мінуси новобудови

Квартира в новому будинку виглядає спокусливо. Однак це недешеве придбання може приховувати і ряд ризиків. Квартиру в новому будинку можна досить вигідно придбати, якщо укласти угоду на початковому етапі будівництва. Це допоможе заощадити до 30% коштів. Однак у цьому випадку треба ретельно вибирати забудовника, щоб не поповнити ряди ошуканих вкладників.

Нові будинки завжди більш технологічні, в них більш сучасні планування, а часто житлові комплекси пропонують не тільки квартири, але й формують середовище проживання.

Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», відзначає, що при покупці новобудови є певні ризики.

«Найбільший ризик при придбанні новобудови - це банкрутство забудовника. Але тут, як мовиться, «від тюрми і від суми» ніхто не застрахований. Це найбільш непередбачуваний ризик.

Ще один ризик - затягування строків видачі свідоцтва про власність. Відбувається це з наступних причин ».

1. Відмова адміністрації району підписувати акт про реалізацію інвестконтракта - 90% випадків. Як відомо, один з документів, на підставі якого ведеться будівництво будинку, - інвестиційний контракт. Марія Литинецкая розповідає: «Сторонами інвестиційного контракту звичайно є забудовник і адміністрація району. Предметом контракту може бути передбачено будівництво, крім житлового будинку, об'єктів інфраструктури. Більшість забудовників прагнуть будувати в першу чергу житлові будинки, оскільки продаж квартир в них приносить прямий прибуток. Об'єкти інфраструктури не генерують грошового потоку, тому будуються, як правило, в останню чергу, з великими затримками. При реєстрації права власності на новобудову забудовник повинен представити в Росреестр крім всієї дозвільної документації акт про реалізацію інвестиційного контракту, на підставі якого велося будівництво. Акт повинен бути підписаний забудовником та адміністрацією району. Адміністрація ж району, не отримала об'єкти інфраструктури, відмовляється підписувати акт. Термін підписання цього документа прямо буде залежати від завершення будівництва всіх передбачених контрактом об'єктів, і він може розтягнутися на роки. У 90% випадків оформлення права власності затримується саме з цієї причини.

У підсумку, люди найчастіше, вже підписав акт прийому-передачі квартири із забудовником і виконавши свої зобов'язання по оплаті квартири в повному обсязі, фактично користуються своїми житловими приміщеннями, оплачують комунальні платежі і роблять ремонт, але при цьому не можуть оформити квартиру у свою власність. Відсутність права власності на квартиру позбавляє громадян можливості повною мірою розпоряджатися своїм майном, у тому числі користуватися податковими відрахуваннями, знизити іпотечну ставку, прописатися за місцем проживання і т. д.

2. Відсутність взаєморозрахунків між учасниками інвестиційного процесу - 7% випадків.

Генеральний директор компанії «Метріум Груп» роз'яснює, що «при будівництві будинку забудовник має право залучати співінвесторів, якими можуть бути юридичні особи. Співінвестори, власне, і продають квартири фізичним особам. Після закінчення будівництва будинку між забудовником і співінвестором не рідко виникають проблеми по взаєморозрахунках, наприклад, на підставі результатів обміру БТІ. Після таких обмірів площі можуть рухатися як у більшу, так і в меншу сторону.

Якщо площі зменшилися, то генеральний інвестор повинен повернути частину коштів співінвесторів, який продав квартири фізичним особам і в свою чергу має розрахуватися з кінцевими покупцями. Але грошей може не бути в наявності або ж інвестор просто не хоче поспішати розлучатися з ними. Відповідно, акт не підписується, що автоматично відсуває термін оформлення прав власності на невизначений період.

Може бути і навпаки - якщо площі квартир після обмірів БТІ збільшилися, то співінвестор повинен доплатити генеральному інвестору відсутню суму. Всі співінвестори, як правило, прагнуть спочатку зібрати ці додаткові гроші з фізичних осіб, яким були продані квартири, а їх може бути тисяча. І поки співінвестор не набере достатню суму для взаєморозрахунку, процес реєстрації варто. Тільки після отримання всієї суми, підписується акт про виконання всіх інвестиційних договорів. До тих пір, поки цей акт не підписаний, пакет документів вважається не повним ».

3. Відмова власників квартир підписувати акт прийому-передачі - 3% випадків.

Цей пункт здається неймовірним, але і це в житті буває. Марія Літенецкая відзначає, що «перш ніж оформити право власності, забудовник повинен підписати акт прийому-передачі приміщення з кожним покупцем. Дуже часто клієнти приймають приміщення прискіпливо і не підписують акт відразу, особливо це поширено в бізнес-і преміум-класі. На жаль, на ринку досить часто трапляється ситуація, коли забудовник не в повному обсязі виконує заявлені ним зобов'язання, наприклад, щодо благоустрою території, обробці місць громадського користування. Наприклад, коли в будинку рекламувалися МОПи одного рівня, а за фактом робилися більш прості, в результаті чого клієнти не хотіли підписувати акти та Зображення: Мінуси новостройкіпр. Такі проблеми зустрічаються майже в кожному проекті бізнес-класу. Будинок передається в експлуатуючу організацію з низкою недоробок. Власник же має повне право написати забудовнику вимога виконати в повному обсязі дані нею зобов'язання і не підписувати акт прийому-передач. Найчастіше так чинять «просунуті» люди, знайомі з процедурами. Нерідко вони використовують це для того, щоб отримати від забудовника додаткові знижки, наприклад, при покупці машино-місця. Однак, це не завжди обов'язково шантаж, але може бути і таке. Іноді створюються цілі ініціативні групи, які активно ведуть роботу з мешканцями будинку, переконують їх не підписувати акт і домагатися доробок від забудовника ».

Якщо у людей закінчується терпіння, вони змушені йти до суду з позовами про визнання свого права власності. Протягом 3-4 місяців суди, як правило, виносять рішення, яке виповнюється реєструючим органом беззаперечно. Тільки в цьому випадку в свідоцтві про право власності вже вказується в якості документа підстави не договір купівлі-продажу, а рішення суду. Якщо ж отримання права власності відбувається з ініціативи самих власників, то тут все залежить від того, наскільки довго і міцно вони готові «тримати оборону». Забудовники, як правило, швидко не здаються.
www.sob.ru