Как развивался рынок пригородного жилья Киевской области?





Google+
16.03.2019 00:00
Директор City Development Solutions Роман Герасимчук рассказал о тенденциях на рынке жилой недвижимости в пригороде Киева.

Как изменилось предложение жилых комплексов в пригороде Киева за последний год?


Аналитика пригородных новостроек Киевской областиРынок первичной жилой недвижимости Киевской области в 2018 году пополнился 27 новыми объектами. Совокупное количество квартир в них составило 6662 квартиры. По данным City Development Solutions, из них 48% расположено в комплексах комфорт-класса, 27% в комплексах бизнес-класса, 24% в комплексах эконом-класса и всего 1% квартир пришелся на комплексы премиум-класса. Позиционирование практически половины нового предложения в комфорт-классе отражает одну из основных тенденций 2018 года, которая заключается в потере интереса и покупателями, и застройщиками к жилью эконом-класса. С другой стороны, отсутствие общепринятых стандартов определения класса жилья позволяет девелоперам без особых последствий искусственно завышать класс жилья. Всего, по состоянию на январь 2019 года в Киевской области в продаже находилось 311 ЖК.

Какие города-спутники Киева сейчас развиваются активнее всего?


В 2018 году активнее всего развивались Ирпень, в котором рынок пополнился 1296 квартирами в девяти ЖК и Бровары, в котором в продажу вышло 1265 квартир в пяти ЖК. 1025 новых квартир в продаже появилось в Буче, но распределены они всего по двум новым ЖК. В Крюковщине рынок также пополнился 979 квартирами. На пятом месте по объему нового предложения расположился Обухов ‒ здесь в продажу вышел достаточно масштабный для области ЖК на 768 квартир.

Проведенный анализ выхода нового предложения позволяет сделать вывод о том, что активнее всего развиваются населенные пункты, имеющие хорошее транспортное сообщение со столицей: жители Ирпеня и Бучи могут достаточно быстро добраться до станции метро "Академгородок", откуда уже открывается дорога в почти любую точку Киева. Отличное транспортное сообщение с Киевом имеют и Бровары, за счет возможности быстро добраться до ст. м. "Лесная". Конечно, в этих узлах сообщения создается огромная нагрузка на транспортную инфраструктуру, но возможность работать в Киеве, где с рабочими местами и зарплатами ситуация все-таки немного лучше, чем в городах-спутниках, гарантирует не спадающий спрос на пригородное жилье.

Какие основные отличия жилья в пригороде Киева от жилья в столице?


Помимо очевидных отличий в стоимости квартир и необходимости каждый день добираться на работу на маршрутках и пригородных автобусах в случае отсутствия собственного автомобиля и простаивания в затяжных пробках на въезд, в случае его наличия, жизнь за городом имеет свои преимущества и недостатки. Так, плотность населения в городах-спутниках несколько ниже, что при более слабом обеспечении инфраструктурными объектами первой необходимости повышает комфортность проживания. Жители Ирпеня и Бучи могут наслаждаться гораздо более плотным озеленением за счет двух десятков парков и скверов в этих населенных пунктах. Для тех, кто выбирает жилье в Броварах, есть возможность приобрести современную квартиру "не хуже, чем в Киеве" со всеми прилагающимися удобствами. Плюсом можно считать и многочисленные крупные торговые центры, добраться до которых из пригорода намного быстрее, чем из центра столицы. Для многих пригородных ЖК характерен малоэтажный клубный формат, стоимость которого в Киеве может отпугнуть многих потенциальных инвесторов. Отличия самих пригородных комплексов от столичных минимальны: меньший масштаб, чуть больше придомовой территории, малая этажность и ориентированность на семейный формат проживания, что можно отнести к неоспоримым плюсам. Без серьезных минусов также не обошлось: собственная инфраструктура таких ЖК зачастую не удовлетворяет потребности жильцов, многие значимые социальные объекты, как школы, детские сады, медицинские учреждения, если и запроектированы, то часто переносятся на самые последние очереди строительства, так что ждать их приходится не один год. Ну и, конечно, необходимость тратить время на дорогу в Киев усложняет жизнь жителей пригорода.

Какой была стоимость кв. м жилья в пригороде Киева в прошлом году?


Цена на жилье в новых комплексах для классов эконом и комфорт к концу 2018 года почти не отличалась и колебалась в диапазоне от 12 тыс. до 14 тыс. грн/кв.м. Пригородный бизнес-класс был незначительно дороже: от 13,5 тыс. до 18 тыс. грн/кв.м. Фактически, стоимость жилья в пригородных ЖК незначительно выше себестоимости строительства, что не лучшим образом влияет и на качество строительства, и на используемые материалы, и на дополнительные опции. С другой стороны, для многих возможность купить квартиру площадью 50 кв. м. за 600-700 тыс. грн. оправдывает многие недостатки. Тем более, что по упомянутым выше причинам такое жилье зачастую комфортнее и качественнее жилья аналогичной стоимости в Киеве.

Кто покупает жилье в пригороде?


Целевая аудитория пригородного жилья, очевидно, отличается от таковой в Киеве. Первым значимым отличием является меньший инвестиционный спрос ‒ по данным City Development Solutions, для собственного проживания в пригороде покупается не менее 85% жилья. До 40% спроса формируют жители регионов Украины, стремящиеся перебраться поближе к Киеву. Многие покупатели пригородной недвижимости какое-то время снимали там квартиру, что позволило им на практике оценить комфорт проживания за пределами столицы. Около 40% спроса формируют люди 40-50 лет, приобретающие жилье для близких родственников ‒ пожилых родителей и самостоятельных детей. Более половины покупателей ‒ молодые семьи с одним, реже с двумя, детьми или самостоятельные молодые люди.

Таким образом, покупатель пригородного жилья ориентируется в первую очередь на стоимость квартиры, локацию и транспортную доступность, будущий комфорт проживания и общее впечатление о ЖК. В отличии от Киева, для пригородных ЖК раскрученный бренд имеет гораздо меньшее значение, чем фактическое качество строительства и впечатление от посещения отдела продаж.

Каков прогноз по рынку жилой недвижимости в пригороде Киева на 2019 год?


Учитывая определенную стабилизацию Киевского рынка первичной недвижимости, в 2019 году имеющиеся тренды станут не такими выраженными. Можно ожидать умеренного роста гривневых цен в пределах 2-4%. При этом высокий уровень конкуренции и огромное количество новостроек в некоторых населенных пунктах выступят серьезным сдерживающим фактором. Выход новых комплексов продолжится, но успех будут иметь преимущественно проекты, концепция которых прошла несколько этапов разработки с привлечением консультантов-концептологов или опытных специалистов рынка. Изменения на первичном рынке Киева, выражающиеся в замедлении выхода новых проектов и ввода в эксплуатацию уже строящихся могут заставить часть профессиональных инвесторов обратить внимание на наиболее активно развивающиеся города-спутники. Надежность застройщика и гарантии завершения строительства, хотя бы факт наличия всей разрешительной и проектной документации, все так же останутся одним из ключевых конкурентных преимуществ для пригородных ЖК.

Интересуетесь новостройками в Киевской области? В базе нашего портала имеется самый полный каталог новостроек под Киевом.  Это 676 новостроек, находящихся на разных стадиях строительства.

Вы можете также ознакомиться с анализом и прогнозами рынка пригородной недвижимости под Киевом, озвученной директором компании "РеалЭкспо" Виктором Коваленко.

www.zagorodna.com
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти