Уряд знову спробувало «порегуліровать» земельні аукціони

13 вересня цього року почав діяти Порядок продажу в 2010 році земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Порядок затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 805 від 2 вересня 2010 р. (далі - «Порядок № 805»).

З історії питання.

Це вже не перший раз, коли Уряд намагається задати правила для проведення земельних аукціонів. Зокрема, у 2008-му році Кабмін приймав постанови з цього приводу двічі. Перший раз - 22 лютого 2008 року. Тоді, своєю Постановою № 90 Кабмін затвердив Порядок проведення земельних аукціонів. Другий раз - 17 квітня того ж року Кабмін прийняв Постанову № 394, яким було затверджено Порядок проведення у 2008 році земельних аукціонів. Обидва Постанови були прийняті протягом короткого проміжку часу з одного й того ж питання. Дія обох Постанов було, практично відразу ж, призупинено Указами Президента. Обидва ці Постанови були предметом Конституційного подання Президента до Конституційного суду України у 2008 році (останнє навіть двічі).

Підсумком цього "нормотворчого змагання" Уряду та Президента стало Рішення Конституційного суду України № 25-рп/2008 від 11 листопада 2008 року у справі № 1-46/2008 (далі - "Рішення КСУ"). Не вдаючись у подробиці й мотиви, можна описати суть Рішення Конституційного суду таким чином: Постанова Уряду суперечить положенням Конституції і Земельного кодексу, оскільки порядок проведення земельних аукціонів може бути затверджений тільки законом (тобто це прерогатива Верховної Ради).

Що далі?

Очевидно, що зараз повторюється та ж ситуація, що і в 2008 році. Кабінет Міністрів затверджує правила проведення земельних аукціонів, хоча робити це він не має права. Однак постанова прийнята, правила вступили в силу і діють. Поки його дія не припинена Президентом, або воно не скасовано самим Кабміном, або не визнане Конституційним судом суперечить Конституції або закону, постанова буде діяти. Слід зазначити, що поки що нам нічого не відомо про те, чи буде це постанова оскаржена в Президентом у Конституційному суді.

У зв'язку з цим, справедливі запитання може задати інвестор: а що якщо незаконність постанови буде визнана Конституційним судом? Якщо земельна ділянка буде куплений на аукціоні, проведеному за правилами, згодом визнаним незаконними? Що буде з правом власності на земельну ділянку в такому випадку?

Є підстави вважати, що інвестор все ж таки зможе зберегти таку земельну ділянку за собою. Суди, при розборі таких ситуацій, виходять із наступного принципу: якщо договір укладено на підставі нормативного акту, який діяв на момент укладення такого договору, то договір дійсний. Крім того, закони і постанови, які визнаються суперечать Конституції, втрачають дію тільки з моменту прийняття відповідного рішення Конституційним судом.

Крім того, саме по собі твердження Порядку № 805 ще не означає, що на його підставі почнуть проводитися земельні аукціони. Порядок № 805 вимагає, щоб аукціон організовувало особа, яка має спеціальну ліцензію на проведення земельних торгів. Відповідно до того ж Порядком № 805, правила ліцензування (ліцензійні умови) для цих цілей ще тільки повинні бути розроблені Держкомземом за погодженням з Держкомпідприємництва.

13 вересня цього року на сайті Держкомзему оприлюднений проект "Ліцензійних умов провадження господарської діяльності з проведення земельних торгів". Обговорення триватиме до 13 жовтня. Далі, якщо ліцензійні умови будуть прийняті в жовтні, скільки ж часу в цьому році буде діяти Порядок № 805? Тут слід нагадати, що відповідно до ст. 137 Земельного кодексу, земельні торги проводяться не раніше 30 днів з моменту опублікування в пресі оголошення про об'єкт продажу. Таким чином, навіть якщо в жовтні цього року (1) будуть затверджені ліцензійні умови, і (2) будуть видані ліцензії, компаніям, які будуть проводити аукціони, і (3) будуть проведені між ними конкурси на право проведення аукціонів (як того вимагає Порядок № 805), а також (4) будуть відібрані ділянки для формування лотів та підготовлені пакети документації для кожного лота і будуть дані оголошення про проведення торгів, то в такому випадку, часу для проведення аукціонів залишиться дуже мало. Фактично, у розпорядженні організаторів залишиться тільки один місяць грудень. А далі Порядок № 805 припинить свою дію. Адже він встановлює Порядок продажу в 2010 році земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Отже, в 2011 році він діяти вже не буде. Тоді учасникам ринку залишиться тільки гадати - коли ж з'являться нові правила?

Місцеві правила

Не дивлячись на те, що спеціального закону про земельні аукціони немає, періодично в пресі з'являються повідомлення про проведення земельних аукціонів. Місцеві ради приймають регіональні правила проведення земельних торгів і керуються ними при продажі ділянок. У Києві, Севастополі, Запоріжжі, Хмельницькому, Житомирі та інших обласних центрах міські ради своїми рішеннями заповнюють цю прогалину в законодавстві. На нашу думку, найближчим часом місцеві ради постануть перед необхідністю скасування цих рішень у зв'язку зі вступом в дію Постанови Кабміну, якою затверджено Порядок № 805.
www.building.ua