Що потрібно вимагати від рієлтора?





Google+
29.11.2010 15:00
На ринку нерухомості працює безліч ріелторських агентств, готових допомогти здійснити операцію. При цьому далеко не всі компанії готові дати гарантії, як на власні послуги, так і на юридичну чистоту угоди.

Адже люди довіряють рієлтору найдорожче майно - нерухомість. Тим часом гарантії на ринку ріелторських послуг існують, і на них не зайве звернути увагу при виборі агентства і оформленні договору.

Стандарт якості


При виборі ріелторського агентства клієнту в першу чергу необхідно з`ясувати, чи керується агентство у своїй діяльності будь-яким професійним стандартом. Основних варіантів відповіді на це питання може бути три:

1. Ріелторська фірма слід національного стандарту "Послуги брокерські на ринку нерухомості. Загальні вимоги". Цей стандарт є основою системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості РФ і зареєстрований в реєстрі Держстандарту Росії за номером РОСС RU І046.04 РН00. Його використання є обов`язковим для компаній, що беруть участь у системі добровільної сертифікації. Однак ніяких обмежень немає і для добровільного використання даного стандарту ріелторськими фірмами, які не беруть участі в даній системі.

Незважаючи на те, що зазначений стандарт містить опис лише загальних підходів до ріелторським послуг, його використання все ж дозволяє встановити мінімально допустимий перелік вимог, недотримання якого створює додаткові ризики для споживачів. Це досить великий документ, з яким можна ознайомитися на сайті Російської гільдії ріелторів. Якщо агентство нерухомості заявляє про використання у своїй діяльності національного стандарту, споживачеві необхідно упевнитися, відображено чи це твердження в договорі про надання ріелторських послуг, що пропонується до ув`язнення.

2. Ріелторська фірма керується у своїй діяльності власним стандартом. Даний варіант цілком може поєднуватися з попереднім. Якщо агентство базує свою роботу на власному стандарті, споживачеві необхідно перевірити, чи відповідає цей стандарт його інтересам і чи не суперечить його текст вимогам національного стандарту. Крім того, необхідно отримати в компанії офіційний текст внутрішнього стандарту, щоб у разі розбіжностей мати можливість посилатися на нього як у ході переговорів, так і в суді.

3. Ніяким стандартом діяльність агентства нерухомості не регулюється. У цьому випадку споживачу необхідно розуміти, що будь-який регламентований порядок надання ріелторських послуг у діяльності такого агентства нерухомості відсутня. Зрозуміло, це не означає, що ріелторська послуга неодмінно буде надана погано. Однак у випадку, якщо це справді буде так, можливості закликати недбайливого рієлтора "до порядку", спираючись на які-небудь встановлені правила, у клієнта не буде.

Договір з агентством


Особливу увагу клієнту ріелторського агентства слід звернути на текст договору про надання послуг, який агентство нерухомості пропонує для висновку. Зокрема, необхідно перевірити наявність у договорі пункту, що обумовлює обов`язки агентства здійснити юридичну перевірку об`єкта нерухомості, а також підготовку та проведення угоди. У випадку, якщо ці обов`язки чітко не відображені в договорі, клієнтові необхідно розуміти, що жодних зобов`язань з проведення правової експертизи об`єкта, а також щодо забезпечення надійності здійснюють операції агентство перед ним не несе.

Окремо слід уточнити, що є моментом завершення процесу надання послуги. Нерідко договори агентств нерухомості побудовані так, що фінальним дією рієлтора, після якого його зобов`язання вважаються вичерпаними, стає факт подачі документів по угоді на державну реєстрацію. Тобто може виявитися так, що всі наступні дії (отримання документів, фізичне звільнення квартири, виписка з неї і постановка на реєстраційний облік за новим місцем проживання, фактична передача квартири продавцем покупцеві) клієнт буде змушений здійснювати самостійно: адже формально ріелтор всі свої зобов`язання вже виконав.

Добросовісний покупець

Також важливо відзначити, що звернення в агентство нерухомості клієнта, зацікавленого в придбанні квартири, повинно забезпечувати гарантію наступного визнання його сумлінним набувачем.

"Добросовісний набувач" - юридичний термін, що міститься у статті 302 ЦК РФ і характеризує покупця як людини, яка скоїла придбання майна у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Тобто законодавець передбачає, що добросовісний набувач здійснив всі необхідні і достатні дії для прояву так званої "розумної обачності". Зокрема, вчасно почав перейматися питанням перевірки "юридичної чистоти" купується об`єкта нерухомості і замовив у професійного оператора ринку проведення відповідних експертних робіт.

Володіння статусом добросовісного набувача є для покупця вкрай важливим у випадку, якщо в подальшому виникнуть будь-які судові розгляди, пов`язані з досконалої угодою. У зв`язку з цим покупець для підтвердження статусу добросовісного набувача дуже корисно мати не тільки договір з ріелторської фірмою, що містить пункт із зобов`язанням останньої провести правову експертизу, але і офіційне письмовий висновок про результати такої експертизи.

На жаль, на практиці лише дуже небагато агентств нерухомості видають подібні висновки своїм клієнтам.

Зазвичай процедура експертизи виглядає для покупця приблизно так.

"Чекайте, - каже агент свого клієнта. - Нам необхідний час для того, щоб перевірити" юридичну чистоту "вибраної вами квартири".

І клієнт починає чекати. Проходить деякий час, і ось агент задоволено повідомляє: "Перевірка закінчена, все в порядку, можна брати".

І клієнт, задовольнившись цим усної відповіді, здійснює придбання. Проте слова, як відомо, до справи не пришиєш. І в разі подальших судових розглядів відсутність у покупця письмового підтвердження результатів проведеної ріелтором експертизи об`єкта може зіграти злий жарт. Тому настійно споживачам рекомендується ще до укладення з агентством нерухомості договору про надання послуг з`ясовувати, чи буде надано за результатами проведення перевірки об`єкта письмовий висновок про її результати. І якщо відповіддю на це питання буде "ні", краще дуже добре подумати, перш ніж укладати договір.

І ще один важливий аспект. Якщо після угоди з`ясується, що рієлтор в ході перевірки що-небудь "проморгав", і по квартирі виникне судовий спір, наявність письмового висновку дозволяє клієнту пред`явити агентству нерухомості претензії і вимоги щодо відшкодування шкоди.

Розуміючи це, більшість ріелторських фірм намагаються відхреститися від видачі письмового висновку. Однак клієнтові від такого небажання чи "легше". Тому повторюся: що б не говорив ріелтор із серії "ми 15 років працюємо і жодного випадку у нас не було", в цьому питанні слід проявити принциповість і при відмові рієлтора від видачі письмового висновку про результати перевірки пошукати інше агентство нерухомості.

Гарантійні зобов`язання

На завершення торкнуся питання про гарантії підтримки клієнта ріелтором після надання послуги. Така підтримка може знадобитися клієнту в разі, якщо після операції хто-небудь пред`явить до нього претензії з метою оскаржити законність придбаного права власності. Поточна практика роботи з переважної більшості сучасних агентств нерухомості така, що ніяких гарантій отримання такої підтримки клієнтові не надається.

Відповідно, ймовірність того, що агентство нерухомості буде захищати інтереси свого клієнта до кінця, носить, м`яко кажучи, приблизно характер. Зрозуміло, подібна майже на споживача не підвищує цінності ріелторських послуг. Проте в цілому по ринку в даний час ситуація виглядає саме так, як є.

Тим часом вже давно на ринку нерухомості розроблений і впроваджений у практику інструмент, що дозволяє забезпечити гарантії післяпродажне підтримки клієнтів. Він носить назву "Гарантійні зобов`язання". Його основна суть полягає в тому, що за підсумками обслуговування клієнт отримує від агентства нерухомості офіційне зобов`язання у разі виникнення у подальшому будь-яких проблем забезпечити за свій рахунок кваліфіковану юридичну захист права власності клієнта як на досудовому, так і на судовому етапах можливого розгляду.

Звичайно, прийняття на себе таких зобов`язань створює для ріелторів деякі ризики і витрати, в першу чергу пов`язані з витратами на дійсно повноцінну і кваліфіковану попередню юридичну експертизу об`єкту. Саме тому подібні зобов`язання, за рідкісним винятком, приймаються дуже неохоче. Звичайно, підхід "угода зроблена, оплата отримана - а далі хоч потоп" для ріелтора набагато зручніше. Однак з точки зору споживача цей підхід навряд чи виглядає привабливим, а для сумлінних професіоналів він неприйнятний.

Резюме


При укладенні договору з ріелторської компанією потрібно звернути увагу на кілька факторів:

1) чи керується агентство у своїй діяльності будь-яким професійним стандартом;

2) чи включає договір про надання ріелторських послуг пункт, який обумовлює зобов`язання здійснити юридичну перевірку об`єкта нерухомості, а також підготовку та проведення угоди;

3) надає чи ріелтор письмовий висновок про результати експертизи по юридичній чистоті нерухомості;

4) прописується в договорі момент завершення надання ріелторської послуги, який включає в себе юридичне і фізичне звільнення квартири і фактичну передачу квартири продавцем покупцю;

5) чи готове агентство нерухомості дати офіційне гарантійне зобов`язання.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: поради з нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти