Тонкощі продажу квартири, в якій живе дитина

Операції з нерухомістю, в яких задіяні інтереси неповнолітніх, не завжди вимагають втручання органів опіки. Ми розповімо про те, які права мають різні категорії неповнолітніх власників; про те, як проходить операція, якщо проживає у квартирі неповнолітній має лише право користування, а не право власності, і про те, в яких випадках можливе отримання неповнолітнім повної дієздатності до 18 років .
Текст: Софія Калмикова

У Росії повноліття наступає з 18 років, відповідно, саме з цього віку людина стає дієздатним у повному обсязі. Нагадаємо, що дієздатність - це здатність громадянина своїми діями набувати і здійснювати цивільні права (наприклад, право на звернення до суду, виборче право, право вільно розпоряджатися своїм майном), створювати для себе цивільні обов'язки (наприклад, нести відповідальність за невиконання договору) і виконувати їх.
Дві категорії неповнолітніх

Неповнолітні діляться на малолітніх, вік яких до 14 років, і неповнолітніх - у віці від 14 до 18 років.

Від імені малолітніх в угоді завжди діють їх законні представники. Діти до 14 років можуть вчиняти лише дрібні побутові угоди, розпоряджатися «кишеньковими» грошовими коштами. А ось в угодах більш серйозного вигляду вже беруть участь законні представники дитини.

Діти у віці від 14 до 18 років більш вільні в укладанні угод. Вони самостійно здійснюють операції, розписуються в документах і т. д., але із застереженням, що всі дані дії відбуваються з письмової згоди мами чи тата або ж інших законних представників.

Без письмової згоди громадяни у віці від 14 до 18 років має право:

розпоряджатися своїми заробітком, стипендією та іншими доходами;

здійснювати права автора твору науки, літератури чи мистецтва, винаходи чи іншого охороняється законом результату своєї інтелектуальної діяльності;

вносити вклади у кредитні установи і розпоряджатися ними;

вчиняти дрібні побутові угоди;

з 16 років вправі бути членами кооперативів.

Нагадаємо, що до законним представникам дитини відносяться:

батьки;

усиновителі;

опікуни. Якщо у дитини немає батьків, усиновителів, то опіка встановлюється над дітьми до 14 років;

піклувальники. Якщо у дитини немає батьків, усиновителів, то піклування встановлюється над дітьми у віці від 14 до 18 років.

Як продати квартиру неповнолітнього?

Для продажу квартири, що належить громадянинові у віці від 14 до 18 років, необхідно письмове схвалення угоди від законного представника. У свою чергу законний представник дитини може дати свою згоду на продаж тільки з попередньої письмової дозвіл органу опіки та піклування. Для того щоб продати квартиру, яка є власністю дитини у віці до 14 років, також необхідно отримати згоду органу опіки.

Треба сказати, що на законодавчому рівні чітких відповідей на запитання про те, в яких випадках можна дати дозвіл на продаж житлового приміщення, а в яких - відмовити, не існує. При вирішенні даного питання співробітники органу опіки та піклування повинні керуватися тільки інтересами дитини. Тобто в кожному конкретному випадку вирішується питання, чи не погіршаться чи житлові умови дитини, його майнові інтереси, що оточує його обстановка і т. д. Рішення органу опіки носить суто суб'єктивний оцінний характер.

Як правило, органи опіки дають «добро» на продаж, якщо неповнолітній власник натомість отримає інше рівноцінне жиле приміщення або рівноцінну частку в іншому житловому приміщенні. Замість придбання аналогічної частки або житла органи опіки можуть висунути умова про переведення належної дитині суми грошей на його персональний рахунок. До речі, розпорядження таким рахунком також відбувається за попередньою згодою органу опіки.

У деяких випадках дозвіл на продаж можуть дати з формулюванням: «з одночасною, а не з послідовної покупкою житлового приміщення». Тобто, перш ніж продати квартиру, необхідно буде купити для дитини інше жиле приміщення.

Якщо батьки вважають, що орган опіки необгрунтовано або неправомірно відмовив у видачі дозволу на продаж, вони мають право оскаржити таку відмову в суді.

Інші операції з майном неповнолітнього, на які необхідна згода органу опіки:

дарування нерухомого майна, власником якого є неповнолітній;
заставу нерухомості, власником якої є неповнолітній;
здача в найм або в оренду, у безоплатне користування нерухомого майна неповнолітнього;
обмін майна неповнолітнього;
відмова від переважної купівлі частки;
розділ майна неповнолітнього;
відмова від спадщини;
виділ частки із майна неповнолітнього;
інші операції, що тягнуть зменшення майна неповнолітнього.

Слід відрізняти операцію з продажу квартири, де власником є ??неповнолітній, від продажу квартири, де дитина має лише право користування.

Якщо дитина не є власником житлового приміщення, звертатися до органу опіки за дозволом на продаж не треба. Наприклад, квартира належить чоловіку і дружині, їх спільна дитина прописаний в квартирі. У цій ситуації при продажі житла відвідувати співробітників органу опіки та піклування не потрібно.
Повна дієздатність до 18 років

У деяких випадках неповнолітні можуть отримати повну дієздатність, не чекаючи виконання 18 років. Відбувається це в двох випадках. По-перше, якщо неповнолітній одружується до 18 років. У цьому випадку він набуває дієздатності в повному обсязі з моменту укладення шлюбу.

Відповідно до Сімейного кодексу РФ шлюбний вік в Росії встановлений з 18 років. Але за наявності поважних причин органи місцевого самоврядування можуть дозволити вступ в шлюб і з 16 років. Таким чином, якщо молоді люди одружуються у віці 16 років, то з моменту укладення шлюбу вони стають повністю дієздатними. І навіть якщо сімейне життя у них не складеться, і молоді люди розлучаться до 18 років, дієздатність все одно не втрачається.

По-друге, дієздатність в повному обсязі настає в результаті так званої емансипації. Відповідно до ст. 27 Цивільного кодексу РФ неповнолітній, який досяг 16 років, може бути оголошений повністю дієздатним, якщо він працює за трудовим договором, контрактом або за згодою батьків займається підприємницькою діяльністю.

Емансипація проводиться за рішенням органу опіки та піклування, якщо на це є згода обох батьків, усиновителів або піклувальника. Якщо ж такої згоди немає, питання розглядається в суді.

Отримавши повну дієздатність, дитина буде самостійно і повністю відповідати за своїми зобов'язаннями. Емансипаційні громадянин має право вчиняти будь-які угоди, в тому числі спрямовані на відчуження нерухомого майна, і при цьому не питати згоди батьків і органів опіки. Він має право як продати, так і купити (за наявності власних грошових коштів) нерухоме майно. Батьки або інші законні представники вже не зможуть впливати на рішення дитини розпорядитися майном.

www.sob.ru