Плюси і мінуси покупки заставних авто і житла

На купівлі можна заощадити до 40%, а можна і прогоріти.

За останні рік-півтора в газетах і на сайтах з оголошеннями про продаж авто та житла з'явилося море привабливих пропозицій. Нерідко ціни в цих оголошеннях на 30-40% відрізняються від середньоринкових. Наприклад, гріх не погодитися розумній людині купити «бувалі» авто за $ 6 тисяч, коли його однолітки коштують по $ 12-13 тисяч. Або ось, хто відмовиться придбати «двушку» в столичному спальному районі за $ 45 тисяч, коли поруч такі ж виставляються на продаж по $ 65-70 тисяч?

Частина таких оголошень, звичайно, виявляється звичайної заманухою агентств нерухомості («Так, була така квартира, але полетіла як гарячі пиріжки! Давайте підшукаємо вам інший варіант?"), Але частіше за все мова йде про пропозиції задешево купити заставне майно. Те саме, що банк забрав у позичальника за борги по кредиту або яке продається з відома боржника, пише Сегодня.

Пропозиції дійсно зустрічаються досить вигідні і, що найцікавіше, цілком реальні. Правда, з підводними каменями, причому іноді такими «важкими», що вони запросто можуть позбавити позичальника будь-яких прав на придбане майно. Ось ми і вирішили розібратися в основних схемах продажу заставних автомобілів і житла. Виявилося, що чим вигідніше пропозиція, тим підступніше підводні камені.

КУПИТИ У БОРЖНИКА

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ. Заставними квартирами і машинами торгують не тільки банки, але і самі позичальники - якщо з тієї чи іншої причини не можуть платити за кредитом. Вони не конфліктують з банком, а йдуть йому назустріч, даючи згоду продати заставу: частина грошей піде на погашення боргу перед банком, а залишок, якщо він буде, - повернеться боржнику.

При цьому найчастіше банк йде йому на допомогу: позичальник шукає покупця застави по своїх каналах (оголошення, агентства нерухомості), фінустанова - за своїми (через свій сайт, наприклад). Коли покупець знайдеться, то угоду між ним і продавцем-позичальником «благословить» банк - без його відома як заставоутримувача такий продаж неможлива.

ДОБРЕ, АЛЕ ДОРОГО. Факт купівлі-продажу застави під контролем банку - великий плюс для покупця. Банк зацікавлений у погашенні проблемного кредиту і тому проконтролює коректність угоди, щоб вона згодом не була оскаржена позичальником і йому (банку) не довелося повертати гроші покупцеві застави. Тобто юридичні ризики такої покупки зведені до мінімуму.

До того ж у такому випадку в банку є можливість досить швидко вивести квартиру або машину з реєстру заставленого майна, а у покупця - без проблем оформити покупку на своє ім'я. Якщо у покупця не вистачає грошей на купівлю застави, то банк може і кредит видати. Умови таких кредитів близькі до звичайних іпотечних позиках: ставка - від 17-18% річних у гривні, строк кредиту - 5-20 років, перший внесок від 30-50% ціни об'єкта.

Відсутність серйозних недоліків у такої схеми влетить покупцеві застави в копієчку. За словами начальник відділу претензійно-позовної роботи «ОТП Факторинг України» Олексія Полякова, добровільний продаж машин або квартир, як правило, відбувається за ринковими цінами (при примусовому продажу заставний об'єкт може бути на 30-40% дешевше, ніж у середньому по ринку) . «Дисконт може бути, але не більше 5%. Адже перед позичальником стоїть проблема погашення боргу перед банком і він все ж зацікавлений у продажу майна і закриття боргу », - говорить пан Поляков.

ЗАПОРУКА з кредитами в НАВАНТАЖЕННЯ

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ. Ця схема схожа на просту купівлю застави у позичальника. «Суть переуступки боргу полягає в тому, що первісний позичальник за певну ціну продає новому позичальникові майно разом із залишком кредиту», - говорить представник юркомпанії «Олексій Пуха і партнери» Роман Чумак.

ДОБРЕ, АЛЕ НЕРЕАЛЬНО. Головний плюс переуступки боргу - новий позичальник отримує позику на докризових умовах, тобто під 12-14% річних у валюті. До того ж, йому не потрібно нести стартові витрати при одержанні кредиту (комісія і т.д.). Плюсом є і юридична чистота угоди. «Тут фактично не буде ніяких ризиків - всі угоди будуть оформлятися в банку. При цьому буде присутній той же нотаріус, який завіряв іпотечний договір. Такий варіант навіть краще покупки через рієлтора - ви знаєте історію квартири, що вона не шахрайська », - говорить Олексій Поляков.

Але домогтися схвалення такої угоди банком непросто. Наприклад, новому позичальникові доведеться довести свою платоспроможність (дохід має бути мінімум у 2 рази більше платежу по кредиту). Але головна проблема полягає в тому, що переуступка боргу - варіант фантастичний.

«Якщо позичальник брав квартиру на піку ціни і вона виплачена лише на 5-10%, то ця операція буде невигідною покупцеві застави, так як сума кредиту буде набагато більше ринкової вартості квартири. Якщо ж квартира виплачена, наприклад, наполовину, то першому позичальнику просто невигідно продавати її - він буде домовлятися з банком. Тобто переуступка боргу банками практикується, такі випадки були, але черги бажаючих я поки не бачу », - говорить Олексій Поляков.

Конфіскат З АУКЦІОНУ: привабливо, але НЕБЕЗПЕЧНО

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ. Більша частина квартир, які з великими знижками виставлені на продаж в інтернеті і в газетах, - банківський конфіскат, який продається примусово, без згоди позичальника. «Позичальник винен банку гроші, не хоче йти на поступки і забарикадувався в квартирі або не приїжджає на вимогу банку на кредитному авто.

Банк звертається до суду і домагається дозволу на продаж застави. Альтернативний варіант - виконавчий напис нотаріуса, яка дає нам право продавати майно без рішення суду. Після цього банк може звертатися до державної виконавчої служби і продавати застави через спеціалізовані торгуючі організації », - пояснив Олексій Поляков.

Для участі в аукціоні з продажу такого майна потенційному покупцеві потрібно внести реєстраційний внесок (як правило, від 3 до 15% від вартості реалізованого майна). Якщо майно не було продано з перших торгів (наприклад, учасників торгів було менше передбачених законом трьох), проводяться повторні, але за зниженою ціною - на 25-30% дешевше.

ВИГІДНО, АЛЕ РИЗИКОВАНО. Головний плюс придбання конфіскату - низька ціна. Вона виходить «завдяки» тому, що іноді майно не продається на першому і навіть другому аукціоні і кожен раз ціна об'єкта знижується на 25-30%. Нерідко ціну застави знижує сам банк.

«Як правило, заставне майно продається з якоюсь проблемою. Тому ми свідомо даємо знижку, щоб у покупця був матеріальний інтерес вирішувати ці проблеми », - говорить Олексій Поляков. Такими покупцями, за словами банкірів, як правило, є фахівці, які знають, як вирішувати численні проблеми, що виникають при примусовому продажу майна.

КІТ У МІШКУ. Проблеми, які можуть виникнути при покупці заставних авто і квартир, в цілому схожі. Наприклад, якщо заставне житло продається без відома позичальника, то, швидше за все, покупцеві дістанеться квартира з мешканцями, яких потрібно буде виселяти буквально своїми силами. Ті ж проблеми і з авто. «Позичальники дуже рідко самі повертають авто банку.

Звичайно банк оголошує авто в розшук, а вже ДАІ затримує машину і ставить її на штрафмайданчик. Купуючи таку машину, ви повинні бути готові, що вона може опинитися без документів, без ключів і в поганому технічному стані », - говорить юрист ВГО« Захист прав споживачів фінансових послуг »Алла Семенченко.

Угоди можуть оспорити. Купивши заставу, який продається без згоди позичальника, покупець ризикує втратити його. «У первинного позичальника є кілька приводів скасувати продаж застави. Наприклад, колишній власник може подати в суд, якщо визнає, що аукціонна ціна була занижена.

Чоловік колишнього власника застави може вимагати скасування першого кредитного договору, оскільки він не знав про його укладення, скасування угоди з продажу застави, так як не давав на неї згоди, а також - якщо захоче вимагати частина грошей від продажу майна, наприклад, як аліменти », - говорить Алла Семенченко.

У теорії, нічого страшного - за законом при скасуванні угоди покупець застави має отримати свої гроші назад. Але на практиці це не реально - домагатися повернення грошей покупцю доведеться через суд. До того ж, швидше за все, він не зможе повернути всю суму, тому що частина її піде, наприклад, на оплату послуг виконавчої служби.

ДЕ ШУКАТИ ДЕШЕВІ АВТО ТА ЖИТЛО

1. Інтернет-сайти банків. З початку 2009 року на сайтах чи не всіх банків з'явилися спеціальні сторінки з інформацією про продаж застав. Тут з'являються оголошення як про добровільну (за згодою боржника-власника майна), так і про примусовий продаж.

2. Сайт trade.informjust.ua. Це офіційний сайт Системи реалізації конфіскованого та арештованого майна, створений Міністерством юстиції. Тут з'являється інформація про аукціони з продажу майна, яке було примусово через суд вилучено у позичальників, які не погашали кредити.

3. Газети і сайти оголошень. Так-так, звичайні газети з оголошеннями. Оскільки банк, а іноді і сам позичальник, зацікавлені в продажу житла, то часто вони використовують будь-які канали поширення інформації про своєму об'єкті.

4. Інтернет-біржі. На сайтах на зразок zalog.tender.ua, planetavto.com.ua, zalogshop.com.ua, planetestate.com.ua зібрані оголошення про продаж застав по всіх банках. Як правило, такі сайти лише зводять покупця та продавця і не пропонують юрподдержкі для укладення угоди - це може зробити або банк-кредитор, або доведеться звертатися до юристів.

КУПУЄМО ЗАПОРУКА ПРАВИЛЬНО

Купівля заставного майна, хоча й вигідна, але все ж ризикована. Наші експерти дали кілька порад, як не потрапити в халепу з заставою. «Купуючи заставне житло, завжди звертайте увагу на наявність прописаних неповнолітніх дітей, згоди другого з подружжя на продаж майна, інакше ви ризикуєте бути втягнутим у тривалі судові розгляди», - радить Роман Чумак.

Якщо ви зацікавилися якимось заставним авто, постарайтеся до аукціону отримати побільше інформації про нього, постарайтеся оглянути його, дізнатися, чи є на машину документи і ключі від неї. «Якщо продавець пропонує вам продати заставне авто за дорученням і каже, що з банком вирішить питання сам, - не вірте! Ця угода шахрайська. Банк через суд відкличе довіреність або скасує реєстрацію авто, тому що реалізація застави може відбуватися тільки за згодою кредитора », - попередили в прес-службі« ПриватБанку ».
Сьогодні