Вибір земельної ділянки під будівництво





Google+
06.10.2011 08:00
Статті про нерухомість | Вибір земельної ділянки під будівництво

Власний заміський будинок був, є і буде не тільки показником становища в суспільстві і добробуту, він об'єднує членів сім'ї та різні покоління, дає відчуття стабільності в нашому неспокійному, повному стресів міре.Люді, втомлені від міської суєти, загазованості повітря і шуму магістралей, рано чи пізно починають прагнути придбати заміську нерухомість, щоб стати таким чином ближче до природи. І тут вони постають перед вибором: купити готовий будинок або збудувати його самостійно. І той і інший варіант має свої плюси і мінуси.

Придбання ділянки в облаштованому котеджному селищі позбавить власника будинку від багатьох турбот

 

При покупці будинку під ключ можна бути впевненим у тому, що витрачені на нього гроші окупляться відразу. Іншими словами, можна буде відразу ж почати користуватися перевагами життя за містом. Ще одним безсумнівним плюсом є те, що в цьому випадку не доведеться витрачати надто багато часу і зусиль, щоб стати володарем власного житла: достатньо звернутися до ріелторську фірму, яка підбере відповідні варіанти і допоможе з оформленням будинку у власність.
Купівля ділянки з подальшим зведенням на ньому вдома набагато більше морочливий процес незалежно від того, чи буде будівництво з початку і до кінця вестися власними силами або частину робіт або весь їх комплекс будуть довірені фірмі-підряднику. Але в багатьох випадках це того варте.

Зважившись на самостійне зведення будинку, можна облаштувати ділянку на власний смак і побудувати будинок, що відповідає потребам всіх членів сім'ї. До того ж, контролюючи всі етапи будівництва, неважко особисто переконатися в якості виконаних робіт, а у випадку з готовим будинком доведеться вірити на слово продавцю.
Основний же недолік будівництва в порівнянні з купівлею готового житла полягає в тому, що доведеться ретельно розраховувати бюджет проекту і намагатися скрупульозно йому слідувати, в іншому випадку будівництво може перетворитися на чорну дірку, в яку будуть йти всі грошові кошти.

Широко поширена думка, що будівництво обходиться набагато дешевше, ніж покупка готового будинку. Це не завжди правильно, оскільки часто в розрахунок не беруться такі чинники, як витрати на придбання земельної ділянки, прокладку комунікацій і т. д. Тому рішення все ж таки краще приймати після вивчення конкретних проектів і порівняння їх з наявними на ринку заміського житла пропозиціями готової заміської нерухомості. І якщо після всього цього основним чинником буде прагнення реалізувати уявлення про власне житло, то будівництво будинку стане ідеальним виходом.

Звідси випливає проблема вибору і придбання ділянки під будівництво будинку. Це дуже відповідальний момент, адже доведеться вирішувати безліч складних питань, починаючи від вибору місцевості, де буде згодом розташований котедж (це може бути як котеджне селище, так і ділянки за його межами), і закінчуючи оформленням документів і отриманням дозволу на будівництво.

Критерії вибору ділянки
 
После постройки дома на участке должно остаться свободное место для сада и зоны отдыха
Після будівництва будинку на ділянці повинно залишитися вільне місце для саду та зони відпочинку

 

Перш ніж приступити до вибору ділянки на місцевості, визначтеся з його площею. Ділянка для індивідуального житлового будівництва не повинен бути ні занадто великою, ні дуже маленьким, щоб будови на ньому виглядали органічно.
Звичайно фахівці рекомендують розраховувати площа ділянки, виходячи з площі будинку, який буде на ньому розташований. Ідеальним вважається співвідношення 10: 1, тобто для котеджу площею 250 м2 має сенс купувати земельну ділянку площею не менш 25 соток.
Зрозуміло, можна придбати і менший ділянку, якщо є бажання заощадити на вартості землі, але слід враховувати, що в майбутньому це може негативно позначитися на ліквідності нерухомості.
Для того щоб більш точно визначитися з площею ділянки, не зайвим буде представити його планування, адже, крім власне будинку, на ньому будуть розташовуватися та інші споруди, а частина простору обов'язково потрібно відвести під зону відпочинку.
У більшості випадків земельні ділянки поділяють на три основні зони:

* Житлову. Тут знаходиться котедж і розташовані в безпосередній близькості від нього споруди: басейн, спортивний майданчик, а також квітники і газони. Гараж можна розмістити
* В цоколі будинку, це зручно і дозволяє раціонально використовувати площу ділянки;
* Побутову. Ця частина призначена для розміщення господарських споруд, лазні і т. д.;
* Зелену. Ділянка, відведена під сад, теплиці і т. п. Тут же може розташовуватися зона відпочинку у вигляді альтанки, декоративна водойма, площадка для барбекю і т. д.

Визначившись із площею ділянки, можна перейти до його пошуків. Зручніше за все звернутися до ріелторську фірму, оскільки самостійний збір інформації може зайняти чимало часу. При аналізі пропозицій слід звернути увагу на три основні моменти: фізичні характеристики грунту, наявність комунікацій та юридичні аспекти.
Де на ділянці краще мати котедж і господарські будівлі? Котедж рекомендується будувати так, щоб його фронтальна частина розташовувалася мінімум в 6 м від проїжджої частини, а побутові споруди краще розмістити в глибині ділянки, оскільки вони часто не представляють ніякої архітектурної цінності.
 
Наявність зручної дороги та комунікацій - вирішальний фактор при виборі ділянки під будівництво
 
Фізичні характеристики грунту визначають саму можливість будівництва будинку на ділянці і деякі технологічні його особливості. Так, деякі види грунтів (скелясті суцільні і шаруваті, скелясті уламкові, піщані грубозернисті і щільні глинисті) вважаються найбільш придатними для зведення фундаментів, а інші зовсім не підходить для цієї мети (наносні, насипні, торф, рослинна земля).

Значення має ступінь пучинистість грунтів, а також глибина і рівномірність їх промерзання. Докладніше про типи грунтів, методи визначення їх якості і вплив на технологію будівництва буде розказано далі.
Слід зазначити, що інженерно-вишукувальні роботи доцільно проводити до того, як буде ухвалено рішення про вибір того чи іншого проекту. Доручити їх найкраще спеціалізованої організації.
Наявність або відсутність комунікацій - друга за важливістю чинник, що впливає на рішення про придбання земельної ділянки.
Як визначити якість води на ділянці? Можна зробити це самостійно, прокип'ятивши невелику кількість води та дослідивши її на наявність осаду, але краще всього ознайомитися з висновком СЕС на предмет змісту бактеріологічних і хімічних домішок у воді.
Подача води на ділянку в заміських районах може здійснюватися двома способами: індивідуальним (на ділянці розташовані колодязь або свердловина) або від колективного джерела (міського або селищного водопроводу, кооперативної артезіанської свердловини).
Якщо на ділянці немає ні того ні іншого, слід мати на увазі, що пробурити свердловину самостійно далеко не так просто, як це здається на перший погляд. Крім того, що це досить дорого, суттєвою перешкодою може стати велика глибина залягання водоносного шару або особливості грунту, що ускладнюють процес буріння.
Що стосується каналізації, перевагою буде користуватися ділянку, підключений до комунальних каналізаційних мереж. У цьому випадку майбутньому власникові того дому, достатньо буде лише отримати дозвіл на скидання стоків у відповідності з потребами і можливостями самих мереж. Якщо таких немає комунікацій, неминуче постане питання про створення локальних систем, що не тільки дорого, але і клопітно.
Придбавши ділянку під індивідуальне житлове будівництво, фахівці радять звернути увагу не тільки на наявність енергетичних, каналізаційних та інших технічних мереж, а й на їх стан.
Перед здійсненням операції потрібно переконатися, що на них є дозвільні документи. Обов'язково повинні бути зазначені дозволені потужності, тому що нерідко господарі тільки після новосілля дізнаються, що відведених на будинок потужностей не вистачає для його життєзабезпечення і в будь-який момент вони можуть бути позбавлені електрики або водопостачання.
Так, при підключенні до електромереж слід враховувати, що за існуючими нормами на один будинок виділяється не більше 9,6 кВт, в той час як для забезпечення безперебійного користування електричними приладами в будинку площею 200 м2 потрібно 20 кВт. Тому доведеться або отримувати у місцевій адміністрації додаткову потужність, або будувати за свій рахунок або разом із сусідами власну підстанцію. Ще одним виходом є пошук альтернативних джерел енергії, наприклад установка дизельного електрогенератора. Це також допоможе убезпечити себе від проблем, пов'язаних з перебоями в подачі електроенергії.
Що впливає на вартість земельної ділянки? Якщо в престижному районі виставлений на продаж ділянку за ціною значно нижчою від ринкової, перед покупкою обов'язково потрібно перевірити правильність оформлення ділянки попереднім власником і з'ясувати наявність або відсутність обтяжень. Саме правові проблеми найчастіше знижують вартість землі.
Під юридичними аспектами багато недосвідчені покупці розуміють перш за все належне оформлення земельної ділянки у власність. Однак є питання, якими варто цікавитися до придбання землі, як раз на етапі вибору ділянки.
Не зайвим буде поцікавитися цільовим призначенням землі.

За чинним Земельним кодексом  землі поділяють на такі категорії:

* Сільськогосподарського призначення;
* Для поселень;
* Промислового та іншого спеціального призначення;
* Для поселень;
* Особливо охоронювані території та об'єкти;
* Лісовий фонд;
* Водний фонд;
* Запас.

Не можна використовувати земельну ділянку не за призначенням.
Якщо характер зведеного об'єкта не відповідає виду дозволеного використання землі, споруда може бути визнана самовільної. Звичайно, заманливо побудувати котедж з видом на мальовничий водойму, але через надмірну близькості до берегової лінії будинок може виявитися в природоохоронній зоні, що потягне за собою проблеми, аж до знесення.
Варто довідатися також, чи було проведено межування ділянки. Визначення меж ділянки на місцевості проводиться землевпорядними компаніями на підставі попередньо укладеного договору. В результаті видається документ, що містить опис меж ділянки і топографічний план із зазначенням місця розташування підземних комунікацій. Якщо межування не проводилося, кордони можуть бути оскаржені, що спричинить за собою додаткові витрати. --
Крім перерахованих вище факторів, при виборі ділянки під будівництво заміського будинку слід звернути увагу на такі моменти, як наявність інфраструктури (доступність магазинів, лікувальних установ, експлуатаційних служб, пошти, пляжу, спортивних споруд та майданчиків, наявності централізованої доставки пошти та вивезення сміття), стан доріг та їх обслуговування, екологічна та криміногенна обстановка в районі (можна розпитати вже що живуть тут людей), наявність чи відсутність обмежень на висоту будівель, віддаленість вибраної ділянки від сусідніх будівель, можливість застрахувати нерухомість в цьому районі і т. д.
Придбання та оформлення у власність

Отримати ділянку під ИЖС можна двома способами: звернутися з проханням про виділення землі до голови адміністрації району або придбати його на вторинному ринку. У першому випадку доведеться зіткнутися з необхідністю збору численних документів і ходінням по інстанціях. Почати потрібно з подачі відповідної заяви в муніципальні органи, потім отримати постанову глави адміністрації про виділення землі під забудову та дозвіл на будівництво будинку. Остаточно оформити землю у власність можна буде після завершення будівельних робіт (оформлення права власності на будинок, отримання на руки кадастрового плану та постановки ділянки на кадастровий облік).
Якщо ділянка купується на вторинному ринку, приступати до укладання угоди краще після ретельного аналізу всіх факторів, що впливають на вибір землі. Не вдаючись у всі юридичні тонкощі, зауважимо, що не варто купувати ділянку під ИЖС, якщо продавець не може надати хоча б один документ з наведеного нижче списку:

* Свідоцтво про державну реєстрацію права на земельну ділянку або свідоцтво старого зразка про право власності на земельну ділянку; • виписка з Державного земельного кадастру (кадастровий план земельної ділянки, де в графі «Відомості про права" як вид права повинно бути зазначено: «Власність », а в графі« Мета надання »має бути позначка:« Відповідно до заяви для продажу »);
* Технічний паспорт на будівлі на земельній ділянці, якщо вони є (дійсний протягом 6 місяців з моменту отримання), або довідка з БТІ про відсутність будівель;
* Виписка з реєстраційної палати про відсутність арештів і заборон на об'єкт нерухомості (земельна ділянка і будівлі на ньому);
* Нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) на продаж земельної ділянки;
* Довідка з адміністрації поселення або податкової інспекції про відсутність заборгованості з оплати податків за землю;
* Довідка з відділу архітектури районної адміністрації про відсутність заперечень на продаж земельної ділянки;
* Довідка у встановленій формі про відсутність прописаних осіб за адресою земельної ділянки.

Як юридично оформляється купівля землі? При купівлі земельної ділянки між продавцем і покупцем укладається договір купівлі-продажу землі (купча), який посвідчується нотаріально.
Перелік документів значний, але безпосередньо в процесі укладання угоди можуть знадобитися і інші виписки та довідки. Термін дії багатьох з них обмежений, тому отримувати їх варто безпосередньо в процесі підготовки угоди.
Оформлення земельної ділянки у власність здійснюється за правилами, встановленими федеральним і регіональним законодавством.

www.zagorodna.com
 
 
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти