Квартира під ключ: як вибрати, скільки заплатити, до чого готуватися





Google+
24.04.2011 14:35
Статті про нерухомість | Квартира під ключ: як вибрати, скільки заплатити, до чого готуватися За кордоном продаж житла з голими бетонними стінами - це, швидше, нонсенс. Шпалери, покриття для підлоги в кімнатах, кахель та сантехніка в санвузлах, обладнана кухня - мінімальний набір, який є в кожній квартирі. На російському ринку нерухомості житло, готове до проживання, зустрічається все ще досить рідко, хоча, за прогнозами фахівців, у майбутньому пропозиція повинна вирости.

Криза збільшила вибір


Квартири з обробкою здаються в основному в будинках, побудованих по різних соціальних програмах. Пропозиція в комерційних новобудовах обмежена. Такому стану справ на ринку, на думку Сергія Кушменюка, генерального директора інвестиційного агентства нерухомості «Кондра», сприяв той факт, що попит на новобудови часто перевищував пропозицію, девелопери з легкістю продавали квартири і без обробки. «У кризу 2008-2009 років ситуація різко змінилася. Велика кількість покупців пішло з ринку, і девелоперам потрібно було боротися за кожного клієнта. Для деяких гравців ринку оздоблення квартир стала козирем, який допоміг їм у реалізації значного кількість площ », - вважає експерт.

Сьогодні ринок комерційних новобудов пропонує два типи квартир: під чистову обробку і з ремонтом під ключ. Для першого варіанту на етапі будівництва узгоджується планування квартири (у разі вільного планування), виконується необхідна розводка, зводяться міжкімнатні перегородки, робиться стяжка і вирівнювання. Після цього майбутнім мешканцям залишається зробити власне чистову обробку і займатися меблюванням. Що стосується оздоблення під ключ, то робиться вона за індивідуальним проектом, або по одному з типових, розроблених заздалегідь. Ремонт може здійснюватися як в усьому будинку, що будується відразу, так і в окремих квартирах у відповідності з побажаннями майбутніх мешканців.

Незважаючи на те що майбутньому власникові доведеться сьогодні докласти зусилля, щоб підшукати житло з ремонтом на первинному ринку, частка цих квартир все ж збільшилася. За даними Артема Ржавського, керівника відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука житла», до 2009 року показник новобудов з виконаним ремонтом не перевищував 2-3% у загальному обсязі пропозиції. При цьому об'єкти були представлені переважно у верхніх цінових сегментах. За останні 1,5-2 роки частка пропонованих квартир даного формату зросла до 10-12%, торкнувшись в тому числі економ-і комфорт-класи.

В якості прикладів, де продається житло з обробкою, можна навести московські новобудови на вул. Жигулівська, д. 14, корп. 2; вул. Тетяни Макарової, д. 3; вул. Лухмановская, д. 28, 32, 35.

Швидке новосілля


Популярність житла, готового до проживання, теж останнім часом збільшилася. «До кризи попит на квартири з обробкою цілком відповідав існуючому пропозицією і становив 2-3% у структурі споживчих переваг, - наводить дані Артем Ржавський. - За останні 1,5-2 роки переваги покупців змістилися в бік більш низьких бюджетів покупки. Внаслідок цього частка майбутніх мешканців, цікавляться квартирами з виконаною обробкою, зросла до 15% ».

Основна перевага квартир під ключ - це швидке новосілля. Якщо перед покупцями нерухомості елітного і бізнес-класу житлове питання зазвичай не стоїть так гостро, і вони можуть дозволити собі витратити якийсь час на дорогий ремонт, то для майбутніх власників житла економкласу швидкий переїзд - це принципове питання. «Значна частина покупців живе в знімних квартирах, відповідно, вартість самостійного ремонту автоматично збільшується на вартість оренди житла в даний період, - пояснює Сергій Кушменюк. - Крім того, багато покупців купують житло в новобудові за допомогою альтернативної операції, при якій вони продають свої старі «квадрати» і відразу ж в'їжджають в нову квартиру ».

У готового житла є і інші плюси. Наприклад, вартість ремонтних робіт, вироблених компанією-забудовником, обійдеться покупцям дешевше, в порівнянні з самостійним виконанням обробки. «Для об'єктів економ-і комфорт-класів вартість комерційної обробки складає 4-7 тис. руб. за кв. м. У новобудовах, що зводяться під соціальні потреби, квартири здаються з муніципальної обробкою, якість якої помітно нижче комерційної. У даному випадку оздоблення коштує 2-3 тис. руб. за кв. м. У бізнес і елітному сегментах подібні роботи додають до вартості житла як мінімум 15-20% », - говорить Артем Ржавський.

Ось ще приклад. В якості додаткової опції дизайнерську обробку з використанням високоякісних матеріалів запропонували в цьому році в монолітному житловому комплексі в мікрорайоні Царіцино. «Зараз завершуються роботи зі створення шоу-румів, де покупці зможуть оцінити пропозиції по обробці в реальному масштабі, - пояснює Ольга Новікова, провідний аналітик компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Без обробки мінімальна вартість квадратного метра становить 73 тис. руб., З оздобленням - 79 тис. руб. У цілому криза сприяла розвитку додаткових опцій, однією з яких став продаж квартир з обробкою. Варіанти і якість ремонту з кожним об'єктом стають все краще ».

Крім того, заселення у вже відремонтовану квартиру позбавляє мешканців від дискомфорту, створюваного проведенням ремонту у сусідів.

Ще одні момент. Ремонт житла, реалізованого без обробки, часто розтягується на кілька років, тому заселяються такі будинки довго. У результаті перші новосели можуть постраждати ще й від того, що не всі інфраструктурні об'єкти почнуть працювати в житловому комплексі одночасно. Наприклад, дата відкриття магазинів та ресторанів залежить від того, наскільки великий буде потік клієнтів, і якщо їх мало, починати роботу нерентабельно. До того ж перші роки відбувається усадка будинку, тому робити якісний ремонт у квартирах не рекомендують. Обробку від забудовника в цьому плані можна розглядати як корисну річ.

Заходь і живи


Мабуть, забудовникам не дуже вигідно здавати житло з обробкою, інакше сьогодні таких пропозицій на ринку було б набагато більше. Очевидний плюс для девелопера при здачі квартир під ключ, на думку Володимира Трибрат, директора з маркетингу ГК «Піонер», - це можливість виділити свій об'єкт на тлі інших і залучити покупця створеним продуктом «заходь і живи». Але при цьому існують високі ризики не вгадати зміни уподобань покупців у частині обробки, збільшуються строки будівництва і здачі об'єктів (від 3 до 6 місяців), виникають складності технічного виконання та контролю процедури обробки, причому, чим вище рівень об'єкта, тим вище ризики девелопера.

Та й попит покупців не настільки великий, щоб зробити рентабельними витрати на виконання типового ремонту. «У момент вибору квартири в новобудові близько 60% покупців віддали перевагу б бачити в ній обробку, - розповідає експерт. - У міру того, як покупець дізнається більше про різні пропозиції, в тому числі про особливості виконання опорядження, відсоток зацікавлених в квартирах під ключ знижується приблизно до 30%, а до моменту угоди і зовсім падає до незначної величини ».

Прийняття рішення, здавати квартири під ключ чи ні, залежить також від типу будови. Приміром, будинки, побудовані за монолітною технологією, мають на увазі індивідуальне планування. Тому виконувати стандартну обробку в таких об'єктах - значить позбавляти майбутніх мешканців можливості організувати внутрішній простір квартири на свій смак. А цей пункт для них якраз є переважним при виборі монолітного житла.

Сергій Кушменюк вважає, що основним плюсом продажів готового житла для девелопера є не стільки заробіток на обробці, скільки поява значущого конкурентної переваги у продаваного об'єкта. Особливо це стосується тих проектів, в яких покупцям пропонується кілька видів обробки, виконаних у різних стилях. Зараз таких пропозицій на ринку небагато, і вони користуються популярністю.

Перспективна опція


Сьогодні, як і п'ять років тому, експерти пророкують житла, готового до проживання, гарне майбутнє. У тому, що частка новобудов, що продаються з обробкою квартир, буде рости, фахівці одностайні. От тільки оцінити швидкість цього процесу важко. Ясно тільки те, що в сегменті бізнес-класу та елітному це буде відбуватися набагато повільніше.

Є впевненість у тому, що такі квадратні метри будуть затребувані покупцями. «Попит на квартири під ключ однозначно зросте із збільшенням частки інвестиційних угод, коли все більше людей стануть купувати квартири для подальшої здачі в оренду, але поки такі угоди поодинокі, - каже Володимир Трибрат. - А ось яка нерухомість однозначно повинна зводитися з обробкою, так це курортна, оскільки це житло віддалене від місця проживання власника, і ремонт квартири являє очевидну складність для господаря нерухомості ».

На думку Артема Ржавського, об'єктивних передумов до зниження попиту на квартири з виконаною обробкою в найближчому часі немає, оскільки існуючий рівень доходів населення все ще помітно нижче, ніж до кризи.

Крім того, відновлення ринку іпотеки в сегменті новобудов відбувається досить повільними темпами, що певним чином обмежує фінансові можливості покупців.

sob.ru/
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти