Міфи і помилки орендаря з точки зору юриста

23.03.2011 00:10
Статті про нерухомість | Міфи і помилки орендаря з точки зору юриста Оренда житла - вихід для тих, хто не може купити його відразу. Але, погоджуючись на орендоване житло, потенційні орендарі (наймачі) ризикують нарватися на несумлінних або надмірно прискіпливих господарів квартир, які можуть буквально отруїти вам життя. Сьогодні ми поговоримо про найбільш поширені помилки і міфи серед орендарів.

Міф № 1. Обійдемося без договору - до чого зайва макулатура
Це найбільш поширена і головна помилка людини, який знімає житло у приватників. Щоб вам не говорили, яких би доводів не приводили - укладайте договір оренди або найму в письмовій формі з обов'язковими підписами з боку орендодавця і орендаря! Тим більше дана вимога випливає із ст. 674 ГК РФ.

Договір оренди або найму - це підстава для вашого законного тимчасового проживання в квартирі орендодавця. Немає договору - немає підстави для вашого проживання. Іншими словами, без цього папірця ви - ніхто в цій квартирі. У будь-якій спірній ситуації господар квартири може запросто попросити вас з квартири, і ви вже нічого не зможете протиставити йому.

Так що як би переконливо і солодко не звучали слова господаря, що квартиру він надає вам на довго-довго час - краще хай це все буде зафіксовано на папері, а саме в договорі. Тим більше що скласти даний документ нескладно. Необхідно, щоб у договорі були зазначені такі відомості:
- ПІБ, паспортні дані сторін договору;
- Точний опис об'єкта, який здається: адреса, загальна площа, кількість кімнат, поверховість будинку й поверх квартири, документи, на підставі яких квартира належить власнику і т. д;
- Термін, на який здається житло;
- Ціна договору, тобто сума, яку повинен платити орендар щомісяця. Не зайвим буде прописати в договорі хто зобов'язаний нести витрати по комунальних платежах - ви чи господар квартири;
- Права та обов'язки сторін. Якщо господар квартири попередив вас про те що він буде для перевірки житлового приміщення - вкажіть скільки разів на місяць можуть бути такі перевірки, в який час, чи можуть здійснюватися перевірки під час вашої відсутності і т. д;
- Перелік осіб, які мають право проживати разом з орендарем;
- Підстави для розірвання договору та ін

Варіанти договорів є в інтернеті, а знайти комп'ютер і принтер в наш час труднощів не складе. Склавши та роздрукувавши договір, скріпіть його підписами з боку власника (власників) житла і з боку наймачів.

Даний договір не підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, іншими словами реєструвати договір в реєстраційній службі не треба!

Міф № 2. Хочу продати квартиру - виїжджайте негайно!
Для прикладу уявімо, що квартиранти тільки в'їхали в квартиру, яку домовлялися знімати не менше 2-3 років, а через кілька місяців приходить господар і оголошує, що готує квартиру до продажу і необхідно звільнити житло.

Ось тут вам і стане в нагоді договір оренди, в якому повинен бути зазначений термін, на який ви зняли житлове приміщення. Якщо в договорі чітко вказано, що ви уклали його на певний термін, то власник не має права виселити вас звідти раніше цього терміну.

Відповідно до ст. 675 Цивільного кодексу РФ перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму. Тобто якщо ви уклали договір з одним власником, а потім квартира буде продана, то новий власник тепер буде новим наймодавцем, він вписується як наступник власника у вже існуючий договір. І він буде зобов'язаний дочекатися закінчення терміну дії договору, і тільки потім може пред'явити вам вимога про виселення. Втім, виключення становлять випадки, коли наймодавець чи орендодавець вимагають вашого виселення у зв'язку з достроковим розірванням договору - але на цей випадок у договорі повинні бути передбачені певні санкції - виплата місячної орендної плати господарем, наприклад.

Міф № 3. Наймач (орендар) квартири знаходиться під захистом Закону про захист прав споживачів
Варто розібратися хто може вважатися на ринку оренди споживачем. У договорі найму (договір комерційного найму) житлового приміщення задіяні наймодавець і наймач. У деяких випадках наймачі в пошуках знімного житла вдаються до послуг ріелторських агентств.

Відповідно до Закону споживач - це громадянин, що має намір замовити або придбати або замовляє, що купує або використовує товари (роботи, послуги) виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності. Таким чином, з усіх перелічених осіб тільки наймача можна віднести до споживача.

Споживач має право пред'явити претензії, засновані на Законі про захист прав споживачів тільки до особи, яка здійснює підприємницьку діяльність на постійній основі, тобто до юридичної особи або індивідуальному підприємцю, які в законі іменуються як виконавці (виробники, продавці). До того ж виконавець повинен надавати свої послуги на оплатній основі.

Наймодавець ж, як правило, - приватна особа, яка хоч і витягує дохід від здачі в оренду квартири, але здійснює таку діяльність не на постійній основі, а періодично або епізодично. Таким чином, наймач не може пред'явити до наймодавцю вимог, заснованих на Законі про захист прав споживачів.

Але наймач у ролі споживача може скористатися вищезгаданим Законом щодо агентства нерухомості, з яким у нього укладений договір надання послуг (ексклюзивний договір і т. д.). У даному випадку агентство є спеціальним суб'єктом, що здійснює підприємницьку діяльність, а саме надає посередницькі послуги.
Для орендодавців або наймодавців агентства пропонують свої послуги, як правило, на безоплатній основі, тобто власники квартир також не можуть застосувати Закон про захист прав споживачів до агенцій нерухомості.

А тепер поговоримо про помилки орендодавців.

Помилка № 1. Орендар не перевіряє документи господаря та документи на квартиру
Це одна з найпоширеніших помилок. Афери і випадки шахрайства в сфері оренди сьогодні не така вже й велика рідкість. Але, незважаючи на всі застереження та поради, багато хто продовжує потрапляти в неприємні ситуації.

Одна з найпопулярніших схем обману - це здати в оренду чужу квартиру. Тобто потенційний наймач, побачивши на паркані або стовпі оголошення про здачу житла з привабливою ціною, зв'язується з «хазяїном» квартири. Оглянувши майбутню житлоплощу, наймач погоджується зняти квартиру, а «хазяїн» в обмін на гроші передає ключі від квартири. У призначений час, приїхавши зі своїми пожитками, жертва обману стикається в дверях з іншими такими ж наймачами. Як правило, такі «господарі» самі знімають квартиру на короткий термін, щоб потім перездати її як можна більшій кількості людей.

Так що, перш ніж віддати гроші за квартиру, вимагайте паспорт власника квартири, свідоцтво про право власності на квартиру, а краще всього свіжу виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. До речі, заодно дізнаєтесь один власник у квартирі або їх декілька. В останньому випадку договір повинен бути підписаний всіма власниками квартири.

Помилка № 2. Передача грошей господареві квартири без розписок
Завжди при передачі грошей за квартиру вимагайте з господаря розписку в отриманні грошових сум. Цей документ пишеться в довільній формі, але в обов'язковому порядку в ній повинно бути зазначено, що власник квартири бере гроші в рахунок оплати за договором найму (оренди), предметом якого є конкретна квартира, що господар отримав гроші за певний місяць (квартал, рік) , сума грошових коштів цифрами і прописом, дата складання та підпис власника квартири.

Помилка № 3. При вселенні не складається опис майна, що знаходиться в квартирі
Матеріали по темі

Опис або Акт прийому-передачі квартири необхідний вам для того, щоб у майбутньому уникнути безпідставних закидів з боку власника квартири. В Акті слід максимально повно описати все майно, яке знаходиться в знімається житло: побутова техніка, меблі, стан сантехніки, квартири і т. д. Можливо сфотографувати все майно в присутності господаря, причому обов'язково виставити на фотоапараті дату. Далі ці фотографії можна прикріпити до кожного примірника договору.

Загалом, на ринку оренди, як ніде, важлива профілактика, а не лікування.
https://sob.ru/issue3082.html
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти