Купівля-продаж квартири: осередок - краща гарантія від шахрайств з грошима

Просуваючись вперед у справі продажу квартири, ми вже впритул підібралися до самого відповідального етапу - угоді. Але перед нею треба вирішити ще одне питання. Для нас (тобто, для продавця) він, мабуть, самий головний, і ім'я йому - гроші. Про те, яким чином шукана сума перекочує від покупця до продавця, ми і поговоримо сьогодні.

Про попередні п'ять кроків читайте у статтях www.metrinfo.ru «Продаємо квартиру. Крок перший: вибираємо рієлтора. Критерії: характер угоди; розмір винагороди; репутація компанії »;« Продаємо квартиру. Крок другий: укладаємо договір з ріелтором. Торгуємося, шукаємо приховану комісію, викреслюємо штрафи »,« Продаємо квартиру: крок третій. Рекламуємо, показуємо і торгуємося і не забуваємо про аромат кави »,« Продаємо квартиру: крок четвертий. Беремо аванс від покупця; не скупитися, визначаємо розумні терміни до угоди »,« Збір документів при продажу квартири - потрібний і недооцінений клієнтом етап. За що ріелтори беруть гроші ».


Ще раз порахуємо
Перше питання, на яке нам належить відповісти: який саме буде ця сума? Здається, відповідь очевидна - це ціна квартири, яку ми погодили з покупцем у ході переглядів і торгів. Але не будемо поспішати. Перш за все, згадаємо, що якусь суму ми вже отримали у вигляді авансу. У залежності від цінового сегмента її розміри можуть варіюватися від 30-40 тис. руб. до 5% і навіть 10% вартості квартири - на елітному ринку (де такі великі передплати як раз на ходу) це становить досить значну суму.

Другий момент - наш ріелтор. Він цілком справедливо хоче отримати з нас свої комісійні і не менш справедливо прагне зробити це до угоди або під час неї. Тому що, якщо допустити інший розвиток подій (продавець отримав всю суму) - «струсити» з нього хоч щось буде малоймовірно. Тому в залік комісії агентства піде отриманий аванс (його, якщо шановний читач не забув, отримував не сам продавець, а рієлтор від його імені). Але розмір авансу часто виявляється менше комісії, тому щось ще з грошей покупця перекочує прямісінько до нашого рієлтору, минаючи наші власні руки. Як саме це буде зроблено (через депозитарні комірки, про яку мова попереду, або готівкою, під прибутковий ордер) - предмет домовленості сторін.

Є й ще один аспект. Як добре відомо, величезна кількість квартир, що продаються - невільні, тобто їх продавець «прописаний» і фізично проживає там і збирається переїхати тільки в новокупленний «альтернативну» площу. Покупець, зрозуміло, хоче підстрахуватися, для чого зазвичай наполягає на утриманні деякої суми до повного фізичного і юридичного звільнення об'єкта. Як каже Ольга Саукітенс, начальник відділу продажів «Московського агентства нерухомості», мова в подібних випадках йде про суми в 200-500 тис. крб.

Втім, з цими грошима все не так просто. Часто операція йде настільки «впритул», що утримувати просто нема чого - всі отримані кошти повинні бути передані по ланцюжку далі. А крім того, якщо покупець не довіряє продавцю (адже саме так можна назвати описане в попередньому абзаці) - то з чого б виникнути довірі в протилежну сторону? Точно так само, як покупець, одержавши гроші, може не поспішати виїхати з квартири, і продавець може спробувати «затиснути» суму, що залишилася.

Найбільш надійна технологія - все та ж депозитарна осередок, але вона вимагає певних витрат. Тому іноді продавці погоджуються «під чесне слово» - що пункт про те, що певна сума не доплачується, вносять у договір. І що покупець зобов'язується передати ці гроші в момент вручення йому ключів від квартири. В цілому все це - предмет переговорів.

Одним словом, за підсумками всіх наших обчислень виходить, що «основна сума» - це не вся ціна квартири, а приблизно 80-95% її вартості. Тепер наступне питання: як саме ці гроші передати?


Залізні гарантії
Способів передачі грошей існує безліч. Це і готівку з рук у руки - правда, з урахуванням цін на московському ринку передавати доведеться як мінімум пластиковий пакет, а то й хороший валізу, і всілякі банківські перекази - за них, звичайно, особливо ратує держава, оскільки всі фінансові потоки тут видно як на долоні, і громадянам потім не сховатися від пильного ока фіскальних органів. Можна згадати і що-небудь зовсім екзотичне - наприклад, покласти гроші під сміттєвий бак на вулиці ...

На жаль, більшість застосовуваних у звичайному житті технологій для ринку нерухомості не дуже застосовні. Причина в тому, що угода укладається та реєструється досить довгий час, а передача грошей повинна бути жорстко «синхронізована» з нею. Якщо продавець отримає гроші раніше - він може відмовитися віддавати нерухомість, і покупець виявиться з носом. Якщо з передачею припізнилися - буде те ж саме, тільки в інший бік: квартира вже стала власністю покупця, а гроші він може і не заплатити.
І ринок нерухомості шляхом проб і помилок виробив технологію розрахунків - таку, що задовольняє всім цим надзвичайно суперечливим вимогам. Для передачі грошей використовується дещо несподіваний «інструмент» - осередок у банківському депозитарії, яку в звичайному житті люди використовують для зберігання різних цінностей. Основна тонкість - в складається при оренді тристоронньому (банк, продавець і покупець) договорі.

«Термін, на який осередок орендується, визначається швидкістю держреєстрації угод. У Москві він зазвичай складає 30 днів, - розповідає Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість». - А в договорі визначаються умови доступу до осередку. У перший день його мають і продавець, і покупець - для того щоб прийти спільно і покласти туди гроші. Потім практично на весь термін дії договору доступ для покупця блокується. У цей час може прийти тільки продавець - але за умови, що він пред'явить зареєстрований примірник договору купівлі-продажу квартири. А в останні 1-2 дня доступ знову відкривається для покупця: якщо угода з якихось причин не відбулася, він може прийти і забрати свої кошти ».

«Умова доступу до такої комірці - це реєстрація або нереєстрація договору купівлі-продажу в Росреестра. Таким способом передачі грошей обидві сторони договору застраховані в повній мірі », - уточнює адвокат Олег Сухов, провідний юрист« Першого Столичного Юридичного Центру ».

«При даному способі банк є незалежною стороною, яка контролює надання саме тих документів, які сторони вказали для доступу до осередку, - відзначає Наталя Кисельова, юрист офісу« Академічне »компанії« Інком-Нерухомість ». - Таким чином мінімізуються ризики сторін по угоді: покупця - заплатити гроші і нічого не купити, а продавця - продати квартиру і не отримати гроші ».

Завершуючи опис даної технології, нам залишилося сказати ще три слова. Перше: вартість. Вона становить сьогодні близько 3-4 тис. руб. - Сюди включені і весь термін оренди, і тристоронній договір. Друге - депозитарні комірки є не тільки у банків. Є, наприклад, депозитарій в бізнес-центрі «Даєв-плаза» - у ріелторів він користується заслуженою популярністю, тому що спеціалізується на операціях з нерухомістю. Відповідно, «риби» тристоронніх договорів там вже підготовлені, персонал розуміє специфіку і т.п.

А ось третя новина менш приємна: банки намагаються уникнути відповідальності. Тому в договорі в будь-якому депозитарії буде матися застереження: банк не несе відповідальності за достовірність наданих документів. Тобто теоретично продавець квартири може принести фальшивий примірник договору купівлі-продажу та отримати за нього доступ до осередку. Справедливості заради відзначимо, що реальні подібні випадки нам невідомі.


Осередки плодяться: при альтернативи, іпотеці і ... прихованої комісії
Скільки осередків використовується в угоді? Як мінімум одна - для передачі основної суми. Але на практиці їх часто виявляється набагато більше. Особливо «плідними» виходять альтернативні угоди - там, де, продаючи свою стару квартиру, люди відразу ж купують собі нові. Як нагадує Костянтин Барсуков, заступник генерального директора компанії «РЕЛАЙТ-Нерухомість», часто цей процес супроводжується всілякими доплатами (наприклад, продаючи свою нерухомість за 6 млн, ми купуємо нову за 7) - і тут потрібна ланка й для першої суми, і для другої . Тепер уявімо собі, що роз'їжджається «махрова» комуналка («на вісімнадцять кімнаток всього одна вбиральня») - скільки там буде потрібно осередків?!

Ще кількість осередків збільшується, якщо при придбанні квартири використовується іпотечний кредит - банк, що надав гроші, ні за що не погодиться змішати їх з власними засобами свого позичальника. Так що навіть для «чистого» операції купівлі-продажу, не обтяженої жодними додатковими умовами, тут буде потрібно два осередки.

Ще, як ми пам'ятаємо з першого розділу, іноді якась сума не доплачується продавцю до тих пір, поки він не звільнить квартиру і не передасть її покупцеві. Ці «заставні» гроші іноді передаються з рук у руки - але можуть, якщо сторони забажають і не пошкодують 3 тис., також закладатися в окрему клітинку. Умовою доступу до неї буде вже не договір купівлі-продажу, а паспорт продавця з «пропискою» за новою адресою.

І, нарешті, існує ще одна причина для оренди додаткової осередки. Рієлтори не дуже люблять про неї згадувати - але ми нагадаємо. Справа в тому, що на нашому ринку процвітає «прихована комісія» - коли ріелтор говорить своєму клієнтові, що продає квартиру за одну суму, а сам робить це за іншу. Залишаючи осторонь етичну сторону проблеми (вона абсолютно очевидна, і, наприклад, у Канаді за подібні фокуси ріелтор може потрапити за грати), задамо просте питання: як ця сама прихована комісія передається? Відповідь очевидна - через таку ж комірку. На втіху продавця можна сказати, що ви про її існування навряд чи дізнаєтеся і платити за її оренду ваш рієлтор вас точно не змусить.


Інші варіанти
Ми про інші способи передачі грошей. Теоретично вони існують, але займають на ринку мізерну частку. У разі якщо сторони абсолютно один одному довіряють, передача може пройти просто з рук в руки. Але, попереджають фахівці, це дуже великий ризик: сума в кілька мільйонів рублів (це мінімум, а буває і на один-два порядки більше) виявляється для незміцнілих душ великою спокусою. Історій про те, як люди дружили з дитячого саду, а потім вщент разругівалісь через великих грошей (разругівалісь - це ще не найгірше: трапляється, що і стріляють один одного) можна згадати чимало.

Інша альтернатива готівковим у клітинці цілком цивілізованість - називається вона банківським акредитивом. Згідно економічній науці, це «незалежне від покупця безвідкличне і тверде зобов'язання випускає банку провести розрахунки при належному представленні продавцем документів». «Покупець зараховує грошові кошти, які складають вартість квартири, на акредитивний рахунок, продавець отримує повідомлення (лист) від банку про надходження грошових коштів на рахунок, - роз'яснює технологію Ірина Шугурова, заступник генерального директора компанії« МІЕЛЬ-брокеридж "з правових питань. - На відміну від звичайного розрахункового рахунку після зарахування грошових коштів на акредитивний рахунок покупець у визначений період не вправі відкликати гроші з рахунку без згоди продавця. Продавець же вправі отримати грошові кошти за виконання певних умов, аналогічних умовам доступу до банківської осередку, - пред'явлення в банк зареєстрованого договору або виписки з ЕГРП ».

Іншими словами, повний аналог депозитарного осередку і тристороннього договору. Але число учасників угод, що користуються їм в реальності, становить сьогодні частки відсотка. «Це пов'язано з тим, що люди (особливо на самому масовому сегменті ринку - економі) не дуже досвідчені в банківських операціях, а часто просто звикли не довіряти банкам, - пояснює Оксана Растригіна, керівник відділення« Бєляєво »компанії« Азбука житла ». - Їх стандартне запитання: «А раптом банк розориться?».

«Суми покупки складають багато мільйонів, і довіряти такі величезні гроші електронного апарату охочих мало, - повністю погоджується Oлеся Мандзяк, керівник відділу елітної нерухомості компанії Delta estate. - Надійніше використовувати перевірений спосіб: банк ».

Так що безготівкові розрахунки в основному застосовуються там, де в угодах тим чи іншим чином беруть участь державні гроші: всілякі сертифікати, дотації і т.п.


Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Питання про те, як будуть передаватися гроші, зі зрозумілих причин хвилює всі сторони угоди. Проте слід розуміти, що питання це все-таки технічний. За більш ніж 20 років існування нашого ринку фахівці придумали найбільш оптимальний варіант, і намагатися придумати тут щось нове - це явно винаходити велосипед ...

www.metrinfo.ru