Котеджні містечка: скільки разів можна коригувати генплан забудови, як мешканцям відстояти свої права, хто владнає суперечки між забудовником і покупцем

Купуючи заміську нерухомість, людина серйозно вивчає документи, порівнює картинки на генплані та ситуацію на місцевості, і дуже часто думає, що ось вона, картинка, скоро перетвориться на реальність ... Але виявляється, все може змінитися, а жителі селища ніяк не зможуть вплинути на забудовника

Світлана, мешканка одного з котеджних селищ по Ярославському шосе, до вибору заміського місця проживання підійшла відповідально. У неї росло двоє хлопчиків, тому екологія місцевості, наявність упорядкованої зони відпочинку для дітей було обов'язкова умова. Так як проект перебував у стадії забудови, орієнтиром служив генплан. Від красивої картинки неможливо було відірвати очі: поруч з мальовничим ставком розміщувалися тенісні корти, упорядкована дитячий майданчик, пляж і зона відпочинку. У селищі планували побудувати дитячий сад, адміністративну будівлю з готелем і магазином. Серйозним аргументом на користь вибору стало й те, що власник будівельної компанії теж побудував будинок у селищі для своєї родини. Угода відбулася.

Але об'єкти, відображені в генплані, з'явилися через кілька років після переїзду сім'ї Світлани на місце постійного проживання і проіснували недовго. Тенісні корти, виявилося, містити нерентабельно. Дитячий сад і зовсім не відкрили, точніше міні-групу прихистила у своєму будинку одна з мешканок селища. Першу дитячий майданчик у селищі теж спорудив житель селища - турботливий татусь - і за свій рахунок. Що було передбачено і функціонує сьогодні - це адміністративний будинок з міні-готелем і магазином.

Як пояснила журналу www.metrinfo.ru Світлана, жителі селища змирилися б з дійсністю, якби не одне але. Забудовник вніс зміну до генплану і на ще незабудованій території замість житла побудував кілька складських ангарів і здає їх в оренду різним компаніям. Ситуацію посилює і те, що промзона і житловий квартал не мають капітального огорожі і зараз житлові будинки та виробничі будівлі відділяють лише коробки будинків, що знаходяться у стадії будівництва. Про те, щоб узгодити зміни в проекті з жителями селища, мова не йшла взагалі. Але з місцевою адміністрацією підприємець все владнав і отримав необхідні дозволи. В даний час, з іронією можна сказати, що в селищі все «по-чесному» - забудовник отримує гроші - склади не пустують, виробництво функціонує, а жителі селища - ковтають пил, місять багнюку і страждають від шуму від курсують до ангару фур.


Інфраструктура за правилами
Історія, яку ми тільки що розповіли, - явно неправильна. Як же має бути влаштоване життя за містом в ідеалі з точки зору інфраструктури? І ще питання - як можуть вплинути на це мешканці?

Те, що життя за містом включає багато плюсів, оскаржувати навряд чи хтось зважиться. Але щоб далеко від міської квартири родина не відчула себе як на безлюдному острові, необхідні комфортні умови. Забудовники, що зводять будинки в Підмосков'ї та в сусідніх областях, все це добре усвідомили, тому крім житла закладають в проекти будівництво всієї необхідної інфраструктури. На думку Олексія Кудрявцева, директора з маркетингу КК «Волзькі дачі», якщо девелопери дбають про майбутнє комфорті покупців у селищах, особливо якщо це не «стовідсотковий економ на 500 ділянок в« лапшовой »нарізці», на території передбачать зони для торговельної, рекреаційної, спортивної інфраструктури. А якщо селище претендує на статусність, в ньому не обійтися і без об'єктів громадського харчування, медичних, оздоровчих або wellness-установ, міні-готелі. Фантазія девелоперів часто виражається в появі специфічних об'єктів: пекарні, пивоварні, зоопарку, страусиної ферми, «будинку рибалки» і т.д. Такі об'єкти стають основною «завлекалочкой» селища, його відмінною рисою. «На практиці під громадську зону в звичайних селищах відводять не більше 20% території, 10% з яких дороги, розв'язки та парковки», - уточнює експерт.

Якщо девелопер хоче урізноманітнити набір об'єктів інфраструктури, він може, наприклад, спорудити штучний ставок, посадити сад з фруктовими деревами. «У нашому котеджному селищі бізнес-класу« Привілля »в 110 км від МКАД по Сімферопольському шосе передбачено пляж з охоронюваним причалом для зберігання катерів і яхт, літнє кафе і альтанки в оточенні соснового бору, а також фонтани з упорядкованою зоною відпочинку», - розповідає Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service. - Крім того, з'явиться клубний будинок, який стане центральним місцем спілкування і відпочинку жителів селища - з рестораном, більярдом, вітальнями кімнатами, бізнес-центром, а також дитячий клуб з ігровою кімнатою та дитячими майданчиками ».

Андрій Ігнатов, генеральний директор компанії «Естейт Інвестментс», розповів нам про інфраструктуру житлового комплексу «Дубна Рівер Клаб», який розташовується в курортній зоні Московського моря на березі річки Дубна. На території селища - великі прогулянкові зони, дитячі та спортивні майданчики, центральний пішохідний бульвар з виходом до набережної, а у води на території понад 4 га знаходиться упорядкована паркова зона з пляжем. Загальна зона займає не менше 35% від усієї площі забудови. На в'їзді в комплекс розташовується будівля з магазинами, кафе та фітнес-центром.

Площа громадської зони багато в чому визначається статусом селища - чим вона більше, тим вищий статус. Але як зазначив Володимир Яхонтов, Керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість», заощаджуючи, забудовники іноді скорочують громадські площі до 15% від загальної площі ділянки, але це неправильно - адже крім власних земельних ділянок та доріг у селищі обов'язково має бути хоча б місце для прогулянок. У статусних та дорогих селищах на громадських територіях знаходяться навіть парки з фонтанами, озерами, не кажучи вже про фітнес-центрах і салонах краси. А в селищах таунхаусів громадські території можуть доходити до 50% від загальної площі селища - за рахунок того, що власні ділянки землі маленькі.

За оцінкою Олександра Дубовенко, директора з розвитку компанії ДУС ВУД, в селищах економ-«громадські зони, включаючи дороги», займають 15-20%, у бізнес-класі - 25-30%, а в елітному - вже не обмежено і може доходити до 50-60%.

Ілля Сапунов, генеральний директор компанії «Красива Земля», вважає, що якщо селище займає приблизно 100 гектар, то під суспільну зону виділяється соток 40-50. На цій ділянці можуть бути побудовані спортивні і дитячі майданчики, магазини, офіси продажів, альтанки, парки. І таке співвідношення зберігається майже в усіх селищах компанії. Додатково в селищі «Сосновий Бор-2» передбачені корти для великого тенісу. У селищі «Сосновий Аромат» заплановано створення невеликого штучного ставка в суспільній зоні.


Скільки разів можна міняти генплан
Експерти стверджують, що в селищах, що зводяться їх компаніями, все буде в найкращому вигляді. Тим більше що всі об'єкти відображені в генплані селища. Як пояснив Самір Джафаров, комерційний директор 1911 Invest (інвестор селища «Баден Хіллс»), генеральний план - це офіційний документ, виконаний за встановленими правилами, який включає в себе певний набір креслень по всіх СНіПам, нормам, правилам і ГОСТам. Цей документ йде на узгодження в архітектурний або містобудівна рада. Згідно з цим документом ведеться будівництво селища з урахуванням всіх планувальних рішень, інженерії, комунікацій та ін

Але недотримання раніше представленого генплану - це не окремий випадок Світлани. На жаль жителі багатьох селищ після заселення не знайшли у своїх селищах багатьох об'єктів, відображених в генплані.

Як пояснив Володимир Яхонтов («Міель-Заміська нерухомість»), корекція генплану в процесі будівництва - це звичайне явище. Перша корекція відбувається у міру прокладки комунікацій, а далі - у міру будівництва. Андрій Ігнатов («Естейт Інвестментс») підтвердив, що в проекті «Дубна Рівер Клаб» на етапі забудови були проведені незначні коректування в'їзний групи і збільшено площі парковок у малоквартирних будинків. Самір Джафаров (11 Invest) також відзначив, що при необхідності забудовник може внести обгрунтовані зміни в генплан забудови, що також вимагатиме додаткових узгоджень з адміністрацією. Якщо корегування узгоджуються, в них немає нічого протизаконного, погоджується Олексій Кудрявцев (КК «Волзькі дачі»).

Експерти схиляються до того, що частіше істотні зміни з'являються у селищах без підряду. «У них генплан носить умовний характер», - говорить Олександр Дубовенко (ДУС ВУД). Після того як якийсь «девелопер» продасть всі ділянки, він нічого будувати не буде. Експерт вважає, що горе-забудовник призведе такий аргумент: «Хто обіцяв, що все, що зображено на генплані, буде будуватися за рахунок девелопера? Скажіть спасибі, що ми залишили ці ділянки не проданими. Скидаються і будуйте! ».

Олександр Коваленко (Uniparx Service) підтверджує, що навіть у селищах з підрядом цілком можлива ситуація, коли, наприклад, спочатку в центрі селища планувалася громадська зона площею 2-3 га, а потім девелопер вирішив якусь її частину «нарізати» на дільниці і розпродати. Бувають випадки, коли суспільну зону переносять з одного місця в інше або відмовляються від якихось об'єктів, які планувалося побудувати раніше.

Андрій Ігнатов («Естейт Інвестментс») вважає, що не завжди корекція раніше представленого генплану - це погано, тому що є приклади, коли генплан змінюється в кращу сторону, з'являється чітке зонування і збільшуються зони благоустрою, таким чином селище набуває додаткові переваги в очах майбутніх мешканців. «Якщо ж коректування проводиться забудовником, щоб вирішити свої власні проблеми або збільшити забудовуваних площу, то тоді це є суттєвим мінусом для покупців нерухомості в цьому селищі», - визнає експерт.


Що хочу, те і роблю!
Звичайно, буває, що забудовник у зміні генплану і не винен. Багато компаній дотримуються і раніше розроблені концепції і дотримуються генпланів і будують необхідну інфраструктуру. Але через якийсь термін вона перестає функціонувати. І як вже відзначила головна героїня нашої розповіді, відбувається це з причин, не залежних від забудовника. У багатьох селищах просто економічно не доцільно мати свій дитячий сад або школу, обслуговувати тенісні корти або містити спа-салон або банний комплекс. Але що робити тоді, коли в селищі, наприклад, з'являється промзона або ще якийсь об'єкт, який в понятті мешканців погано асоціюється зі спокійною заміської життям? Чи можуть мешканці селищ вимагати від забудовника дотримання розробленого і представленого на момент продажу генплану? На це питання журнал www.metrinfo.ru попросив відповісти експертів.


Андрій Ігнатов, генеральний директор компанії «Естейт Інвестментс»:
Вимагати потрібно, але юридично впливати на процес дотримання забудови по генплану практично неможливо. Набагато важливіше відслідковувати хід робіт на будівельному майданчику, тобто як забудовник реалізує задумане і красиво намальоване на генплані. Нормальний забудовник завжди зацікавлений у якісному втіленні своїх ідей, і тому намагається дотримуватися затверджену концепцію забудови ділянки. А якщо і вводить зміни, то тільки ті, які ведуть до підвищення привабливості загальної забудови.


Олексій Кудрявцев, директор із маркетингу УК «Волзькі дачі»:
На всі проблемні випадки покупцям можна дати одну пораду: читайте договір! Перелік інфраструктурних об'єктів повинен бути прописаний в договорі поряд з термінами їх введення в експлуатацію. Об'єкти інфраструктури може зводити сам забудовник і розглядати як окремий бізнес, або не вважати такими і сприймати як якийсь обтяження. Також на зведення та експлуатацію об'єктів інфраструктури можуть запрошуватися зовнішні оператори, а сам девелопер бере участь у таких проектах землею і комунікаціями. Два наведених підходу відрізняються тим, що в першому девелопер пропонує покупцям зв'язний і пророблений продукт, селище, де буде комфортно жити і відпочивати, але в другому - короткостроковий комерційний інтерес девелопера може і знизити привабливість селища і комфортність проживання в ньому.


Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість":
Покупці не можуть вимагати від забудовника дотримання генплану, який вони побачили, - справа в тому, що в договорі купівлі-продажу в якості об'єкта продажу виступає будинок і ділянку, а не все селище. Взагалі, генплан зазвичай дотримується - просто тому, що недотримання його є серйозним ударом по репутації забудовника і девелопера. Якщо, наприклад, у генплані фігурувала школа, а її не побудували, але зате в гонитві за вигодою звели на цьому місці пару будинків - це мінус забудовнику.

Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії ДУС ВУД:
Вимагати жителі, природно, нічого не можуть. Наша порада - вивчайте репутацію забудовника і девелопера. Якщо він дбає про свою репутацію, то всі обіцянки будуть виконані. Якщо девелопер не є професійним, то цілком можливо, що він не виконає обіцянки. І не тому, що він шахрай, а тому, що він не правильно розрахував економіку проекту і будівництво соціальної інфраструктури буде для нього збитково.


Наїля Бородіна, керівник проекту Передмістя «Західна Долина» компанії «Заміський проект»:
Покупці мають право вимагати від забудовника те, що останній обіцяв йому при продажі ділянки та об'єкта нерухомості. Але все це повинно бути відображено в договорі.


Олексій Авер'янов, генеральний директор Vesco Consulting:
Найкращою гарантією дотримання розробленого генерального плану є його затвердження в адміністрації району в рамках узгодження «Проекту планування котеджного селища». Але таку процедуру проходять далеко не всі девелопери. І якщо коригування конфігурації приватних землеволодінь для покупця не критична, то відсутність у селищі після його введення в експлуатацію пожежних водойм та заявлених об'єктів інфраструктури - є дійсно значущою проблемою майбутніх власників.


Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service:
За договором, що укладається між продавцем і покупцем, останній отримує у власність лише ділянку. Громадська зона не є власністю покупця, тому у продавця залишається право змінювати її на свій розсуд. У цьому випадку покупцеві залишається лише сподіватися на порядність продавця. Щоб не опинитися в числі ошуканих, необхідно заздалегідь зібрати інформацію про девелопери, почитати форуми, ознайомитися з його реалізованими проектами, навести довідки у жителів селища про те, наскільки вони задоволені діями девелопера, і тільки потім ухвалювати рішення про покупку.
Інший вихід - купувати ділянку в готовому селищі, де вже побудовані будинки і об'єкти інфраструктури.

www.zagorodna.com