Прогноз розвитку ринку заміської нерухомості

Zagorodna.com продовжує серію публікацій про ситуацію і прогнози на ринку нерухомості України цієї осені.
На питання Zagorodna.com відповів директор компанії "РеалЕкспо" Віктор Коваленко

Які зміни очікують ринок заміської нерухомості восени?
- Вже зараз помітні серйозні позитивні зміни на ринку: у багатьох містечках відзначався попит. Це свідчить про те, що в головах у покупців криза остаточно закінчився, і вони готові робити серйозні покупки.

Восени ми очікуємо збільшення продажів. З вересня ринок заміської нерухомості традиційно оживає: кількість дзвінків збільшується, покази збільшуються вдвічі.

Що зараз відбувається на ринку?
- В цілому з початку року, за нашими оцінками, ціни на ділянки без підряду виросли на 5%. Ті забудовники, які хотіли і мали можливість підвищувати ціну, вже їх підвищили. Зараз на ринку нерухомості спостерігається деяка пауза в плані виходу на ринок нових проектів. Усі зайняті опрацюванням концепцій, фінансових моделей нових селищ. Думаю, анонси нових проектів почнуться тільки до I кварталу 2011 року.

У яких сегментах заміської нерухомості можливе зростання цін, а в яких можливе просідання?
- Мені здається, потенційне зростання може відбутися в сегменті котеджних селищ економ-класу. Це стосується як ділянок без підряду, так і ділянок з підрядом в нових котеджних селищах. У майбутньому рівень цін на бізнес-клас буде поступово рухатися в бік дорогих селищ.

Що буде відбуватися з сегментом «ділянки без підряду»? Наскільки будуть затребувані восени ділянки з підрядом?
- За нашими даними, буде спостерігатися підвищений попит на ділянки без підряду, оскільки цей сегмент має ряд переваг. Середня площа пропонованих ділянок - 6-10 соток.
Ділянки без підряду - дуже вдалий продукт як для девелоперів, так і для покупців, що виник в кризу. Забудовники отримали необхідний грошовий потік, покупці отримали можливість придбати ділянки поблизу міст-мільйонників і обласних центрів за хорошою ціною. Для тих покупців, хто ще не встиг підібрати собі ділянку, є єдина порада - «купувати»: така можливість не з'явиться ще довго. З виходом з фінансової кризи якісних селищ без підряду на ринку буде дедалі менше, і ціни на них будуть зростати. При цьому пропозиція зміститься у бік ділянок з підрядом і готових будинків.

На жаль, в сім'ї, як кажуть, не без виродка. Є компанії, які під ширмою «ділянки без підряду» продають фактично голу землю з обіцянками підвести комунікації в майбутньому. З урахуванням демпінгових цін на такі пропозиції (300-500 доларів / сотка) цим планам не судилося збутися.

Нещодавно одне з агентств нерухомості заявило про виникнення дефіциту в цьому сегменті. Чи можете Ви це підтвердити?
- На даний момент дефіциту немає, проте він може з'явитися в майбутньому, коли у землевласників з'явиться повноцінний доступ до кредитних ресурсів. Справа в тому, що маржа на продажі готового котеджу вище, ніж просто на землі, тому девелопер зацікавлений забудувати котеджами землю сам. Однак останні два роки такої можливості не було, тому на ринку і з'явилися ділянки без підряду.

Люди вважають за краще будувати самі або частіше звертаються до готових об'єктів?
- Зараз в основному віддають перевагу будувати самі - це дешевше.

Наскільки зараз активні приватні інвестори на заміському ринку, який обсяг інвестиційних угод, які інвестиційні перспективи для покупців землі, будинку в котеджному селищі або таунхауса на найближчі 2-3 роки?
- Основні покупці - це кінцеві споживачі. Понад 80% покупців ділянок у планують побудувати на купленій ділянці будинок і використовувати його для постійного проживання. У принципі, ця тенденція носить позитивний характер, так як наявність кінцевих споживачів знижує до мінімуму ризик виникнення "мильних бульбашок" на ринку і в цілому робить його більш передбачуваним, що важливо для девелоперів при плануванні грошових потоків.

Однак зараз на ринок почали повертатися інвестори. Є випадки, коли приватні інвестори набувають у селищах по кілька ділянок землі в розрахунку на майбутнє зростання їх вартості. Ринок чекає нова хвиля інвесторів: як тільки ціни відновили своє зростання, покупці почнуть справедливо вважати, що більше земля дешевшати не буде. А значить, земля в цілому поверне собі інвестиційну привабливість.

www.zagorodna.com