Читайте также:
Что ждет рынок аренды жилья в будущем?
5 октября был представлен новый законопроект. Он имеет довольно символическое начало, наконец предлагается исключить преамбулу Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.1983, в которой отмечается, что в результате победы Великой Октябрьской социалистической революции мы воплощаем в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества. Сам Жилищный кодекс Украинской УССР также очень устаревший и, по моему мнению, подлежит отмене, или хотя бы изложению в новой редакции.Проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства» может кардинально изменить функционирование строительного рынка и механизмы привлечения средств в строительство.
Первой новеллой для строительного бизнеса является внедрение обязательной регистрации права собственности на будущий объект недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество за заказчиком строительства перед его отчуждением третьим лицам.
Также предлагается ограничить застройщиков в способах привлечения инвестиций. Такая норма, как известно, есть и в действующем законодательстве, однако отсутствует санкция за ее нарушение. Законопроектом предусмотрено, что инвестиция может происходить по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости. В эту категорию включены также фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также продажа путем эмиссии целевых облигаций предприятий в качестве особых видов договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости.
Договоры, по которым будет происходить переход прав на будущие объекты недвижимости, будут подлежать нотариальному заверению.
В то же время законопроект предусматривает, что сделка, по которой устанавливается право и порядок получения права собственности на объект недвижимого имущества, что на момент совершения сделки не является объектом гражданских прав (не зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество), или который заключен в порядке, не предусмотренном законом, является ничтожной.
Авансовые и другие платежи по предварительным договорам не могут составлять более 10% от суммы основного договора, а предварительный договор, заключенный с целью сокрытия сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, может быть признан судом недействительным.
Такие изменения означают, что застройщики будут весьма ограничены в механизмах привлечения средств в строительство, а некоторые предусмотренные действующим законодательством механизмы (такие как жилищно-строительные кооперативы) останутся вне закона.
Еще одним существенным ограничением для застройщика является наложение обременения при государственной регистрации прав на 10% от общей площади квартир (13% в случае отсутствия страховки) до момента ввода объекта в эксплуатацию. В законопроекте указано, что цель такого обременения — обеспечение достройки объекта в случае финансовой несостоятельности заказчика, однако, вряд ли такой механизм будет действенным.
И это лишь часть запланированных регуляторных механизмов. В общем, из анализа текста законопроекта следует, что для строительного бизнеса создаются более жесткие правила игры на рынке. Законодательные изменения, вероятно, повлияют на цены квадратного метра, ведь строить станет труднее, а за надежность своих инвестиций, инвесторам в первичную недвижимость придется платить.
Юрий Хапко Адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF
nv.ua
Комментарии