Купівля квартири: не довіряй нікому!

Кілька років тому друзі нашої сім'ї захотіли поліпшити свої житлові умови, обмінявши свою «двушку» на трикімнатну квартиру. Переглянувши оголошення про продаж на популярному інтернет-ресурсі, несподівано натрапили на цікаву пропозицію, розміщену в приватному порядку. Варіант їм одразу сподобався: будинок розташований у тихому затишному дворику, далеко від галасливої магістралі, велика квартира, яка не потребує ремонту, і найголовніше - вартість на 20% нижче, ніж в аналогічних пропозицій ...

Оманлива вигода

У своєму оголошенні власник квартири пояснював подібний демпінг гострою потребою в «живих» грошах, для термінового розширення бізнесу. Особиста зустріч з господарем квартири залишила тільки позитивні враження. Він єдиний власник, квартира у власності вже 5 років, всі документи в порядку.

Виставивши свою квартиру на продаж з 10% дисконтом, друзі швидко вийшли на угоду, таким чином, не дивлячись на те що продали квартиру дешевше, ніж могли б, умовно все-таки заощадивши на "різниці дисконтів» пристойну суму грошей.

Радість від новосілля тривала недовго: вже через кілька місяців пролунав дзвінок від екс-власника «троячки» з пропозицією анулювати угоду.

Небезпечні квартири

Покупка квартири на вторинному ринку - процедура дуже клопітна. Навіть якщо за результатами перевірки документів на нерухомість все в порядку, вкрай важливо не поспішати з виходом на операцію. Існує цілий ряд «підводних каменів», які потребують додаткового опрацювання, в іншому випадку існує ризик залишитися без квартири і без грошей.

У першу чергу мова треба пам'ятати про горезвісний людський фактор, який в нашому випадку уособлюють собою власники купується вами.

Російське законодавство досить чітко регулює правові відносини суб'єктів. Однак найчастіше потенційні покупці просто не знають, а рідше і свідомо ігнорують його нормативно-правові акти. Варто пам'ятати, що незнання закону, на жаль, не звільняє від відповідальності.

Професійні рієлтори вже досить давно виділили так звані «групи ризику», угоди з представниками яких - це лотерея, і не завжди безпрограшна.

Сюди відносяться:

- Квартири, в яких на момент угоди хтось прописаний, проживає.
- Квартири, що дісталися у спадок.
- Квартири осіб призовного віку, осіб, засуджених у відповідності з рішенням суду.
- Квартири неповнолітніх власників, одиноких громадян пенсійного віку, інвалідів, осіб, які перебувають на обліку в психоневрологічному і наркологічному диспансерах.

Про неприємності докладно

Квартири, в яких на момент угоди хтось прописаний і / або проживає, - це сама «умовно безпечна» група, тому що законодавство захищає нових власників квартири. Але в реальності процес виписки і переїзду може зайняти кілька місяців.

Квартири осіб призовного віку, осіб, засуджених у відповідності з рішенням суду, як правило, накладають так звані «технічні» обмеження, які насправді можуть призвести до пролонгації процедури виходу на угоду в зв'язку з тимчасовою недоступністю власника. Тому якщо мова йде про оперативність, то це не ваш варіант.

Однак, як показує практика, найризикованішою покупкою є придбання квартири у неповнолітніх власників, одиноких громадян пенсійного віку, інвалідів, осіб, які перебувають на обліку в психоневрологічному і наркологічному диспансерах. Саме ця група апріорі є саме велике поле для явного зловживання довірою покупця і для відвертого обману.

Справа в тому, що ст. 177 ЦК РФ декларує обмеження на дії громадян, «нездібних розуміти значення своїх дій або керувати ними на момент укладання угоди». Таким чином, вже після здійснення угоди вона в судовому порядку може бути анульована. Суд, у свою чергу, ухвалить стягнути зі старого власника сплачену новим власником суму в повному обсязі. І начебто, всі залишаються при своїх, але ... Саме і тут відкриваються простори для шахрайства.

Чому повернення коштів невигідний?

Почнемо з того, що досить часто сума, зазначена в договорі купівлі-продажу квартири, набагато нижча від реально сплаченої. Тому стягнути велику суму юридично не буде представлятися можливим.

І навіть якщо сума в договорі купівлі / продажу буде вказана реальна, екс-власник міг просто витратити гроші дочиста. У такому випадку судові розгляди та очікування компенсації можуть затягнутися на кілька років і навіть десятиріч, за які купівельна спроможність грошей гарантовано знизиться.

Так що не соромтеся і не жалійте сил для того, щоб заздалегідь документально упевнитися, що собою являє нинішній власник. До виходу на угоду обов'язково потрібно мати на руках довідку з психоневрологічного диспансеру, чи не значиться там на обліку продавець, яким би здоровим і адекватним він не виглядав.

Всі чи можна зробити самому?

Покладатися на добропорядність продавця наївно, та й «пробивати» продавця самому не завжди означає убезпечити себе: співробітники ПНД часом не відрізняються сумлінністю і просто продають довідки (в середньому ця послуга коштує 2000 руб.). Краще за все при найменших сумнівах влаштувати медичний огляд продавця в день здійснення операції.

Найпростіше (але за гроші і теж без 100% гарантії!) Звернутися для укладення угоди до ріелтору, який в силу професії має більше зв'язків, досвіду і можливостей. Втім, вибір ріелтора, якого ви зможете довіряти, сам по собі досить складна справа, чи не простіше, ніж «перевірка на вошивість» власника квартири.

У будь-якому випадку, якщо є підозри щодо порядності продавця та достовірності документів, від угоди варто відмовитися.

Саме на цей гачок і попалися наші друзі. Колишній власник квартири значився на обліку в окружному наркодиспансері. У кінцевому підсумку суд визнав вимоги екс-власника анулювати угоду законними. Крім того, продавця «троячки» зобов'язали повернути сплачену друзями суму, яка, до речі, на момент винесення постанови була вже витрачена на 50%. Сумний і дорогий підсумок недалекоглядність: решта 50% виплачуються невдалим покупцям до цих пір, ось вже впродовж декількох років.

sob.ru/issue4617.html