7 етапів придбання заміської нерухомості





Google+
26.11.2010 06:08
Статті про нерухомість | 7 етапів придбання заміської нерухомості Етап перший - Початок великого шляху, або Обережно з бажаннями: вони можуть збутися!

Потенційний покупець заміської нерухомості перш за все повинен ясно представляти свою мету. Іншими словами, потрібно вирішити, який будинок йому необхідний і достатній, на якій відстані від окружної дороги та в якому напрямку від столиці.

Заміська нерухомість Якщо запланована купівля житла для постійного проживання, а справи бізнесу вимагають щоденної присутності в Києві, то варто розглядати заміську нерухомість, розташовану не далі 30 км від кільцевої дороги. Напрямок вибирають виходячи з міркувань зручності проїзду до місця роботи або до міської квартири.

Якщо ж потрібен будинок для недільного відпочинку та сезонного проживання сім'ї, слід звернути увагу на більш віддалені райони, у яких знайдеться безліч мальовничих куточків, лісів, водойм і навіть спеціально організовані рибальські зони і мисливські угіддя.

Крім того, необхідно вирішити, ділянка якої площі було б бажано мати. Звичайно, теоретично 50 і більше соток виглядають привабливо, але кожна зайва сотка - це додаткові витрати. І не завжди можна купити землі стільки, скільки хочеться. Для життя на природі у власному будинку більшість воліють мати наділ не більше 25 соток.

У структурі попиту перше місце займають ділянки площею від 13 до 20 соток (близько 50%), друге - менше 12 соток (близько 30%), третє за популярністю місце - від 20 до 30 соток (10%), потім - від 50 до 100 соток (близько 8%). Сучасні тенденції такі, що певна частина заможних громадян набуває кілька видів житла.

Після того, як рішення про розміри наділу прийнято, визначають параметри будинку. Зараз вже існують стандарти відповідності площ ділянки та будівлі на ньому. Їх виробляли методом проб і помилок протягом всіх років формування ринку заміської нерухомості. Наприклад, для невеликого будинку в 120-150 кв. м цілком достатньо наділу 12-15 соток, а дому площею 350-450 кв. м необхідна ділянка, розмір якого не менше 18-20 соток. Звичайно, стандарти - це добре, але вирішальним фактором залишається фінансовий потенціал покупця.

Етап другий - Збір інформації

На даному етапі визначають орієнтовну вартість бажаного будинку і зіставляють реальну картину зі своїми можливостями. Щоб пройти цю стадію максимально швидко, потрібно провести хоча б початковий аналіз ринку заміської нерухомості, скориставшись спеціалізованими журналами, газетами, каталогами та сайтами в Інтернеті.

Незважаючи на те що процес трудомісткий і вимагає навичок роботи з великими обсягами інформації, він коштує витрачених сил. Для його прискорення можна звернутися за відомостями в ріелторську компанію, що спеціалізується на продажу заміських ділянок та будівель.

Купівля нерухомості в рамках організованої забудови також гарантує однорідне оточення і якісні сучасні комунікації, тому така земля теж обійдеться недешево. Скажімо, в радіусі 30 км від кільцевої дороги практично немає котеджних селищ економ-класу, де можна було б придбати повністю готовий будинок вартістю до 200 тис. дол Нижній цінову межу становить 350 тис. дол, а верхній обчислюють мільйонами.

У рамках точкової забудови звичайного селища чи села і в садівничому товаристві наділ обійдеться значно дешевше, і до цих пір можна знайти готовий будиночок на ділянці 6-12 соток за 20-30 тис. дол Однак не варто розраховувати на хороші дороги, зручний цілорічний під'їзд , охорону і всесезонний водопровід.

Звичайно, вартість залежить і від розміру об'єкта нерухомості, і ступеня його готовності.
Отже, в результаті дій зі збору інформації на руках повинен виявитися список з декількох вподобаних пропозицій, що влаштовують також у ціновому відношенні. Тепер потрібно домовитися з продавцями про показ будинків - і в дорогу ...

Етап третій - Їдемо дивитися будинок. Торг доречний

Продавець зацікавлений реалізувати свій товар дорожче і швидше, тому не завжди дає коректну і вичерпну інформацію про об'єкт. На що ж покупцеві слід в першу чергу звернути увагу при огляді?

Заміське житло краще дивитися з настанням весни. Танучий сніг і грунтові води відразу покажуть, чи не затоплений чи є в будинку підвал і чи достатня гідроізоляція фундаменту. Варто також звернути увагу на тріщини у фундаменті і робочий стан всіх комунікацій.

Навесні більш очевидно стан доріг і самого селища. Якщо комунікації відсутні, то необхідно перевірити слова продавця про їх вартість і терміни підведення. При покупці будинку в точкової забудови потрібно дізнатися у сусідів про вдачі, що панують в селищі, і ставлення місцевих жителів до приїжджих.

Припустимо, що побачене і почуте покупця влаштувало. Значить, прийшла пора вивчити документи, на підставі яких продавцеві належать земля і будівництво. Мова йде про свідоцтво про державну реєстрацію права власності на землю та свідоцтві про державну реєстрацію права власності на будівлю, дозвіл на будівництво та акті про введення будинку в експлуатацію.

Обов'язково слід звернути увагу на те, чи відповідає площа ділянки, оформленої у власність за документами, розміром наділу, висунутого покупцеві, і перевірити, чи не намагаються продати землю, що є, по суті, самозахопленням. Також потрібно переконатися у відсутності межових спорів з сусідами.

Свідоцтва про право власності на землю і на будову видає Реєстраційна палата. Недобудований будинок теж підлягає реєстрації як об'єкт незавершеного будівництва. Всі окремо стоять споруди: лазня, хозблок, туалет, гараж - повинні або мати самостійні документи, або бути вказані під літерним позначенням у свідоцтві на основне будову.

Не виключена ситуація, що через незнання продавця папери оформлені невірно, не пройшли реєстрацію у відповідних органах, взагалі відсутні на частину об'єктів. Але значно гірше, якщо довелося зіткнутися з ретельно замаскованим шахрайством. Тому варто добре зважити всі ризики майбутнього придбання.

Якщо покупець все-таки зважився на покупку, бажано провести з продавцем переговори, спрямовані на зниження ціни будинку. Продавець не завжди йде на торг, пояснюючи це кількістю грошей, витрачених, скажімо, на те, щоб пробурити на ділянці артезіанську свердловину глибиною 50 м.

Однак покупцеві потрібно знати, що свердловина, споруджена без відповідного дозволу, не може бути чинником, який поліпшує якість продаваного об'єкта.

Навпаки, якщо наглядовим органам стане відомо про наявність на ділянці неузаконеним артезіанської свердловини, вони застосують до власника штрафні санкції. Так що торгуватися необхідно! Врешті-решт треба домовитися про ціну, яка влаштовувала б обидві сторони!

Етап четвертий - Шукаємо гроші, або як заощадити при покупці

Якщо коштів на придбання бажаного будинку недостатньо, можна заощадити, купивши, наприклад, недобудоване житло, а з часом довести його до готовності. Або придбати земельну ділянку, а потім звести на ньому будинок.

В даний час є можливість скористатися іпотекою, але, слід зазначити, на заміському ринку частка угод із залученням іпотечних кредитів поки що становить не більше 20% від загального числа операцій.

Основна причина - складність оцінки та оформлення прав на заміську нерухомість. Однак щороку кількість таких об'єктів, що купується із залученням банківських кредитів, безумовно, буде збільшуватися.

Етап п'ятий - Договір завдатку

Щоб підтвердити свої наміри купити об'єкт заміської нерухомості, покупець повинен передати продавцю певну суму грошей як аванс. Як же грамотно внести завдаток (аванс)?

Якщо будинок реалізує власник, то можна віддати гроші під його власноручний розписку. Даний документ повинен містити відомості про майно, що продається будову, його місцезнаходження, остаточної вартості і терміни оформлення переходу права власності на ім'я покупця. Обов'язково слід обумовити в розписці, що станеться з завдатком (авансом), якщо з яких-небудь причин угода зірветься.

Однак необхідно мати на увазі, що розписка не самий надійний документ для оформлення грошових відносин, і якщо продавець виявиться нечесним, то покупець розпрощається і з мрією про придбання даного заміського будинку, і зі своїми грошима, внесеними в якості завдатку (авансу).

Якщо продавця представляє ріелторська фірма, вона може запропонувати покупцеві укласти попередній договір, який у більшості випадків дозволить врахувати інтереси обох сторін.

Етап шостий - Готуємося до операції

Процес підготовки до угоди починається відразу після того, як внесений аванс.Продавец нерухомості починає збирати пакет необхідних для цього документів, а покупець повинен перевірити їх справжність та правильність оформлення.

Для здійснення угоди необхідно мати такі документи:

* Свідоцтво на будинок;
* Свідоцтво на землю;
* Кадастровий план ділянки;
* Довідку про нормативну вартість ділянки із земельного комітету;
* Довідку з БТІ про нормативну вартість будови;
* Довідку з податкової інспекції про відсутність заборгованості з податків (отримують у нотаріуса);
* Згода подружжя на продаж та купівлю нерухомості (у нотаріуса).

Крім того, потрібно підписати протокол погодження меж наділа у сусідів, щоб надалі уникнути межових спорів.
Якщо на ділянці є об'єкти спільного користування, складають акт спільного користування та передачу прав нового власника, а також сервітути на користування частиною ділянки (проїзд, прохід через ділянку, колодязь, свердловина).

При покупці будинку з меблями до звершення угоди готують і підписують акт про те, які меблі залишається покупцеві.

Іноді продавець, у якого земля у власності, а будинок - ні, пропонує спочатку придбати ділянку, а потім вже оформити будову. Покупцю треба пам'ятати, що, погоджуючись на це, він бере кота в мішку! Операцію слід проводити тільки після того, як об'єкт стане власністю продавця, тобто право його володіння будинком слід узаконити!

Якщо нерухомість набувають у знову зводиться котеджному селищі, то використовують різні схеми: іноді спочатку оформляють землю у власність, а потім складають договір підряду на будівництво або договір інвестування. Існує й інший варіант: укладають договір підряду, а власником землі стають, коли добудований будинок.

Купуючи заміську нерухомість, варто бути готовим до будь-яких несподіванок. Тому, щоб не розгубитися під час операції, потрібно заздалегідь продумати всі етапи своїх дій, розібратися з документами, обговорити схему передачі грошових коштів покупцем продавцю.

Етап сьомий - Угода

Операції з нерухомістю - це досить складний процес, а із заміською нерухомістю - особливо, адже в роботі знаходяться відразу два об'єкти: земля і будову на ній.

Операція починається в банку, де суму, за вирахуванням раніше переданого продавцю завдатку, закладають у комірку депозитарію. Продавець і покупець підписують договір оренди банківського осередку, який визначає умови доступу кожного з них. На сьогоднішній день законом передбачені як нотаріальна, так і проста письмова форма договору купівлі-продажу нерухомості.

Але в будь-якому випадку проект документа хтось повинен підготувати і перевірити. Після засвідчення угоди в нотаріуса або після того, як договір укладений в простій письмовій формі, його необхідно передати в управління реєстраційної служби на реєстрацію.

Одночасно з цим документом покупець і продавець підписують протокол передачі нерухомості. Через місяць покупець отримує зареєстрований договір купівлі-продажу земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями, свідоцтво про право власності на землю та свідоцтво про право власності на будівлю.

Ось він і настав, щасливий момент! Котедж, будинок, дача або земельна ділянка придбана, і покупця можна привітати! Тільки чи залишилися сили приймати поздоровлення після виконаної титанічної роботи? І не на шкоду чи власного здоров'я і бізнесу здійснений цей подвиг?

Або, може бути, після самостійної покупки заміської нерухомості знайдені такі знання та досвід, що з'явилися думки змінити роботу і стати професійним ріелтором, що діють на ринку заміського житла?
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти