• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Что мешает развиваться украинскому рынку недвижимости

Читати статтю українською

Прогнозы рынка недвижимости

Украина

11.06.2020

Что мешает развиваться украинскому рынку недвижимости фото
До коронакризиса на долю строительства приходилось 13% мирового ВВП, и это крупнейшая отрасль в мире. У нас же — чуть больше 2%. В чем проблема?
Читайте также: До конца года стоимость жилья на первичном рынке может вырасти на 25%
Картинка: Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC EvolutionЗа девять месяцев рождается человеческий детеныш, а что за этот же период изменилось для рынка строительства и недвижимости? Отменили паевое участие, внедрили параметрическое нормирование, запустили электронный кабинет застройщика и даже приняли 305 регламент. До коронакризиса, по оценкам McKinsey Global Institute, на долю строительства приходилось 13% мирового ВВП, и это крупнейшая отрасль в мире. У нас же — чуть больше 2%. Так вот чтобы эта разница уменьшалась, нужно и дальше ломать все преграды. Что же нам мешает?

Генеральные планы


Развитие украинских городов в целом и Киева в частности, тормозят генеральные планы, само понятие которых было придумано в советское время как некая сущность, определяющая развитие. Украина уже скоро 30 лет, как независимая страна, а этот совковый инструмент так и живет.

В Киеве была попытка перейти от генплана к стратегии, по которой двигается весь развитый мир, но воз и ныне там. Более того, столичный генплан «состарился» в этом году, но будет продолжать действовать, пока не утвердят новый, а это уже длится более 10 лет. К примеру, ваш малыш вырос из своих ползунков, но вы не покупаете новые, потому что старые еще ничего. Как вам такая история? Вот и Киев уже давно вырос из своего генплана, но что важно: новый ему не нужен, ему нужна стратегия, которая соответствует новым реалиям.

Судьба нового неутверждённого генплана очень неопределенна, но из-за того, что его нет — хорошего, плохого, любого — градостроительная деятельность замерла, потому что чиновники не могут ее санкционировать. Особо сложная ситуация в вопросе смены функционального назначения. В столице тысячи гектар промзоны не могут быть ревитализированы только потому, что нет утверждённого генплана. Поэтому нужно все-таки или утвердить этот генплан или наконец-то перейти к стратегическому планированию.

Социальная инфраструктура


Пока есть три механизма финансировать создание социальной инфраструктуры: из городского бюджета, за счет застройщика и посредством оплаты долевого участия. Последнее, надеюсь, все-таки канет в лету в 2021 году, как это и предписано, принятым прошлой осенью законом. Это абсолютно неработающий инструмент — деньги собирались, но никакой инфраструктуры не появлялось.

Остаются первые два пункта. У любого города бюджет всегда ограничен, поэтому ему зачастую не до садиков и больниц. А что же застройщики? Крупные застройщики и так создают инфраструктуру для своих (и не только) жителей, но что с ней делать потом? Для любого девелопера это непрофильный бизнес, его задача — построить и выйти из проекта, а не эксплуатировать его. А городские власти очень не хотят принимать себе на баланс новые объекты и порой для застройщика этот процесс превращается в настоящую эпопею.

Для строительной компании создание инфраструктуры — очень серьезная нагрузка по бюджету, так вот если бы город предлагал какие-то комплексные программы партнерства, это стимулировало бы развитие инфраструктуры.

Инфраструктурные сети


Электро-, водо- и газоснабжение, отопление, канализация, вывоз мусора — этими «благами» инженерной инфраструктуры оснащено от 47 до 83% жилья в Украине. Но даже эти ничтожные проценты пребывают в ужаснейшем состоянии — каждый день где-то что-то прорывает или отключается.

Киев уже давно вырос из своего генплана, но что важно: новый ему не нужен, ему нужна стратегия, которая соответствует новым реалиям
Создавая новые проекты девелопер вынужден за свои деньги прокладывать все новые магистрали. А что делает город? Ничего — разве-что латает дыры. Во всем цивилизованном мире как раз город прокладывает все необходимые коммуникации к площадке, чтобы девелопер мог реализовать свой проект, не отвлекаясь на такие моменты. У нас же все с точностью до наоборот, кроме того, застройщик вынужден оплачивать эти сети фактически дважды — первый раз, когда оформляет присоединение к ним, второй, когда непосредственно строит их. В итоге, сети становятся золотыми. А кроме того, это жуткая коррупционная составляющая. Так быть не должно.

Активисты


У нас есть два типа активистов: правильные и неправильные. «Правильные» воюют с застройщиками за идею, «неправильные» — за деньги. Но и первые и вторые очень усложняют жизнь многим проектам — и даже тем, которые с точки зрения легитимности практически кристальны. Что бы ты не строил — жилье в промзоне, высотку в центре, низкоэтажное жилье под Киевом, зеленое, фиолетовое, круглое или квадратное — всегда найдется группа активистов, которые придут и будут рассказывать, что они против и нужно учесть их интересы. Но украинское законодательство не требует никаких согласований с каким-то соседями или общественными деятелями.

Профессиональный активист — это вообще отдельная история. Блокирование строек — уже целая индустрия: специально нанятые люди, прикрываясь благими намерениями и выдающие себя за жителей соседнего двора могут остановить любой проект, если им поступила такая команда или они видят в этом финансовую выгоду. Работать в формате «баба-яга против» всегда очень сложно.

ДБН


Попытка улучшать неулучшаемое всегда создает еще большие проблемы — это как раз про украинские ДБН. Например, ДБН Газоснабжение. Взорвался в каком-то городе газовый котел — запретили ставить газовые котлы в зданиях выше третьего этажа. Дальше получили сотню исков суде, потому что пол Украины проектируется с такими котлами. После этого сделали очередное «покращення» и разрешили ставить котлы до 10 этажа. Вот как это назвать?

ДБН, которые пишут заседатели институтов, а не профсообщества, создают одни проблемы. Поэтому все девелоперы, которые хотят построить хоть сколько современный и комфортный проект «идут на отклонения». Что такое отклонения? Это процедура согласования всех несоблюдений к ДБН у министерства с прописыванием всех необходимых компенсаторных мероприятий.

Но вся грусть ситуации состоит в том, что большая часть отклонений, на которые идут нормальные застройщики, во все цивилизованном мире является MUST. У нас же, чтобы это сделать, нужно «нарушить» ДБН.

Поэтому большинство ДБН, кроме конструктивного и пожарного, должны быть рекомендательными, а не обязательными. Если застройщик не знает, как проектировать, пускай проектирует по ДБН. Знает — проектирует как хочет.

 Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC Evolution

nv.ua

Теги:

прогнозы рынка недвижимости

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.