Як позбутися від ЖЕКу?

Сьогодні, будучи власниками квартир і співвласниками багатоквартирних будинків, розумні і неліниві громадяни почали активно відмовлятися від неякісних послуг ЖЕКів, наймаючи на власний розсуд приватні організації для обслуговування своїх будинків. Як це реально працює?

Через створення ОСББ - організації співвласників багатоквартирних будинків, які передають обслуговування своїх будинків обраним ним компаніям і контролюють виконання прав та обов’‎язків сторонами.

Будинок високої культури і побуту

Статус і діяльність ОСББ регулюється однойменним Законом. Згідно з п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про об’‎єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Основна діяльність об’‎єднання полягає у здійсненні функцій, які забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’‎єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’‎єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’‎язань, пов’‎язаних з діяльністю об’‎єднання. Об’‎єднання відповідає за своїми зобов’‎язаннями коштами і майном об’‎єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов’‎язки, виступає позивачем і відповідачем у суді (причому саме на боці мешканців).

Як створити ОСББ

Для створення ОСББ ініціативна група в складі не менше трьох власників квартир або нежилих приміщень скликає установчі збори. Не пізніше ніж за 14 днів до проведення установчих зборів всіх його учасників під розписку чи рекомендованим листом необхідно повідомити про дату, місце, час його проведення і порядок денний. Рішення про створення ОСББ вважається прийнятим, якщо на зборах були присутні понад 50% власників житла і за нього проголосували не менше двох третин присутніх. На перших зборах затверджується Статут організації.

Після прийняття рішення про створення ОСББ необхідно його зареєструвати у виконавчому комітеті відповідного органу місцевого самоврядування. ОСББ вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Оформлення та реєстрація всіх документів здійснюються безкоштовно.

Вищим органом управління є загальні збори мешканців, до виключної компетенції якого належать затвердження статуту, внесення до нього змін; обрання членів правління; вирішення питання про використання об’‎єктів, які перебувають у спільній власності; затвердження кошторису, балансу ОСББ та річного звіту; визначення розмірів внесків та платежів членами кондомініуму; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення обмежень на користування об’‎єктами, які перебувають у спільній власності; прийняття рішень про передачу в оренду об’‎єктів, які перебувають у спільній власності; затвердження угод про створення товариств або про участі в них.

Для керівництва поточною діяльністю ОСББ обирається правління. Воно є виконавчим органом кондомініуму і підзвітний загальним зборам, які встановлюють порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та терміни обрання. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа членів ОСББ обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.

ОСББ після набуття статусу юридичної особи може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини, укласти договір з будь-яким юридичною особою, статут якої передбачає таку діяльність, про передачу йому на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Контроль за якістю послуг ЖКГ

Перефразовуючи афоризм французького письменника Жюля Ренара, можна зробити однозначний висновок: будучи членом ОСББ або споживаючи послуги ЖЕКу, платити за комунальні послуги все одно треба. Тільки от у складі кондомініуму цей процес виглядає набагато органічніше і правильніше. І проконтролювати витрату коштів буде простіше.

Після реєстрації кондомініум відкриває свій рахунок в банку, на який буде надходити квартплата від всіх його членів. Ці кошти можуть витрачатися виключно на розсуд мешканців будинку. Субсидії та пільги, які виділяються громадянам України з державного бюджету, зберігаються і перераховуються на рахунок ОСББ з моменту його утворення. Державні дотації на утримання і обслуговування приватизованих будівель навіть згідно із законом не відміняються.

Яка організація буде обслуговувати будинок, вирішує загальні збори мешканців: можна укласти договір з приватними підприємствами з побутового обслуговування житлового фонду, можна з будь-яким ЖЕКом. З організаціями, які постачають газ, воду і тепло, займаються вивезенням сміття, ОСББ необхідно укласти прямі договори.

При наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання та інших послуг власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо підприємствам і організаціям, які надають ці послуги, або згідно з укладеними договорами - на рахунок ОСББ для накопичення та наступного перерахунку. При відсутності зазначеної технічної можливості управитель зобов’‎язаний за рахунок коштів балансоутримувача встановити загальнобудинкові прилади обліку.

Якщо правління кондомініуму самостійно здійснює функції управителя, то за договором з постачальниками комунальних послуг воно може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому випадку ОСББ несе повну відповідальність за своєчасну оплату фактично спожитих його членами комунальних послуг.

Власники квартир, приміщень, не обладнаних приладами обліку, зобов’‎язані укласти договір про обслуговування та оплату комунальних послуг з управителем, навіть якщо вони не є членами ОСББ. Відмова від цього або несплата рахунків не допускаються. Такі дії є порушенням прав інших членів ОСББ та підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості в примусовому порядку.

Автор: Анна Воєводіна, «Судово-юридична газета»