Що потрібно вимагати від рієлтора?

29.11.2010 15:00
На ринку нерухомості працює безліч ріелторських агентств, готових допомогти здійснити операцію. При цьому далеко не всі компанії готові дати гарантії, як на власні послуги, так і на юридичну чистоту угоди.

Адже люди довіряють рієлтору найдорожче майно - нерухомість. Тим часом гарантії на ринку ріелторських послуг існують, і на них не зайве звернути увагу при виборі агентства і оформленні договору.

Стандарт якості


При виборі ріелторського агентства клієнту в першу чергу необхідно з'ясувати, чи керується агентство у своїй діяльності будь-яким професійним стандартом. Основних варіантів відповіді на це питання може бути три:

1. Ріелторська фірма слід національного стандарту "Послуги брокерські на ринку нерухомості. Загальні вимоги". Цей стандарт є основою системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості РФ і зареєстрований в реєстрі Держстандарту Росії за номером РОСС RU І046.04 РН00. Його використання є обов'язковим для компаній, що беруть участь у системі добровільної сертифікації. Однак ніяких обмежень немає і для добровільного використання даного стандарту ріелторськими фірмами, які не беруть участі в даній системі.

Незважаючи на те, що зазначений стандарт містить опис лише загальних підходів до ріелторським послуг, його використання все ж дозволяє встановити мінімально допустимий перелік вимог, недотримання якого створює додаткові ризики для споживачів. Це досить великий документ, з яким можна ознайомитися на сайті Російської гільдії ріелторів. Якщо агентство нерухомості заявляє про використання у своїй діяльності національного стандарту, споживачеві необхідно упевнитися, відображено чи це твердження в договорі про надання ріелторських послуг, що пропонується до ув'язнення.

2. Ріелторська фірма керується у своїй діяльності власним стандартом. Даний варіант цілком може поєднуватися з попереднім. Якщо агентство базує свою роботу на власному стандарті, споживачеві необхідно перевірити, чи відповідає цей стандарт його інтересам і чи не суперечить його текст вимогам національного стандарту. Крім того, необхідно отримати в компанії офіційний текст внутрішнього стандарту, щоб у разі розбіжностей мати можливість посилатися на нього як у ході переговорів, так і в суді.

3. Ніяким стандартом діяльність агентства нерухомості не регулюється. У цьому випадку споживачу необхідно розуміти, що будь-який регламентований порядок надання ріелторських послуг у діяльності такого агентства нерухомості відсутня. Зрозуміло, це не означає, що ріелторська послуга неодмінно буде надана погано. Однак у випадку, якщо це справді буде так, можливості закликати недбайливого рієлтора "до порядку", спираючись на які-небудь встановлені правила, у клієнта не буде.

Договір з агентством


Особливу увагу клієнту ріелторського агентства слід звернути на текст договору про надання послуг, який агентство нерухомості пропонує для висновку. Зокрема, необхідно перевірити наявність у договорі пункту, що обумовлює обов'язки агентства здійснити юридичну перевірку об'єкта нерухомості, а також підготовку та проведення угоди. У випадку, якщо ці обов'язки чітко не відображені в договорі, клієнтові необхідно розуміти, що жодних зобов'язань з проведення правової експертизи об'єкта, а також щодо забезпечення надійності здійснюють операції агентство перед ним не несе.

Окремо слід уточнити, що є моментом завершення процесу надання послуги. Нерідко договори агентств нерухомості побудовані так, що фінальним дією рієлтора, після якого його зобов'язання вважаються вичерпаними, стає факт подачі документів по угоді на державну реєстрацію. Тобто може виявитися так, що всі наступні дії (отримання документів, фізичне звільнення квартири, виписка з неї і постановка на реєстраційний облік за новим місцем проживання, фактична передача квартири продавцем покупцеві) клієнт буде змушений здійснювати самостійно: адже формально ріелтор всі свої зобов'язання вже виконав.

Добросовісний покупець

Також важливо відзначити, що звернення в агентство нерухомості клієнта, зацікавленого в придбанні квартири, повинно забезпечувати гарантію наступного визнання його сумлінним набувачем.

"Добросовісний набувач" - юридичний термін, що міститься у статті 302 ЦК РФ і характеризує покупця як людини, яка скоїла придбання майна у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Тобто законодавець передбачає, що добросовісний набувач здійснив всі необхідні і достатні дії для прояву так званої "розумної обачності". Зокрема, вчасно почав перейматися питанням перевірки "юридичної чистоти" купується об'єкта нерухомості і замовив у професійного оператора ринку проведення відповідних експертних робіт.

Володіння статусом добросовісного набувача є для покупця вкрай важливим у випадку, якщо в подальшому виникнуть будь-які судові розгляди, пов'язані з досконалої угодою. У зв'язку з цим покупець для підтвердження статусу добросовісного набувача дуже корисно мати не тільки договір з ріелторської фірмою, що містить пункт із зобов'язанням останньої провести правову експертизу, але і офіційне письмовий висновок про результати такої експертизи.

На жаль, на практиці лише дуже небагато агентств нерухомості видають подібні висновки своїм клієнтам.

Зазвичай процедура експертизи виглядає для покупця приблизно так.

"Чекайте, - каже агент свого клієнта. - Нам необхідний час для того, щоб перевірити" юридичну чистоту "вибраної вами квартири".

І клієнт починає чекати. Проходить деякий час, і ось агент задоволено повідомляє: "Перевірка закінчена, все в порядку, можна брати".

І клієнт, задовольнившись цим усної відповіді, здійснює придбання. Проте слова, як відомо, до справи не пришиєш. І в разі подальших судових розглядів відсутність у покупця письмового підтвердження результатів проведеної ріелтором експертизи об'єкта може зіграти злий жарт. Тому настійно споживачам рекомендується ще до укладення з агентством нерухомості договору про надання послуг з'ясовувати, чи буде надано за результатами проведення перевірки об'єкта письмовий висновок про її результати. І якщо відповіддю на це питання буде "ні", краще дуже добре подумати, перш ніж укладати договір.

І ще один важливий аспект. Якщо після угоди з'ясується, що рієлтор в ході перевірки що-небудь "проморгав", і по квартирі виникне судовий спір, наявність письмового висновку дозволяє клієнту пред'явити агентству нерухомості претензії і вимоги щодо відшкодування шкоди.

Розуміючи це, більшість ріелторських фірм намагаються відхреститися від видачі письмового висновку. Однак клієнтові від такого небажання чи "легше". Тому повторюся: що б не говорив ріелтор із серії "ми 15 років працюємо і жодного випадку у нас не було", в цьому питанні слід проявити принциповість і при відмові рієлтора від видачі письмового висновку про результати перевірки пошукати інше агентство нерухомості.

Гарантійні зобов'язання

На завершення торкнуся питання про гарантії підтримки клієнта ріелтором після надання послуги. Така підтримка може знадобитися клієнту в разі, якщо після операції хто-небудь пред'явить до нього претензії з метою оскаржити законність придбаного права власності. Поточна практика роботи з переважної більшості сучасних агентств нерухомості така, що ніяких гарантій отримання такої підтримки клієнтові не надається.

Відповідно, ймовірність того, що агентство нерухомості буде захищати інтереси свого клієнта до кінця, носить, м'яко кажучи, приблизно характер. Зрозуміло, подібна майже на споживача не підвищує цінності ріелторських послуг. Проте в цілому по ринку в даний час ситуація виглядає саме так, як є.

Тим часом вже давно на ринку нерухомості розроблений і впроваджений у практику інструмент, що дозволяє забезпечити гарантії післяпродажне підтримки клієнтів. Він носить назву "Гарантійні зобов'язання". Його основна суть полягає в тому, що за підсумками обслуговування клієнт отримує від агентства нерухомості офіційне зобов'язання у разі виникнення у подальшому будь-яких проблем забезпечити за свій рахунок кваліфіковану юридичну захист права власності клієнта як на досудовому, так і на судовому етапах можливого розгляду.

Звичайно, прийняття на себе таких зобов'язань створює для ріелторів деякі ризики і витрати, в першу чергу пов'язані з витратами на дійсно повноцінну і кваліфіковану попередню юридичну експертизу об'єкту. Саме тому подібні зобов'язання, за рідкісним винятком, приймаються дуже неохоче. Звичайно, підхід "угода зроблена, оплата отримана - а далі хоч потоп" для ріелтора набагато зручніше. Однак з точки зору споживача цей підхід навряд чи виглядає привабливим, а для сумлінних професіоналів він неприйнятний.

Резюме


При укладенні договору з ріелторської компанією потрібно звернути увагу на кілька факторів:

1) чи керується агентство у своїй діяльності будь-яким професійним стандартом;

2) чи включає договір про надання ріелторських послуг пункт, який обумовлює зобов'язання здійснити юридичну перевірку об'єкта нерухомості, а також підготовку та проведення угоди;

3) надає чи ріелтор письмовий висновок про результати експертизи по юридичній чистоті нерухомості;

4) прописується в договорі момент завершення надання ріелторської послуги, який включає в себе юридичне і фізичне звільнення квартири і фактичну передачу квартири продавцем покупцю;

5) чи готове агентство нерухомості дати офіційне гарантійне зобов'язання.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: поради з нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти