Гарантом для пайовика може бути тільки надійний забудовник
І навіть у випадку банкрутства компанії, хоч 214-й закон і передбачає повернення грошей пайовикові, але фактично це залишається тільки на папері, тому що при банкрутстві забудовника гроші від продажу його активів в першу чергу йдуть на погашення боргів перед державою, потім - перед банками і лише потім, якщо щось залишиться, дістанеться пайовикам. Що навряд чи.
Є й інші чинники. До прийняття федерального закону № 214 договірні відносини пайовиків із забудовниками будувалися в основному на односторонньому підході до обов’язків і відповідальності - в основному на користь забудовників. Прийнятий ФЗ-214 відрегулював ситуацію, навпаки, на користь пайовиків, проте будь-які договірні відносини передбачають рівні обов’язки і відповідальність сторін. Інакше вони працювати не будуть.
Коли пайовик в силу якихось причин не виконує своїх зобов’язань щодо внесення платежів згідно з наявним графіком, відразу ж починаються проблеми. При цьому треба розуміти, що пайове будівництво в тому і полягає, що будинок будується на гроші пайовиків і на власні гроші забудовника. Коли баланс надходження і витрат порушується, це відразу позначається на процесі будівництва (будівництво сповільнюється або зовсім зупиняється), відповідно, проблеми обрушуються і на тих пайовиків, які регулярно робили внески.
Раніше розривати договір з несумлінним дольщиком можна було тільки через 3 місяці після того, як він переставав платити, а враховуючи ще й час на розсилку повідомлень і пошуки боржника, терміни розірвання затягувалися до 4 - 5 місяців. Зараз федеральний закон № 119 дав забудовнику для початку процедури щодо розірвання договірних відносин з дольщиком замість трьох місяців - два, що теж не дуже суттєво допомогло забудовнику ..
А ось інший приклад. Раніше за 214-му закону на забудовника накладалися штрафи за затримку здачі будинку всього на 1 день, і пайовик міг відразу звертатися до суду. Тепер ФЗ-119 дав послаблення забудовнику: санкції до нього починають діяти після двох місяців затримки здачі будинку. Але що можуть значити два місяці, якщо будинок будується як мінімум два роки. Тим більше, що в будівництві бере участь субпідрядники, в узгодженні документів - чиновники, і ті й інші з різних причин можуть гальмувати процес. Тобто затримка здачі будинку в експлуатацію залежить не тільки від одного забудовника.
Все це я розповідаю для того, щоб пайовики розуміли: якщо вони вирішили купити квартиру в споруджуваному будинку, необхідно навести всі довідки про надійність будівельної компанії.
Чим більше інформації, тим нижче рівень ризику
Ступінь надійності можна визначити за низкою ознак, кожен з яких окремо, хоч і не може дати однозначної відповіді, але допоможе оцінити ситуацію в сукупності з іншими даними. Найголовніші з них - це статус компанії на об’єкті, стаж роботи компанії на ринку, обсяги введеного житла (по кількості будинків і квадратних метрів), активність будівництва на вибраному об’єкті. Дуже важливо й інше: здавала чи компанія свої об’єкти в строк і чи немає заборгованості перед містом за інвестиційним договором.
Захист від подвійних продажів
Основна мета 214-го закону - захистити пайовика від подвійних продажів, якщо він співпрацює з компанією, що працює за цим законом. Усі договори пайової участі реєструються у ФРС, що виключає можливість повторного продажу Звідки можуть взятися подвійні продажі?
По-перше, це може бути технічною помилкою, Багато компаній вже навчилися захищати себе від такого роду неприємностей. Наприклад, в нашій компанії діє чотириступінчаста система захисту.
По-друге, випадки шахрайства фірм-одноденок в стилі 90-х років, але їх легко вирахувати за вказаним вище критеріям.
Третій варіант - проблеми між забудовником та субпідрядниками. Найчастіше забудовник розплачується з субпідрядниками квартирами, і ті можуть реалізувати їх ще до того, як виконають всі зобов’язання за договорами. Тому при купівлі квартири від субпідрядника необхідно переконатися, що він виконав свої зобов’язання перед забудовником. В іншому випадку (при невиконанні зобов’язань субпідрядником) забудовник може забрати квартиру назад і продати її вже від себе. І буде правий за законом.
Коментарі