Что мешает развиваться украинскому рынку недвижимости

11.06.2020 00:00
До коронакризиса на долю строительства приходилось 13% мирового ВВП, и это крупнейшая отрасль в мире. У нас же — чуть больше 2%. В чем проблема? Картинка: Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC EvolutionЗа девять месяцев рождается человеческий детеныш, а что за этот же период изменилось для рынка строительства и недвижимости? Отменили паевое участие, внедрили параметрическое нормирование, запустили электронный кабинет застройщика и даже приняли 305 регламент. До коронакризиса, по оценкам McKinsey Global Institute, на долю строительства приходилось 13% мирового ВВП, и это крупнейшая отрасль в мире. У нас же — чуть больше 2%. Так вот чтобы эта разница уменьшалась, нужно и дальше ломать все преграды. Что же нам мешает?

Генеральные планы


Развитие украинских городов в целом и Киева в частности, тормозят генеральные планы, само понятие которых было придумано в советское время как некая сущность, определяющая развитие. Украина уже скоро 30 лет, как независимая страна, а этот совковый инструмент так и живет.

Статья по теме: Через 10 лет землю будут покупать под частную застройку и коттеджные городки эконом-класса

В Киеве была попытка перейти от генплана к стратегии, по которой двигается весь развитый мир, но воз и ныне там. Более того, столичный генплан «состарился» в этом году, но будет продолжать действовать, пока не утвердят новый, а это уже длится более 10 лет. К примеру, ваш малыш вырос из своих ползунков, но вы не покупаете новые, потому что старые еще ничего. Как вам такая история? Вот и Киев уже давно вырос из своего генплана, но что важно: новый ему не нужен, ему нужна стратегия, которая соответствует новым реалиям.

Судьба нового неутверждённого генплана очень неопределенна, но из-за того, что его нет — хорошего, плохого, любого — градостроительная деятельность замерла, потому что чиновники не могут ее санкционировать. Особо сложная ситуация в вопросе смены функционального назначения. В столице тысячи гектар промзоны не могут быть ревитализированы только потому, что нет утверждённого генплана. Поэтому нужно все-таки или утвердить этот генплан или наконец-то перейти к стратегическому планированию.

Социальная инфраструктура


Пока есть три механизма финансировать создание социальной инфраструктуры: из городского бюджета, за счет застройщика и посредством оплаты долевого участия. Последнее, надеюсь, все-таки канет в лету в 2021 году, как это и предписано, принятым прошлой осенью законом. Это абсолютно неработающий инструмент — деньги собирались, но никакой инфраструктуры не появлялось.

Остаются первые два пункта. У любого города бюджет всегда ограничен, поэтому ему зачастую не до садиков и больниц. А что же застройщики? Крупные застройщики и так создают инфраструктуру для своих (и не только) жителей, но что с ней делать потом? Для любого девелопера это непрофильный бизнес, его задача — построить и выйти из проекта, а не эксплуатировать его. А городские власти очень не хотят принимать себе на баланс новые объекты и порой для застройщика этот процесс превращается в настоящую эпопею.

Для строительной компании создание инфраструктуры — очень серьезная нагрузка по бюджету, так вот если бы город предлагал какие-то комплексные программы партнерства, это стимулировало бы развитие инфраструктуры.

Инфраструктурные сети


Электро-, водо- и газоснабжение, отопление, канализация, вывоз мусора — этими «благами» инженерной инфраструктуры оснащено от 47 до 83% жилья в Украине. Но даже эти ничтожные проценты пребывают в ужаснейшем состоянии — каждый день где-то что-то прорывает или отключается.

Киев уже давно вырос из своего генплана, но что важно: новый ему не нужен, ему нужна стратегия, которая соответствует новым реалиям
Создавая новые проекты девелопер вынужден за свои деньги прокладывать все новые магистрали. А что делает город? Ничего — разве-что латает дыры. Во всем цивилизованном мире как раз город прокладывает все необходимые коммуникации к площадке, чтобы девелопер мог реализовать свой проект, не отвлекаясь на такие моменты. У нас же все с точностью до наоборот, кроме того, застройщик вынужден оплачивать эти сети фактически дважды — первый раз, когда оформляет присоединение к ним, второй, когда непосредственно строит их. В итоге, сети становятся золотыми. А кроме того, это жуткая коррупционная составляющая. Так быть не должно.

Активисты


У нас есть два типа активистов: правильные и неправильные. «Правильные» воюют с застройщиками за идею, «неправильные» — за деньги. Но и первые и вторые очень усложняют жизнь многим проектам — и даже тем, которые с точки зрения легитимности практически кристальны. Что бы ты не строил — жилье в промзоне, высотку в центре, низкоэтажное жилье под Киевом, зеленое, фиолетовое, круглое или квадратное — всегда найдется группа активистов, которые придут и будут рассказывать, что они против и нужно учесть их интересы. Но украинское законодательство не требует никаких согласований с каким-то соседями или общественными деятелями.

Профессиональный активист — это вообще отдельная история. Блокирование строек — уже целая индустрия: специально нанятые люди, прикрываясь благими намерениями и выдающие себя за жителей соседнего двора могут остановить любой проект, если им поступила такая команда или они видят в этом финансовую выгоду. Работать в формате «баба-яга против» всегда очень сложно.

ДБН


Попытка улучшать неулучшаемое всегда создает еще большие проблемы — это как раз про украинские ДБН. Например, ДБН Газоснабжение. Взорвался в каком-то городе газовый котел — запретили ставить газовые котлы в зданиях выше третьего этажа. Дальше получили сотню исков суде, потому что пол Украины проектируется с такими котлами. После этого сделали очередное «покращення» и разрешили ставить котлы до 10 этажа. Вот как это назвать?

ДБН, которые пишут заседатели институтов, а не профсообщества, создают одни проблемы. Поэтому все девелоперы, которые хотят построить хоть сколько современный и комфортный проект «идут на отклонения». Что такое отклонения? Это процедура согласования всех несоблюдений к ДБН у министерства с прописыванием всех необходимых компенсаторных мероприятий.

Но вся грусть ситуации состоит в том, что большая часть отклонений, на которые идут нормальные застройщики, во все цивилизованном мире является MUST. У нас же, чтобы это сделать, нужно «нарушить» ДБН.

Поэтому большинство ДБН, кроме конструктивного и пожарного, должны быть рекомендательными, а не обязательными. Если застройщик не знает, как проектировать, пускай проектирует по ДБН. Знает — проектирует как хочет.

 Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC Evolution

nv.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти