З небес на землю: питання комунікацій

Комунікації - нерідко одна з найголовніших проблем покупців заміської нерухомості не тільки в момент вибору та будівництва містечка, але і після заселення. Воду, електрику і газ ніхто не принесе в дім безкоштовно, та й експлуатація каналізації, доріг і громадських зон теж коштує грошей. І на жаль, іноді абсолютно не маленьких.

Тому портал Zagorodna.com вирішив з'ясувати, в яку суму обходиться утримання комунікацій в київських селищах, і як формуються тарифи на обслуговування та експлуатацію комунальних мереж та доріг.

Справа в власника

Жоден власник житла не бажає переплачувати за комунальні та послуги і обслуговування його нерухомості. Але що значить - переплачувати? Перш варто розібратися, як формуються цифри у квитанції на оплату послуг. Щомісячні витрати власників котеджів діляться на дві частини: перша - експлуатаційні витрати: використання інженерних систем, прибирання і обслуговування території, охорона тощо, а друга - комунальні платежі. Розмір комунальних платежів визначається законодавчими актами.

Експлуатаційні ж витрати законодавством не регулюються, тому ситуація така: скільки на ринку котеджних містечок, стільки й варіантів тарифів, що визначають плату за користування комунікаціями, а також за такі послуги як розчищення доріг, вивезення сміття тощо Багато чого залежить від того, хто є власником систем водопостачання, електроенергії, каналізації і т.п.

По-перше, комунікації можуть перебувати у власності забудовника. Так зазвичай і буває, якщо вони були побудовані за його рахунок. «В цьому випадку для обслуговування мереж забудовник може або найняти спеціалізовану компанію, що управляє (УК), або використовувати відповідну структуру у своєму штаті, - говорить Наталія Башинська, керівник Управління маркетингу та розвитку Групи компаній« Маєток ». - Забудовник залишає комунікації у власності, якщо планує отримувати дохід від здачі в оренду інженерних мереж жителям селища. Така стратегія дозволяє знизити вартість самих котеджів у розрахунку на наступні дивіденди з експлуатації комунікацій ». І як повідомляють експерти ринку, в цьому випадку тарифи найбільш часто виявляються завищеними.

По-друге, забудовник може продати всі інженерні системи та дороги керуючої компанії, що на принцип розрахунку оплати за їх зміст зазвичай не впливає, тим більше, що КК у такій ситуації - це, як правило, афілійована особа забудовника.

По-третє, комунікації можуть бути передані в гір власність (що обговорюється спочатку в інвестконтракте). Таке зазвичай буває, якщо котеджне селище знаходиться на території міста чи села. У цьому випадку використовуються норми, які застосовуються профільними організаціями при експлуатації мереж в даному районі. Як правило, норми досить гуманні, особливо в порівнянні з тарифами деяких керуючих компаній.

І по-четверте, власниками комунікацій часто є самі мешканці селища - якщо все зводилися за їх рахунок. Часто ще під час реалізації будинків організується кооператив або дачне некомерційне партнерство (ДНП), яка укладає договори з підрядними організаціями, що підводять комунікації, оплачує їх послуги (збираючи гроші з усіх членів ДНП) і, відповідно, стає власником всіх інженерних мереж, доріг і пр . Але також комунікації можуть бути передані від забудовника ДНП вже після закінчення будівництва. При такому розкладі комунікації теж стають общедолевой власністю: «Умовно кажучи, якщо в селищі 160 будинків, то кожен покупець - власник 1/160 частини всіх комунікацій», - пояснює Віктор Коваленко, директор компанії "РеалЕкспо". І керуючу компанію в такій ситуації наймають вже самі мешканці.

В деяких випадках у комунікацій може бути декілька власників: наприклад, дороги належать одній особі, а електромережі - іншому. Але так буває рідко, на практиці ця ситуація нежиттєздатна.

На думку Лариси Гавриш, директора ФК "Глобал Капітал", приблизно в половині випадків центральні комунікації належать мешканцям, в 25% випадків ними володіє забудовник, і ще в 25% - керуюча компанія або держава.

Інші фактори

Якщо комунікації знаходяться у власності селища чи села, то плата за їх зміст визначається нормативами. А коли комунікаціями володіє керуюча компанія, то «Розмір платежів розраховується, як сума фактичних витрат на їх утримання плюс прибуток керуючої компанії, поділені на кількість домоволодінь", - повідомляє Тарас Шелемех, директор УК "Рустлер".

Фактичні витрати на утримання інженерних мереж і доріг - величина, що визначається технічними умовами експлуатації: «Тут все залежить від складу і обсягу комунікацій, наявності власних очисних споруд, водозабірного вузла і т.п.», - пояснює Тарас Шелемех. Значення мають технічні характеристики комунікацій, які визначають вартість витратних матеріалів та робіт по їх утриманню. Має значення і технічний стан комунікацій. Якщо мережі старі, то їх доводиться лагодити, та й профілактичні роботи потрібно проводити частіше. Варто враховувати, що комунікації можуть бути центральними, тобто продовженням мереж довколишнього населеного пункту, або автономними (внутріпоселкових), наприклад, якщо вода береться з свердловини на території селища). Якщо інженерні мережі центральні, то витрати на їх утримання залежать також від політики взаєморозрахунків з з сільрадою і деколи визначаються нормативами.

Тарас Шелемех, відзначає і такий фактор, як кількість обслуговуючого персоналу КК і якість обслуговування: електрик і сантехнік можуть чергувати цілодобово, розчищення - не тільки головні дороги, а й другорядні і т.п. Зазвичай якість підвищується з класом містечка, але потрібно ще враховувати і місцерозташування: «Чим далі від міста селище, тим складніше знайти КК і фахівців, їх, як правило, викликають з міських служб, тому в проектах, більш віддалених від населених пунктів обслуговування комунікацій дорожче », - стверджує Віктор Коваленко.

На платежі впливає і маржа керуючої компанії. У когось запити скромні і відповідають середньоринковим, а у когось зовсім немає, і тоді за користування комунікаціями доводиться платити і 700-900 доларів в місяць, а то й більше.

Взагалі, чим менше домоволодінь, тим дорожче обходиться утримання комунікацій в розрахунку на один будинок, і навпаки, чим більше домовласників на умовну одиницю інженерної інфраструктури, тим менше сума платежу.

До всього цього варто лише додати, що платіж за зміст комунікацій для конкретного домоволодіння може бути розрахований або виходячи з площі будинку, або виходячи з розміру ділянки.

Тарифи та боротьба за справедливість

За даними Віктора Коваленка, середня вартість експлуатації комунікацій в котеджних містечках Київської області сьогодні становить 1-1,5 долара на місяць за 1 кв.м площі. Ця сума може бути менше, якщо, скажімо в селищі представлені не всі блага цивілізації: «Якщо в селищі є тільки електрика, а з інфраструктури - дороги і паркан по периметру з КПП. А в селищі з повним набором комунікацій: газ, світло, водопостачання і каналізація плата може зрости.

На думку Віктора Коваленко, обслуговування всіх комунікацій в бюджетному проекті обходиться в 10 доларів за сотку землі на місяць, і в цю суму входять також вивезення сміття, охорона, очищення доріг.

Якщо ж КК виставляє більш солідний рахунок і не може обгрунтувати його, то вона, швидше за все, налаштована на отримання величезного прибутку. Завищені суми в платіжних документів частіше фігурують у жителів тих селищ, де комунікації знаходяться у власності забудовника (і передані в управління афілійованої КК) або керуючої компанії. В цьому випадку вплинути на вибір і роботу організації, що володіє комунікаціями дуже складно, а судячи з наявної практиці - майже неможливо. Звичайно, на вимогу мешканців може бути проведений аудит, але самі по собі його результати нічого не вирішують - щоб щось змінити з ними потрібно звертатися в суд. І тяжба в таких ситуаціях може тягнутися дуже довго.

Але діяти все одно краще, ніж не діяти, адже в ряді випадків подібні історії закінчуються перемогою мешканців. «Є прецеденти, коли після проведення аудиту ще в досудовому порядку власник комунікацій знижував платежі за їх обслуговування в кілька разів.

Все набагато простіше і приємніше, коли комунікації належать власникам домоволодінь. В цьому випадку вони самі вибирають КК: «Розмір платежів розраховується виходячи з конкретної кошторису витрат на певний період часу, зазвичай на рік. Кошторис представляється на щорічних загальних зборах власників комунікацій, де обговорюється перелік послуг компанії та її розцінки, з якими можна погодитися або не погодиться », - говорить адвокат Олег Сухов.

«А якщо керуюча компанія непомірно підвищує платежі, власники можуть її змінити, адже вона всього лише найманий сервіс», - запевняє Ірина Могилатова (TWEED). Правда, перед таким радикальним рішенням рекомендується обговорити з керівництвом КК, чому платежі високі і як їх оптимізувати. Можливо, сервісна компанія нічого не завищує, а просто робить багато послуг, від яких при бажанні можна і відмовитися: «Наприклад, на зимовий період немає необхідності в розчищенні другорядних доріг, так само можна не включати вуличне освітлення на всій території селища, а залишити лише кілька працюючих ліхтарів », - пропонує Тарас Шелемех.

Вгадай при купівлі

Кожен покупець заміської нерухомості хоче скоротити витрати на утримання комунікацій при цьому не втрачаючи в якості. «Краще вибирати селища, де всі центральні комунікації передаються у відання дачного кооперативу - це самий надійний спосіб зберегти контроль над вартістю послуг з обслуговування інженерних мереж», - стверджує Віктор Коваленко. «Причому всім покупцям нерухомості в цьому випадку рекомендується своєчасно вступати в кооператив».

Проте комунікації у власності - це палиця з двома кінцями. По-перше, наявність власності передбачає податок на майно. А по-друге, «існує висока ймовірність розбіжностей серед мешканців, і поки вони будуть шукати« консенсус »- комунікації можуть прийти в непридатність», - помічає Тарас Шелемех, радячи при цьому вибирати ті селища, забудовник яких добре відомий на ринку і має прекрасну репутацію. У такому випадку ймовірність обману і завищених платежів мінімальна, особливо якщо уважно вивчати всі документи: договір купівлі-продажу і всі додатки до нього, в яких описується юридична схема передачі у власність тих чи інших комунікацій, а також формат взаємодії з управляючою компанією після закінчення будівництва селища.

Якщо ж купується будинок у вже готовому селищі, то «при купівлі ділянки потрібно з'ясувати у продавця, які вже існують або плануються на найближчий час витрати на утримання комунікацій. Для цього можна запросити для ознайомлення поточну кошторис або протоколи загальних зборів власників будинків », - радить Віктор Коваленко.

Ще треба пам'ятати, що чим більше в котеджному містечку комунікацій і ширше розвинена інфраструктура, тим більше будуть витрати на їх утримання. «А в маленькому селищі платежі будуть вищі, ніж у великому», - нагадує Віктор Коваленко.

Зміст комунікацій та інфраструктури - зазвичай серйозна стаття у витратах власників заміських будинків. Її розмір залежить від безлічі факторів, як об'єктивних таких, як технічні характеристики і стан інженерних мереж, так і суб'єктивних, наприклад, «апетитів» керуючої компанії. Нерідко платежі за зміст комунікацій бувають завищені, особливо коли вони належать забудовнику або керуючої компанії, а й комунікації у власності мешканців теж можуть принести додаткові клопоти. Загалом, кожен може вибирати, але в будь-якому випадку, щоб оптимізувати свої витрати і не потрапити в халепу, прораховуючи варіанти покупки не варто забувати про експлуатаційні платежі.
Віктор Коваленко
Охороняється Законом "Про авторські права". Посилання на першоджерело обов'язкове.
www.zagorodna.com