Секрети продажу недобудованої квартири





Google+
22.05.2011 07:52
Статті про нерухомість | Секрети продажу недобудованої квартири Сьогодні, спостерігаючи динаміку падіння цін на нерухомість, багато хто з тих, хто купував квартиру в новобудові як інвестицію, приймають рішення її продати. Та ось невдача: вона не добудована, куплена аж ніяк не за пайовим договором. Таку угоду з точки зору закону оформити важко, але можливо. Секретами оформлення з «Власником» поділився досвідчений юрист.

Відразу відзначимо, що мова в цій статті піде виключно про квартири, куплені у забудовників (прямо або через ріелторів) на стадії будівництва. На московському ринку первинного житла склалося кілька юридичних «моделей» продажу таких квартир, що відрізняються за видами укладених договорів.

1. Договір участі в частковому будівництві (договір інвестування)

Даний договір є найбільш прозорим і гарантує права пайовика в порівнянні з іншими видами документів. У залежності від того, коли забудовник отримав дозвіл на будівництво, даний договір регулюється або нормами ФЗ № 214 «Про пайову участь у будівництві» (далі - 214-ФЗ), якщо дозвіл на будівництво будинку було отримано після 1 квітня 2005 року, або є змішаним типом договору відповідно до загальних норм Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ).

2. Попередній договір купівлі-продажу квартири


Це найпоширеніша схема продажу квартир, приміром, компанією «Міель» («Золота миля»). Природа цього договору досить спірна. З одного боку, в законі немає обмежень на попередню купівлю-продаж такого об'єкта, як будується квартира. З іншого боку, істотною умовою договору купівлі-продажу (так само як і попереднього договору купівлі-продажу) є предмет, в нашому випадку - квартира. А так як деякі дуже значимі властивості квартири визначити з попереднього договору купівлі-продажу не можна (в силу того що квартира ще не побудована), наприклад, точну площу, точний номер квартири, то виходить, що не погоджено умову про предмет основного договору, і попередній договір купівлі-продажу вважається неукладеним, навіть якщо він підписаний сторонами.

3. Договір купівлі-продажу квартири


Схема операції, схожа на попередню, використовується активно групою компаній «ПІК». Одна з найбільш ризикованих схем, причому не для покупця, а для забудовника. Відповідно до чинного ГК РФ, договір купівлі-продажу квартири набирає чинності з моменту його державної реєстрації. А так як квартира на момент підписання такого договору ще не побудована, то здійснити державну реєстрацію такого договору в органах ФРС неможливо. Значить, договір купівлі-продажу не укладено, навіть якщо гроші по ньому оплачені, а квартира фактично заселена.

4. Договір поступки прав фізичній особі


Можливі два варіанти при поступку прав фізичній особі. Перший: фізична особа отримала квартиру з відступлення від юридичної особи (або ПБОЮЛ), який у свою чергу був учасником інвестиційної діяльності (а не дольщиком). Така схема Використовується рідко, але є вкрай небезпечною з точки зору невідповідності закону (щодо тих багатоквартирних будинків, дозвіл на будівництво яких отримано після 1 квітня 2005 року). Стаття 1 закону 214-ФЗ забороняє переуступку прав за такими договорами. Швидше за все, забудовник має намір після отримання права власності на квартиру новіровать даний договір іншим абсолютно законним договором. Тому покупцям квартир за такими договорами можна побажати лише везіння.

Другий вид поступки: фізична особа отримала квартиру з відступлення від попереднього пайовика, який також є фізичною особою. У цьому випадку відносно такої поступки повинні бути дотримані дві вимоги, передбачені ст.11 214-ФЗ:
а) поступка проведена попереднім дольщиком після оплати останнім вартості договору або одночасно з переведенням боргу на нового пайовика;
б) поступка проведена після оплати в період з моменту державної реєстрації договору до моменту підписання сторонами передавального акту.

Отже, ми класифікували види договорів на квартири, що будуються. А тепер найголовніше: як їх можна продати (а точніше, поступитися права), якщо в тому виникла потреба.

Якщо у вас договір участі в пайовому будівництві (договір інвестування) і дозвіл на будівництво будинку отримано до 1 квітня 2005 року, то нема про що турбуватися: просто передає свої права пайовика покупцеві, уклавши з ним договір поступки прав і перекладу обов'язків (так звана « повна цесія »).

Такий договір повинен бути схвалений забудовником (тобто вашим контрагентом за первісним договором пайової участі). Після того, як покупець квартири оплатить її вартість, необхідно підписати з ним документ, який свідчить про те, що всі розрахунки проведені і сторони не мають жодних претензій один до одного (наприклад, акт про проведення взаєморозрахунків). Якщо до моменту продажу квартира вже побудована, то також необхідно підписати з покупцем квартири акт прийому-передачі квартири. Реєструвати такий договір в органах ФРС не потрібно, тому що 214-ФЗ на нього не поширюється.

До речі кажучи, якщо хто-то вже купив / продав квартиру шляхом поступки прав фізичній особі, а дозвіл на будівництво будинку, в якому вона знаходиться, було отримано після 1 квітня 2005 року, то й тут не варто складати руки: можна в судовому порядку визнати право власності на квартиру і за таким договором. Проте, якщо виходити з мінімального «судового втручання», то краще уникати даних схем.

Якщо дозвіл на будівництво будинку було отримано після 1 квітня 2005 р., то до будівництва цих будинків буде застосовуватися 214-ФЗ, і в цьому випадку можна переуступити права за договором тільки на певних умовах: а) ви вже оплатили вартість вашого договору або переводите ваш борг зі сплати його на нового господаря квартири, б) ви робите це в період з державної реєстрації договору до моменту підписання передавального акту.

Особливий випадок - якщо - якщо квартира була Вас відступлена яких-небудь учасником пайового будівництва за таким же договором поступки (див. нижче щодо договору поступки прав фізичній особі).

Якщо квартира купувалася за попереднім договором купівлі-продажу, то найшвидший спосіб - укласти договір поступки прав і обов'язків за даним договором з покупцем. Договір поступки прав повинен бути також схвалений (шляхом резолюції або підписання) попереднім продавцем квартири, а також супроводжуватися актами про проведення взаєморозрахунків і прийому-передачі квартири (якщо квартира вже знаходиться у володінні) між продавцем і покупцем.

Найнадійнішим способом тут як і раніше залишається звернення до суду з позовом про визнання права власності на квартиру.

Договір купівлі-продажу квартири, незареєстрований в органах ФРС, можна розглядати як непідписаний, тому що за законом він вступає в силу тільки з моменту його державної реєстрації. Тому для продажу такої квартири є тільки один спосіб - звернення до суду. Навряд чи якийсь потенційний покупець захоче брати на себе зобов'язання за даним договором: згодом визнати за собою право власності за таким договором він не зможе навіть у судовому порядку.

Те ж саме відноситься і до договору поступки прав фізичній особі. Якщо квартира була куплена за таким договором, то продавати її таким же способом не рекомендується, тому що жоден юрист не зможе гарантувати покупцеві визнання права власності на квартиру через суд. Тому тут знову виручає метод «фіксації» вашого права власності (через суд), і лише потім - відчуження квартири третім особам.

Звичайно, тільки договір дольової участі в будівництві (якщо дозвіл на будівництво будинку отримано до 1 квітня 2005 року) може повністю позбавити вас від суду до продажу вашої квартири третім особам. А в інших випадках, на жаль, продати недобудовану або добудовану квартиру за законом можна, тільки визнавши право власності, як правило, через суд. І варто пам'ятати, що покупці готові викласти за квартиру у власності завжди більше коштів, ніж за нерухомість, права на яку ілюзорні.

www.sob.ru

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти