Заміська нерухомість: розумна економія і якість містечка

Задумуючи будівництво котеджного містечка, девелоперу потрібно врахувати величезну кількість деталей - від технічної до соціально-побутової інфраструктури. Практика бізнесу така, що не завжди вдається втілити в камені, металі та дереві навіть не просто задумане, а головне - обіцяне покупцеві. На думку фахівців аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», тут-то і починаються проблеми, розхльобувати які доводиться інколи роками.

Дуже важливо не допустити помилок на стадії проектування містечка, чітко розрахувати власні фінансові можливості, темпи продажів і ризики, які можуть призвести до подорожчання проекту, вважають експерти. Вони виступали на круглому столі «Больові точки заміської нерухомості: як мінуси перетворити на плюси?», Організованому аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості» 25 лютого під час виставки «ДомЕкспо-2011» у «Гостиному дворі». (Докладніше про круглий стіл в статті «Заміська нерухомість: больові точки»).

На думку заступника гендиректора «АІН-Девелопмент» Катерини Орлової, при будівництві котеджного селища існують можливості економії, тільки потрібно правильно їх відрізнити від тих, економія на яких обернеться втратами. «На ринку є пропозиції, підкорюють ціною, але потім стає зрозуміло, що проживатимуть у цих селищах неможливо або стане можливо через 7-10 років».

Краще за все, на її думку, економити на соціально-побутової інфраструктури, включаючи розважальну (кажучи в першу чергу, про селищах економ-класу). Поки остаточний склад жителів селища не визначений, важко припустити, в який бік розгорнуться смаки більшості з них. Але от на дорогах економити ніяк не можна, наголошує вона. На час будівництва повинні бути побудовані гравійні дороги, по закінченні - покладено асфальт. І обов'язково потрібно організувати в'їзд будівельного транспорту не з головного входу - туди під час зведення комплексу будуть приїжджати потенційні покупці.

Більше того, потрібно і для жителів визначити з самого початку порядок вантажної техніки, вважає Валерій Міщенко, голова ради директорів Kaskad Family, розмір штрафів (за негабаритність, проїзди по газонах, позаурочний час і т.д. - «ІРН»). Правильніше спочатку встановити «правила гри», а не коригувати їх по ходу процесу.

Можна заощадити на зведенні дитсадка та школи, ресторану та салону краси, але не варто прибирати з плану спортивні (без провалити) і дитячі майданчики, говорить Орлова. Вони покращують вигляд селища, так само як і газони, водойми, інші об'єкти ландшафного дизайну. Не кажучи вже про упорядкованих пляжах. Це приваблює покупців.

Комунікації

В області підведення комунікацій набагато більше «підводних каменів», ніж прийнято вважати, відзначають фахівці аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості». Один з найважливіших питань - подальша експлуатація, коли селище зданий, ключі урочисто вручені, банкет відгримів, наступило похмілля.

Питання експлуатації повинен вирішуватися заздалегідь, вважає Валерій Міщенко, голова ради директорів Kaskad Family. Для девелопера експлуатація невигідна. Але покупці повинні заздалегідь розуміти, як вона буде здійснюватися, в що обходитися, і хто за неї буде відповідати.

У цій області, на думку Орлової, помилки припускаються ті, хто намагається заощадити на централізованому водопостачанні. Облаштування індивідуальних свердловин у результаті більш затратно. Різниця у вартості буріння майже однакова, а ось підготовку техумов, роботи з перевірки складу води, встановлення фільтрів потрібно буде проводити по кожній окремій свердловині. Звичайно, ці витрати можна перекласти на покупців, але чи будуть вони задоволені в результаті? При виборі центральної системи водопостачання на селище її слід проектувати ще при розбитті на ділянці території для обліку санітарної зони свердловини.

Багато девелоперів відмовляються і від власної централізованої каналізації. Будувати її дійсно витратно, оскільки санзона каналізації значно більше водоочисної. Доведеться під неї відводити велику ділянку землі, а земля коштує грошей. Це невигідно. Тому, якщо є можливість підключення до сторонніх джерел, то не варто економити на отримання техумов. У селищах найдешевшого економ-класу індивідуальна каналізація може спрацювати (за рахунок зниження загальної ціни), але відмова від загальної селищної каналізації в селищах економ + та вище (тобто відсутність одного з виду комунікацій) знижує комфортність селища, отже, і темп продажів.

При підключенні до електропостачання можна отримати розумну економію, якщо є вибір між постачальниками енергії: МОЕСК або чиясь приватна підстанція. На жаль, такі альтернативи є не скрізь.

Найважливіший аспект - газ, вважає Орлова. «Це найбільш вигідний для мешканців спосіб опалення», - говорить вона. Для порівняння: опалення будинку в 150 кв.м газом обійдеться у грудні 4000 руб, а соляркою - у 30 000-40 000 руб. На її думку, для економії важливо замовляти всі роботи в однієї перевіреної організації (на кілька селищ), отримуючи знижки, і в жодному разі не можна економити на якості будівництва, матеріалах (газопровід відноситься до небезпечних об'єктів, будівництво та експлуатація якого суворо регламентується і контролюється Ростехнаглядом).


Для порівняння: на недавній прес-конференції заступник міністра Мінрегіонрозвитку Костянтин Королівський розповів історію одного забудовника котеджного селища. При спробі підключення до централізованих тепломереж того запропонували техумови за 90 млн руб. Подумавши і поговоривши з газовиками, він побудував власну котельню за 45 млн, що виробляє тепло дешевше на 15% Держтариф. Природно, цю котельню забудовник не став передавати на баланс селища, а збирається сам займатися її експлуатацією, продаючи надлишки тепла сусідам.


Організація
На думку Орлової, не варто економити на співробітниках, в чиї обов'язки входить долати бюрократичні перепони, віддаючи ці питання для вирішення стороннім, особливо незнайомим організаціям на аутсорсинг. Останні можуть, як усі, йти офіційним шляхом, але брати додаткові гроші, до того ж замовник позбавлений можливості контролю процесу.

Не треба економити на фахівцях, які пов'язані безпосередньо з будівництвом (виконробах, проектувальниках і т.д.). Краще скоротити топ-менеджмент, щоб не було зайво довгих вертикальних ланцюжків.

«Обов'язково потрібен генпідрядник, який відповідає за результат, - додає Міщенко. - На ньому не варто економити. Він повинен нести всю повноту ответтвенності за те, що відбувається на майданчику ». Хоча для експлуатації об'єктів варто наймати людей, які б обслуговували одночасно відразу кілька сусідніх селищ. Але це можливо тільки тоді, коли будівництво селищ виведено «на потік».


Клієнти
«Роби більше, обіцяй менше, - такою формулою успіху керується Валерій Міщенко. - Найперше питання, яким ми займаємося, це скільки землі ми залишимо клієнту, щоб він міг гуляти в парках, грати у футбол або користуватися іншими об'єктами інфраструктури ».

«Кращий варіант для девелопера - це« квадратно-гніздовим »спосіб посадки будинків у селищах, віддати 15% під дороги і на цьому забути все», - говорить Міщенко. Але, за його словами, покупець став більш грамотним, купує землю не для того, щоб вирощувати картоплю. Тому зараз нормальний проект - коли 35% землі віддається під місця загального користування. Потрібне створення способу життя, при якому покупець зможе проводити час за межами свого прибудинкової ділянки.

Це перша дилема, яка виникає у землевласника, який хоче реалізувати проект. Друга - що пообіцяти і що фактично зробити. До кризи не було ні одного проекту, який би на презентаціях не показував міні гольф-поле, стайню ... З одного боку, потрібно розуміти вартість експлуатації тієї комерційної інфраструктури, яку хочеться побудувати, чи будуть мешканці готові за це платити.

Ринок заміської нерухомості - це «сарафанне радіо», від нього залежать подальші продажу, а в результаті і успіх проекту, говорить Міщенко. Тому не можна економити на «службі одного вікна». Якщо клієнта про питання про роботу каналізації відправляють до одного фахівця, а по теплоізоляції до іншого, і до кожного потрібно приїжджати на будмайданчик, то клієнт все одно залишиться незадоволений, навіть якщо всі зобов'язання девелопера будуть чудово виконані.

www.zagorodna.com