Золоті правила для будинку в котеджному містечку

Часи змінюються, а з ними і споживчі переваги. Продавцям заміської нерухомості стає все важче і важче, тому що покупець сьогодні вимагає інших опцій від забудовника, ніж два роки тому. «Власник» дізнався у самих успішних девелоперів, якому співвідношенню площі будинку і площі ділянки віддає перевагу споживач сьогодні і що, можливо, захоче через пару років.

Девелопери змушені передбачати майбутнє: на ринку щосили командує конкуренція. Важливо у справі продажу і грамотно позиціонувати свій продукт. Але позиція повинна бути визначена раніше, ще на етапі проектування селища: споживач хоче «грамотний дім», де все гармонійно, в тому числі і співвідношення площ.

Не вистачає ... закону золотої середини
Грамотний будинок у сучасному розумінні - це не означає тільки без порушення норм і законів. Наприклад, закону про співвідношення площі будинку і площі присадибної ділянки поки не придумано, а без цього співвідношення ніяк.

Не варто забувати і про те, що в Росії затверджені і є різні норми інсоляції. Відомо за ГОСТами, як далеко повинні знаходитися прилеглі будівлі, водойма, проїжджа частина або автомагістраль. Коли проект будинку проходить стадію прив'язки до ділянки, всі ці фактори обов'язково враховуються. Норми, треба зауважити, не настільки складні, щоб їх вчасно не дотриматися. Набагато складніше створити грамотний генеральний план забудови, в якому враховується розташування будівель відносно сторін світу та сусідніх будинків, доріг, планувальних центрів ... І якщо цей важливий процес довірений професійних архітекторів, то вони, як правило, вміють створити ергономічне і комфортний простір для проживання. А якщо архітектори, вибачте, безграмотні? А якщо над їх розумністю тяжіє думку девелопера, якому хочеться побудувати якомога більше будинків на маленькій ділянці? А якщо ...

Чим менше, тим ближче
Ще років сім тому в моді були величезні будинки з великими ділянками. Але в міру розвитку ринку і зростання цін не тільки площі котеджів, але і розміри земельних ділянок почали зменшуватись. Лише одиниці можуть собі дозволити купити велику заміську резиденцію. Але найбільше значення для щільності забудови має ідеологія і концепція всього проекту. В елітному класі, як і раніше будуть проектуватися широкі вулиці, просторі будинку, великі присадибні ділянки. Наприклад, в деяких селищах, розташованих в радіусі 30 км від МКАД, можна виявити ділянки розміром в один гектар і більше.

А от у бізнес-класі будови набагато щільніше туляться один до одного. Щільний тип забудови дуже добре простежується у великих селищах, таких як Княже Озеро або Ріверсайд. Експертами помічено, що щільність забудови в селищах зростає на менш престижних напрямах. Що стосується економ-класу, то при проектуванні таких селищ багато не міркують і керуються незмінним правилом: побільше будинків, поменше землі. На думку Марії Литинецкой, виконавчого директора компанії Blackwood, існують архітектурні норми, згідно з якими співвідносяться площі земельних і будинкових зон. «Все залежить від концепцій селищ, їхнього класу і типологій забудов. Знаючи досконально концепцію проекту, архітекторами проводиться точний розрахунок у кожному конкретному випадку індивідуально, під будується селище », - додає вона.

Можна говорити про те, що на ринку «стихійно» склалися вельми умовні норми співвідношень «будинок - ділянка» і в залежності від віддаленості селища від МКАД. На думку Юрія Лебедєва, начальника відділу маркетингового аналізу компанії «Масштаб», «в ближньому Підмосков'ї на домоволодіння відводиться 15-18 соток, в середньому - 18-20, а в дальньому - 20-22».

При цьому по межах Підмосков'я досить швидко і успішно розвивається такий формат, як «далекі дачі». Їх власники не скромничають, прикупив до будинків гектар-другий землі. А чому б і ні? Земля, наприклад, в Шаховському, Лотошинському або Серпуховському районах все ще коштує недорого, а тому і використовується для організації активного відпочинку. У середньому Підмосков'ї в основному пропонуються ділянки площею від 10 до 20 соток. Ближче до Москви вартість її підвищується, тому в декількох кілометрах від МКАД можна зустріти не тільки лейнхауси із земельними ділянками від 2 до 7 соток, а й котеджі з ділянками до 10 соток.

Нормально, коли пропорційно
Переходячи ж до розмови про пропорції між ділянкою і плямою забудови (площею будинку), треба зазначити, що тут вступають в силу закони ринку, які і задають «правила хорошого тону». Досвідченому забудовнику навіть нагадувати не варто, що навіть за собівартістю продати маленьку ділянку з величезним будинком практично нереально. Тому у російських девелоперів бажання вигоди поступається місцем здоровому глузду. Якщо говорити про окремо стоїть котедж на окремо взятій дільниці, то їх «золоте» співвідношення має наближатися до пропорції 1:10. Втім, у Ігоря Лебедєва інша думка. Кращою пропорцією він вважає 1:15.

У самому справі, якщо в селищі пропонуються будинки по 500-600 кв. м на ділянках в 10-15 соток, то навряд чи варто розраховувати на швидкі темпи продажів. Можна навести чимало прикладів, коли будівлі в селищі не відповідає розмірам ділянок, через що створюється враження скупченості величезних будинків на маленькій території. І зовсім некомфортне відчуття складається у відвідувача, якщо при крихітних ділянках немає обмежень по висоті забудови.

Так що і покупцеві, у свою чергу, фахівці рекомендують заздалегідь визначитися з розмірами будинку та земельної ділянки. Здоровий рада - зробити вибір на користь землі. Оптимальними вважаються пропорції, коли будинок площею до 200 кв. м встановлюється на 10-12 сотках. На 15-20 органічно впишеться котедж розміром в 350-400 кв. м, а вдома 500-600 кв. м будуть вигідно виглядати на 30 сотках. При менших кількостях землі ліквідність житла у разі його продажу буде досить низькою.

Хоча деяким архітекторам наведені стандарти здадуться небезперечними. Можна перерахувати немало прикладів, коли котедж розміром 350-400 кв. м, причому з цокольним поверхом і мансардою, дуже красиво вписувався в 12 соток. А бувало й так, що будова подібних розмірів «сідали» на 25 сотках, і домоволодіння брало вид надмірної завантаженості.

У Олега Марініна, президента групи компаній «Парк Груп», що управляє мережевим проектом «вітро», щодо затребуваності малих земельних ділянок теж є свої аргументи: «Якщо на невеликій ділянці побудований котедж для постійного проживання, то такий вид забудови селища виправданий. Подібні хороми люди сприймають не як місце для недільного відпочинку, а щось середнє між окремим будинком і міською квартирою. А мінімальна кількість соток сприймається лише як додатковий бонус до заміського житла ».

Приклади вдалих продажів, коли великі будинки розміщуються на малих за розміром ділянках в сегменті de luxe, досить часті. Якщо виходити з досвіду компанії Villagio Estate, то найбільш затребуваними є ділянки площею 20-30 соток з будинками від 400 кв. м і вище, у той час як попит на наділи в півгектара і більше помітно обмежений. Це підтвердження того факту, що велика ділянка землі автоматично не робить домоволодіння ліквідним, особливо в елітному сегменті. Але для економ-сегмента правило золотого перетину залишається одним з найбільш важливих - і для покупця, і для продавця.

sob.ru/issue2563.html