Поради орендареві: як захиститися від свавілля квартирних господарів

Рік-півтора тому перед початком кризи багато власників квартир, які здають їх в оренду, знизили ставки і прийняли інші заходи, щоб утримати орендарів. Особливо якщо ті влаштовували за всіма статтями: завжди вчасно платили і підтримували порядок. Тепер, коли загроза практично минула, квартирні господарі часто вже не церемоняться й щосили «закручують гайки» своїм мешканцям.

Заручники застави

Цю історію розповіла Світлана, яка зняла квартиру в підмосковному Подольську, щоб переїхати від батьків і зажити нарешті самостійно. Варіант відповідного житла був знайдений за допомогою відомої і загальнодоступної бази нерухомості в Інтернеті, агент виявився приватним маклером. Зате його послуги коштували дешевше, всього 50% місячної плати, і був складений договір про оренду квартири.

Не насторожив Світлану та заставу в розмірі 100% щомісячної плати за оренду, до того ж у договорі було зазначено, що застава повертається у випадку, якщо орендар за місяць попередить про те, що більше не збирається знімати цю квартиру, і якщо в житлі нічого не постраждало. Світла, як дівчина досить просунута, розуміла, що внесення застави - звичайна практика. До того ж вона людина вкрай пунктуальна і порушувати умови договору явно не збиралася. І зрозуміло, того ж чекала від господарів квартири.

За кілька місяців проживання нарікань у обох сторін один до одного не було ніяких. Тільки одного разу господарі попросили Світлану полагодити телевізійну антену за її рахунок і запросили робітників у будній день, не спромігшись узгодити це з нею. Але це був єдиний шорсткий момент, в іншому Світлані подобалася і квартира, і господарі.

З'їхати вона вирішила з суб'єктивних причин: у Подольську не найліпшим чином особисте життя, і зустрічати на кожному кроці причину цієї невдачі Світі не хотілося. Вона заплатила за січень і оголосила господарям, що в лютому має намір здати ключі і отримати заставу назад. У відповідь отримала лише пропозиція пожити в рахунок застави ще один зайвий місяць! Очевидно, заставну суму (15 тис. руб.) Господарі просто витратили на особисті потреби, а коли прийшла пора повертати гроші, їх не виявилося ...

Юрист агентства нерухомості Great Reality Тетяна Пікунова помітила в діях Світлани відразу декілька поширених помилок: «Перш за все, попередити орендодавця про свій намір достроково звільнити квартиру потрібно письмово. Якщо орендодавець не повертає заставу - можна сміливо звертатися до суду. Однак якщо договір про найм квартири був укладений без дотримання необхідних умов, у зв'язку з чим може бути визнаний недійсним, то зробити нічого буде вже не можна ».

Перший заступник директора компанії «Міель-Оренда» Марія Жукова підкреслює, що складений договір не обов'язково завіряти у нотаріуса - він складається в простій письмовій формі та засвідчується підписами сторін, чого достатньо для того, щоб він не вважався фіктивним. «Всі досягнуті домовленості між сторонами договору найму необхідно фіксувати в письмовій формі, в тому числі про розмір заставної суми і умови її повернення. Тобто в договорі необхідно докладно описати, для чого береться заставна сума, в якому розмірі і в які терміни повертається », - говорить експерт.

А вихід - платний!

Другу історію про гіркий досвід орендаря розповіли в Пермі. Пару років тому троє друзів - недавні випускники вузу - зняли «двушку» в старому цегляному будинку в центрі міста, неподалік від Оперного театру і міської адміністрації. Господиня виявилася неохайною жінкою, за всіма видимими ознаками схильної до того, щоб закладати за комір. Але тоді це здалося нашим орендарям тільки плюсом: чи багато треба того, хто п'є людині, аби вистачало на пляшку і їжу ... Так і вийшло: вони зняли двокімнатну квартиру всього за 8 тис. руб., Без застави та агентів, на тривалий термін.

Минув якийсь час, і двоє інших орендарів поступово з'їхали з квартири. У ній залишився жити Євген, сюди ж він покликав і свою наречену. Через якийсь час їх багато чого стало дратувати в цій оселі, наприклад те, що в нього неможливо було провести кабельне телебачення і Інтернет (з якихось причин цей старий будинок не входив в сферу обслуговування місцевих провайдерських компаній).

Хлопці вирішили переїхати і здати ключі. І тут же дізналися від господині, що одного разу у графіку платежів за квартиру відбувся «збій» - нібито була пропущена плата за один місяць! Звичайно, ніякого графіка ніхто не вів і в журнал не записував, просто один раз на місяць, 15-го числа, господині передавалися гроші. Так поступає напевно 90% орендарів, якщо не більше.

Упевнені у своїй правоті, Євген і його дівчина вирішили просто взяти і переїхати, ні в кого нічого не питаючи. Загрози подати на них до суду були явно необгрунтованими: навіть договору про оренду квартири не було складено. Господиня почула їх настрої і відмовилася від вимоги додаткової плати. Але зате змусила вставити на балконі розбите кимось скло. Євген його покірно вставив і з полегшенням покинув стару квартиру. «Звичайно, я це скло не розбивав. Це хтось з колишніх моїх сусідів розбив. Але я вирішив, що простіше не зв'язуватися зі склочною господаркою », - розповідав він потім.

«Дуже рідко квартиронаймачі фіксують щомісячну передачу грошей відповідним актом, що є серйозною помилкою, - коментує керуючий директор« Century21 Захід »Євген Скоморовського. - У результаті, коли справа доходить до суду, в орендарів практично немає доказів своєї правоти ".

На думку Марії Жукової, щоб уникнути такої ситуації, необхідно не тільки скласти договір оренди, але і брати розписку в отриманні орендодавцем кожної суми: «Сам договір - це письмові домовленості, а факт передачі грошових коштів за договором - розписки».
Що ж стосується майна, переданого в користування квартиронаймачеві разом з квартирою, то, радить керівник відділу продажів «Захід» агенції «МІАН» Світлана Фірсова, при передачі квартири в обов'язковому порядку повинен бути оформлений передавальний акт майна, тобто описаний стан меблів, побутової техніки, якості ремонту, перелік майна, що передається. У акт також повинні бути внесені недоліки квартири і майна.

Закон: бути чи не бути?

Так уже склалося, що в нашій країні куди простіше бути не зовсім законослухняним, ніж дотримуватися букви закону: ніхто не хоче складати папірці, робити опис майна, відстежувати сплату платежів, а вже тим більше реєструвати договір оренди. Однак, як зауважує Тетяна Пікунова, обов'язковій реєстрації підлягають договори оренди, в яких позначений термін від 1 року і більше. Ніщо не заважає укласти договір на 11 місяців, а потім продовжити його на такий же строк або скласти новий - так уникнуть зайвої суєти обидві сторони.

Навряд чи варто тиснути на господарів квартири та залякувати їх зверненням до податкових органів. Можливо, ви від цього щось і виграєте: може бути, повернете незаконно утримується заставу, але програти можна куди більше. Вас можуть внести до реєстру небажаних клієнтів. В Інтернеті чимало списків не тільки «чорних ріелторів», а й «незручних» орендарів. У результаті потім ви замучитеся шукати собі житло за допомогою агентів. Так що добиватися справедливості варто шляхом переговорів або, на крайній випадок, в судовому порядку.

Не варто також піддаватися на стару прийом ріелторів і поспішати зняти першу ліпшу квартиру, щоб вона не «пішла». Пропозицій з оренди сьогодні досить навіть у економ-класі. Тому ви можете пропонувати свої умови, в тому числі абсолютно законні, такі як складання договору, опису предметів, наполягати на отриманні розписок.

Наостанок пропонуємо вашій увазі список умов, які необхідно відобразити в договорі оренди *:

1. Договір укладається з власником приміщення. Якщо власник не один, то з усіма власниками, в тому числі з неповнолітніми, в особі їх законних представників, інакше договір може бути розірваний через незгоду не підписали договір власників. Договір, укладений з неналежною особою, є недійсним.
2. Договір повинен містити дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (це, як мінімум адресу і кількість кімнат). При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
3. У договорі повинні бути перераховані документи, на підставі яких приміщення належить власнику (ам).
4. Розмір і порядок оплати. Надалі всі внесені платежі повинні бути письмово підтверджені розписками, квитанціями про внесення грошей на рахунок, про поштовий переказ і т. п. Обов'язково має бути обумовлено, хто і які комунальні платежі оплачує.
Додатково може бути вказаний термін дії договору, кількість людей, які будуть проживати в квартирі, а також дати і час, коли квартиру може відвідувати власник, якщо це необхідно.

* Список складений юристом компанії Great Reality Тетяною Пікуновой.
http://sob.ru/issue4528.html