Ділянки без підряду витягли ринок заміської нерухомості в 2009 році і допомогли як девелоперам - не розоритися, так і простим громадянам - обзавестися досі недоступною власністю. Але покупка землі без комунікацій за «копійки» - це ризик у майбутньому витратити суму, що перевищує вартість покупки! Варто заздалегідь підстрахувати себе і перевірити ряд обов'язкових моментів перед угодою.
У 2009 році, під час кризових потрясінь, багатьох гравців заміського ринку врятувала переорієнтація на продаж земельних ділянок без підряду. Нинішній, 2011 рік вже називають роком відродження заміського ринку: девелопери поступово піднімають ціни, а деякі гравці навіть заявляють про те, що попит на їхні об'єкти перевищив докризовий. Щоправда, треба розуміти, що таке зростання попиту багато в чому забезпечений саме тим, що об'єкти стали демократичнішими і доступніше покупцеві.
Інвестиційний попит як і раніше залишається мінімальним: за даними керуючої компанії «земельних актів», він не перевищує 3% від загального числа покупців. Решта, користуючись відносно сприятливим моментом, купують житло для себе. Незважаючи на те що відродився інтерес до організованих селищах, найактивніше і раніше, продаються ділянки без підряду. У дальньому Підмосков'ї (за межами 100-кілометрової зони від МКАД) можливо знайти пропозиції навіть в рамках 10 тис. руб. за сотку.
Аналітики компанії Blackwood наводять такі дані за цінами на землю без підряду в проектах, виведених на ринок у квітні 2011 року: в селищі Владичіно (21 км від МКАД по Ленінградському шосе) вартість ділянок без підряду і без комунікацій починається від 30 тис. руб. У селищі Іглово (50 км від МКАД по Новій Ризі) вартість сотки без підряду, але з комунікаціями, починається від 120 тис. руб.
лічильник газу ділянки без підряду припадає, за різними оцінками, 60-70% від загального попиту, і в перспективі найближчих декількох років ця цифра навряд чи зменшиться більш ніж до 40-50%.
Покупка ділянки без підряду - хороший варіант обзавестися власністю для тих, хто раніше не міг собі цього дозволити. У той же час це досить ризикована придбання, особливо якщо ділянка без комунікацій. У першому наближенні ділянка 10 соток у 50-кілометровій зоні від МКАД зажадає вкладення приблизно 200 тис. руб. на підведення комунікацій. І якщо комунікації обіцяні девелопером, на жаль, це зовсім не означає, що обіцянки буде дотримано.
Не даремно в побуті, поряд з «обдуреними пайовиками», з'явився і термін «ошукані дачники» - в їх ряди вливаються в першу чергу саме покупці ділянок без підряду, яких «кинули» з підведенням комунікацій, але не тільки вони.
Як мінімізувати ризик опинитися в становищі обманутого дачника?
«Існує ряд нескладних правил, дотримання яких допоможе мінімізувати ваші ризики при покупці землі, - розповідає комерційний директор компанії Uniparx Service Олександр Коваленко. - Перше: уважно вивчіть документи на землю. Земля повинна мати або категорію земель поселень з дозволеним видом використання (РВІ) під індивідуальне житлове будівництво, яку категорію земель сільгосппризначення з РВІ під дачне або садове будівництво. Якщо з РВІ все в порядку, попросіть у девелопера документи, які підтверджують, що він є власником цієї землі і повністю за неї розрахувався. У тому випадку, якщо девелопер за неї не заплатив своєму продавцю, суд може відібрати її в будь-який момент, і, відповідно, з вашим вже оплаченим ділянкою виникнуть великі проблеми ».
Потім слід досконально вивчити договір. Ключові моменти:
в договорі має бути позначена вся сума, яку ви платите продавцю;
оплата повинна проводитися через банк;
повинна бути передбачена можливість одностороннього розірвання договору у разі невиконання продавцем своїх зобов'язань.
майстер підключає комунікації «Потім слід перевірити, чи зможе девелопер передати ваш земельну ділянку в строк і виконати свої зобов'язання з підведення комунікацій. Для цього необхідно запросити в нього інформацію щодо техумовам, а також дізнатися, де знаходиться найближча точка підключення електрики і газу. Можливо, компанія ще не отримала техумови, тоді краще звернутися в електромережних компаній, яка обслуговує ваш регіон. Там вам потрібно з'ясувати, чи є вільні потужності для вашого селища і веде ваш девелопер переговори про підключення », - радить Олександр Коваленко.
«Краще себе підстрахувати ще на стадії покупки, оцінивши перспективи вподобаного проекту з кількох точок зору. По-перше, авторитет компанії і дотримання зобов'язань щодо її минулим проектам. По-друге, важливо правильно оцінити, чи є у забудовника технічні можливості виконати зобов'язання щодо прокладання комунікацій. Компанія повинна надати документальне підтвердження своїм планам: отримані технічні умови і дозвіл на підведення комунікацій. І, по-третє, у компанії повинні бути гроші на виконання зобов'язань. У першу чергу це кошти, отримані від продажу об'єктів. Тому при прийнятті рішення важливо оцінити темпи продажів. Якщо вони хороші, значить, і решта умови здійсненні », - ділиться своїми рекомендаціями керівник відділу продажів компанії Villagio Estate Олексій Коротких.
Що робити, якщо вас все-таки обдурили і не виконали умов з підведення комунікацій?
троє в костюмахВозможно чи провести комунікації своїми силами? Так, але це досить затратно. «Через своє дачне некомерційне партнерство (ДНП) або садове некомерційне товариство (СНТ) потрібно уточнити у електромережевий компанії наявність вільних потужностей і вартість їх підведення до селища. Так що доведеться серйозно розщедритися. У деяких випадках суми можуть вийти навіть більше, ніж коштував земельну ділянку », - говорить Олександр Коваленко.
«Будинок у котеджному селищі без підведення комунікацій не варто розглядати як покупки. Приватній особі підвести комунікації до свого будинку самостійно (навіть за умови об'єднання в групи по 10 чоловік) складно, тому це не виправдає низьку ціну, пропоновану продавцем. Єдиний варіант підведення комунікацій, за який має хоч якийсь сенс братися самостійно, - буріння свердловин та встановлення автономної каналізації, але і на це знадобиться одержувати дозвіл. Як мінімум до ділянки має бути підведена електрика », - застерігає Олексій Коротких.
При цьому, за словами експерта, сьогодні серед всіх організованих селищ заміської нерухомості, що пропонують ділянки без підряду, на початковій стадії продажів не більше 5% від загального числа селищ продаються вже з підведеними комунікаціями. Інші 95% обіцяють їх підведення в майбутньому.
«Більшість селищ, які планують підведення комунікацій незабаром, мають позитивний висновок ТУ (технічних умов) на їх підбиття. Частина девелоперів, приблизно 30%, ще не мають ТУ і лише припускають можливість проведення комунікацій на дану ділянку », - наводить і більше втішну статистику Олексій Коротких.
www.zagorodna.com
Заміська нерухомість
Росія
31.05.2011
Коментарі