Збір документів при продажу квартири: за що ріелтори беруть гроші

Наша епопея з продажу квартири поступово просувається вперед. У попередній «серії» ми взяли за продаваний об'єкт аванс. Тепер належить власне угода, для підготовки до якої потрібно зібрати документи. Хто це буде робити, скільки візьме за свою послугу і чи треба покупцеві стежити за цим процесом?

Про перші чотири кроки з продажу квартири ви можете дізнатися з попередніх статей www.metrinfo.ru: «Продаємо квартиру. Крок перший: вибираємо рієлтора. Критерії: характер угоди; розмір винагороди; репутація компанії »;« Продаємо квартиру. Крок другий: укладаємо договір з ріелтором. Торгуємося, шукаємо приховану комісію, викреслюємо штрафи »,« Продаємо квартиру: крок третій. Рекламуємо, показуємо і торгуємося і не забуваємо про аромат кави »,« Продаємо квартиру: крок четвертий. Беремо аванс від покупця; не скупитися, визначаємо розумні терміни до угоди ».

Отже - крок п'ятий. Всі папери, необхідні для реєстрації купівлі-продажу квартири, можна розділити на дві великі групи. Перша - це ті, що вже повинні бути у власника на квартиру - ми не збираємо під угоду, а маємо завжди. Друга - ті, що збираються безпосередньо до угоди. Почнемо з перших.


Хто тут пуд?
Найбільш часто поширені документи на квартиру відомі - це свідоцтво про державну реєстрацію права. Видається спеціальним уповноваженим держорганом - Федеральною службою державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Папір солідна: рожево-зеленої кольорової гами, з водяними знаками, печатками та іншими прибамбасами. З цієї причини багато громадян переконані, що це і є головний правовстановлюючий документ (пуд, на професійному сленгу ріелторів). На жаль, громадяни помиляються.

Насправді правовстановлюючий документ - це той, на підставі якого виникло право на квартиру. В якості такого, каже Андрій Банников, керівник департаменту вторинного житла компанії «Азбука житла», може виступати договір купівлі-продажу, договір передачі (при приватизації); довідка про виплату паю ЖБК; договір дарування, договір міни, свідоцтво про право на спадщину - за законом чи за заповітом; вступило в законну силу рішення суду. Можуть бути й інші документи - правда, вони зустрічаються значно рідше.

А ось вищеназване свідоцтво - документ правоподтверждающій, тобто що є підтвердженням того, що ваше право власності на дану квартиру державою зареєстровано і підтверджено.

Тут читачеві може здатися, що автор зайнявся деякої демагогією. Правовстановлюючі, правоподтверждающіе - чи не все одно? Але відмінності є, і цілком практичні. По-перше, якщо квартира придбана до 1998 року, свідоцтва про власність на неї не буде. У ті часи діяла інша система, реєструючий орган (у Москві - Департамент муніципального житла) просто ставив на договорі свій штамп. А ось «правоустановка», звичайно, необхідна.

Другий аспект: припустимо, документи втрачено. «Свідчення, - говорить Костянтин Барсуков, заступник гендиректора компанії« Релайт-Нерухомість », - можна навіть не відновлювати. Єдине, що для спокою покупця квартири потрібно взяти виписку з ЕГРП, яка підтвердить право власності продавця на квартиру ». Таку довідку можна отримати в будь-якому відділенні Управління Росреестра по Москві, її вартість становить 100 руб., А час виготовлення - 15 хвилин. Єдина незручність - великі черги.

А от з відновленням дійсно Пудів іноді доведеться повозитися. Наприклад, якщо угода купівлі-продажу оформлялася у нотаріуса, доведеться вирушати до нього і просити відновити документ з архіву. «Все залежить від того, що саме втрачено, - зазначає Сергій Рябчиков, виконавчий директор ТОВ« Кредит-Центр нерухомість ». - Іноді буває достатньо отримати дублікат документів, а іноді єдиним, і то не гарантованим рішенням проблеми виявляється суд ».

Загалом, правовстановлюючі документи краще тримати в порядку - незалежно від того, чи плануєте ви продавати квартиру чи ні.


«Солодка парочка»: БТІ ...
Тепер переходимо до тих документів, які беруться безпосередньо перед операцією. Інстанції, які доведеться відвідати, завжди, при будь-якій угоді, дві. Почнемо з першого - Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Там нам буде потрібно отримати кадастровий паспорт, поверховий план і експлікацію.

Відділення БТІ є в Москві в кожному окрузі. Більш того, в деяких округах (ЗАТ, ЮЗАО) їх по два. Звертатися потрібно строго в той, до «ареалу» якого належить ваша квартира.

Необхідні нам папери виготовляються протягом 10-15 днів, коштують близько 500 руб. (Точна сума залежить від площі квартири).

... Не можна не відзначити, що в останні роки БТІ різко поліпшило свою роботу. У колишні часи це був цілковитий «жах нелюдський» - особливо погана слава була у північно-східної філії, що розташовувався на вулиці Яблочкова. Приїхавши туди задовго до відкриття (годинам до 6 ранку), запросто можна було не встигнути пройти до кінця дня. І все це в страшній тісноті і плутанині.

Сьогодні БТІ СВАО перебралося в новий просторий офіс в Мар'їній Гаю, і роботу налагодили. Та й взагалі, вся організація в цілому змінилася на краще. З'явилася, наприклад, можливість записатися на прийом за телефоном або через Інтернет - і не стояти в черзі.


... І ЄЇРЦ
Друга інстанція - обслуговуюча будинок житлово-комунальна організація. Там нам потрібні документи про те, хто зареєстрований у квартирі (виписка з будинкової книги), і копія фінансово-особового рахунку (цей документ іноді фігурує під іншими назвами, на кшталт «картки обліку»), детально «розписує» квартиру: чи є в ній гаряче водопостачання і 220 вольт електрики. Зрозуміло, що практичного сенсу в подібній інформації небагато (слава тобі господи, у Москві немає будинків без електрики), але для угоди потрібно.

Переважна більшість будинків у Москві обслуговуються Єдиними інформаційними розрахунковими центрами (ЄЇРЦ) - у свій районний ми й звертаємося. Працюють вони, як правило, шість днів на тиждень - але можливі винятки, особливо влітку, коли багато ЄЇРЦ на період відпусток довільно скорочують графік прийому - можуть зробити, наприклад, три дні на тиждень. Видадуть там або дві названі у попередньому абзаці папери, або одну - т.зв. Єдиний житловий документ (щод). Він навіть краще, оскільки діє не місяць (як виписка та копія ФЛС), а 60 днів.

Але бувають і інші будинки - у першу чергу кооперативні. З отриманням документів у них складніше. Виписка з будинкової книги - також у ЄЇРЦ (це дані про прописку, які органи ФМС, звичайно, ніяким «приватникам» не віддадуть), а ось копію ФЛС доведеться брати в правлінні вашого ЖБК. Коли і як приймає голова - справа темна, як правило, години дві раз на тиждень.

І останнє, про що слід сказати, - про гроші. Отримання цих паперів формально безкоштовно. Але комунальники, як відомо, люди винахідливі: у багатьох звернулися жителів раптом виявляються «борги», без погашення яких видати будь-яку довідку вам відмовляться. Так що, збираючись у ЄЇРЦ, краще покласти в кишеню тисячі три - про всяк випадок.


З турботою про дітей
Перераховані вище документи потрібні завжди, при будь-якій угоді. Крім них, існують і такі, які потрібні не завжди, але дуже часто.

Першими тут на пам'ять приходить дозвіл органів опіки та піклування. Воно, нагадує Денис Бондаренко, юрист «Московського агентства нерухомості», потрібно, якщо в числі власників продаваної квартири є неповнолітні діти (або особи, визнані судом недієздатними або обмежено дієздатними, - таких, зрозуміло, менше). Дозвіл виходить в муніципалітеті і діє безстроково.

З дозволом «опікунів» все однозначно. Просто продати квартиру вам не дадуть - скажуть, що дитина не повинен виїжджати «в нікуди». Так що дозвіл може бути отримано тільки в разі альтернативної угоди - одну квартиру продаємо, іншу замість неї відразу ж купуємо. Та й у цьому випадку чиновники ще уважно подивляться, не гірше чи квартира, що купується продаваної - щоб житлові умови дитини не погіршилися. Втім, це питання вже дискусійне - відомі випадки, коли батькам вдавалося отримати дозволи на зменшення метражу під тим приводом, що в новому районі краще екологія, більш якісні дитячі сади або ближче живе бабуся, яка обов'язково стане доглядати за дитино.

Інший досить частий документ - згода дружини (чоловіка). Потрібен він у разі, нагадує Ірина Шугурова, заступник генерального директора компанії «МІЕЛЬ-брокеридж" з правових питань, якщо на момент придбання продаваної сьогодні квартири продавець перебував у шлюбі. Згода - штука дуже підступна. Буває так, що людина давно в розлученні, відносини з колишньою половиною «на нулі», та ще й всі документи на квартиру на ім'я його одного. Але з точки зору законів, квартира є нажитий у шлюбі власністю. Щоб розпорядитися нею, згода треба отримати - хоч ласкою, хоч ТАСК.

Згода завіряється у нотаріуса (коштує це в межах 1000 крб.). Заміною цього документу може бути укладена при розлученні угоду про розподіл майна, рішення суду про таке розділі або ... свідоцтво про смерть чоловіка.

... І, якщо покупець вашої квартири набуває її за допомогою іпотечного кредиту, банк неодмінно «ощасливить» його вимогами додаткових документів: оцінка квартири, виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень / обмежень і т.д. Втім, що може зажадати банк - це явно тема для окремої розмови. Зауважимо лише, що за сформованими на ринку правилами всі розходи тут лягають, природно, на покупця. Від продавця потрібно тільки особиста участь - скажімо, в обумовлений час відкрити оцінювачам двері. А платити їм - вибачте, хай купує сторона розщедрюється.


Спритність рук
Маючи справу з будь-якими документами, завжди побоюєшся можливості того, що вони виявляться підробленими. Все що завгодно може бути не отримано у відповідних державних органах, а вилучено з рукава. Що робити з цим?

Перш за все, зрозуміти, що це не наша проблема: ми квартиру продаємо, отже, єдине, що нас по-справжньому хвилює - щоб гроші не виявилися фальшивими. З іншого боку, у нас є покупець, а при ньому - тлумачний рієлтор. І, ймовірно, вони захочуть переконатися в достовірності паперів. Як саме?

Відповіді, власне, два. Перше - «ми з Тамарою ходимо парою», тобто відвідати всі інстанції разом. Якщо ви, продавець, насправді не шахрай - вам таке суспільство виявиться приємним, буде з ким за бесідою в черзі час скоротати. Друге - провести (з боку покупця) «паралельний» збір документів. Наприклад, нагадує Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії «Penny Lane Realty», виписку з ЕГРП про те, хто є власником такої-то квартири, може взяти абсолютно будь-яка людина. Приходьте з паспортом, платите 100 руб. - І отримуєте документ.


Допомога йде
Останнє, про що було б доречно сказати у цій статті, - це участь ріелторів в зборі документів. Коли мова йде про повне «пакеті» з продажу квартири, така послуга, швидше за все, виявиться безкоштовною - кажучи точніше, вона буде в рамках одержуваної комісії. Якщо ж потрібен просто збір документів - агентство може провести і його. За гроші, звісно.

«Наше агентство пропонує таку послугу, як супровід угоди, куди входить робота зі збору необхідних довідок, організація та проведення угоди, - говорить Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Вартість послуги складає 85 тис. руб. ». Інші ріелтори погоджувалися навіть просто зібрати документи - вартість в цьому випадку починалася від 20 тис. руб. (Детальніше на цю тему читайте у статті «Угода з квартирою: роботу рієлтора ділимо навпіл. У результаті економимо на комісійних 50%, але витрачаємо особистий час. Вибирайте зручний варіант»).


Резюме журналу www.metrinfo.ru
Збір документів - це теж справа вашого рієлтора. Ваша турбота - щоб у вас в порядку були папери: свідоцтво, договір, а також не було боргів по комунальних платежах.

www.metrinfo.ru