит Павел Макуха. — В общем, если посмотреть на историю продаж отдельных офисных зданий за все годы независимости, можно заключить, что подобного тренда не было очень давно, а значит, многие как компании, так и инвесторы не только ищут свои лучшие возможности, но и реализуют их».
Дисконты отменяются
Существенных изменений в договорных условиях не произошло. «О пересмотре текущих действующих договоров аренды с учетом форс-мажорных обстоятельств, большинство таких переговоров было завершено в течение первого года после начала полномасштабного вторжения. Пока часто возникают текущие вопросы, которые нужно решать или о которых нужно договариваться. К примеру, уплата арендатором арендодателю расходов на дизельное топливо в случае существенных отключений, если договором аренды это не было предусмотрено. Но это рабочий процесс, – комментирует Павел Макуха. — Что касается плановых переговоров, то они проходят постоянно, поскольку в Киеве тысячи арендаторов и по определенной части каждый год завершаются контракты. Обычно средние и крупные компании, арендующие офисные помещения на длительный срок (3-5 лет), начинают переговоры о новых условиях контракта примерно за год до завершения текущего договора. Если появляются лучшие альтернативы или стороны не договариваются о новых условиях аренды, заранее начавшая переговоры компания успевает заключить договор в новом здании и переехать без перекрестных арендных платежей».
Рассчитывать на существенные скидки, массово предоставляемые в начале полномасштабного вторжения, уже не стоит. «Все меньше арендодателей готовы предоставлять внушительный дисконт (40-50%) от довоенной ставки. Все остальное не изменялось по сравнению с 2023 г.», – комментирует Левон Папоян.
Из новых договорных тенденций в первом полугодии 2024 г. Павел Макуха выделяет соглашения по аренде, в которых арендодатель и арендатор согласовывали график работ по внутренней отделке, то есть в которых отделка не была выполнена. Хотя все же большинство офисных сделок первого полугодия, как и последние два года, состоялось в помещениях с выполненной отделкой.
Есть ли шанс выйти на довоенные показатели поглощения?
По данным, которые приводит Павел Макуха, за первое полугодие 2024 г. объем поглощения офисной недвижимости в Киеве достиг ок. 50 000 кв. м, что при похожем тренде второго полугодия будет означать выход этого показателя на довоенный уровень и постепенное восстановление уровня поглощения, которое было в 2020-2021 годах (100 000 -130 000 кв. м).
«Вакантность уменьшается вследствие того, что на рынок практически не выходят новые объекты, в то время как многие компании не просто переезжают в другие локации, но и расширяются в новых или текущих локациях. Особенно международные организации и благотворительные фонды, связанные с помощью Украины», – объясняет Левон Папоян.
Чего ждать во втором полугодии
Константин Олейник прогнозирует увеличение нагрузки на действующих арендаторов в результате роста стоимости энергоносителей, удорожания коммунальных платежей, а с ними и OPEX (в том числе из-за роста вакантности и распределения эксплуатационных платежей на меньшее количество операторов). При этом ставки аренды, по мнению эксперта, в ближайшей перспективе продолжат свое дальнейшее понижение.
По прогнозам Левона Папояна, во втором полугодии будет наоборот наблюдаться незначительное повышение арендных ставок на фоне уменьшения вакантности, арендодатели же при этом станут менее гибкими.
Павел Макуха дает следующие прогнозы на вторую половину текущего года:
- Сохранение основных показателей рынка на уровне первого полугодия с незначительными колебаниями по вакантности и арендным ставкам.
- Продолжение тренда по переездам компаний из менее комфортных зданий в более современные и престижные офисы. Этот процесс будет усиливаться желанием компаний оптимизировать затраты и улучшить условия для работников.
- Увеличение количества долгосрочных договоров аренды по сравнению с 2023 годом.
- Уменьшение уровня вакантности в зданиях А и Б класса с выполненным убранством.
- Спрос на новые офисные здания, а также объекты, которые были введены в 2020-2022 гг. и не успели заполниться хотя бы на 30%. Соответственно, более высокие шансы на дальнейшее заполнение новых офисных зданий.
- Стабилизация арендных ставок.
Комментарии