Як не прогоріти з покупкою столичного житла?

До кризи квартири в Києві відлітали, як гарячі пиріжки. У день могло бути кілька сотень операцій. Зараз же за місяць укладається 700-800. Так, у вересні щасливими володарями столичних метрів стали, за даними компанії SV Development, 773 людини. Тому подвійно цікавіше дізнатися, хто ж ті деякі щасливці, які зараз купують квартири, пише Сегодня.<br /><br />У їх пошуках я вирушила на Трьохсвятительську, де знаходиться столичне БТІ. У докризові часи охочі зареєструвати свої договори простоювали тут у багатогодинних чергах. У п’‎ятницю ж я побачила всього 6 чоловік. Одна з них - вже киянка Тамара Зайцева - погодилася розповісти про те, як їй вдалося купити двокімнатну квартиру.<br /><br /><strong>ЗВІДКИ ГРОШІ</strong><br /><br />Буквально напередодні кризи я збиралася брати кредит. Але Бог відвів. Зірвалася продаж 3-кімнатної бабусиної квартири у Вінниці, за яку тоді нам давали $ 50 тис. І буквально через тиждень після цього почалася криза, виникли проблеми з банками. Якби операція відбулася, я б точно вляпалася в доларовий кредит. А так у мене на депозиті 2 роки тому було лише $ 10 тис., тому ні про який кредит, а тим більше про покупку мова не йшла.<br /><br />Підбадьорений прогнозами про те, що столична нерухомість буде дешевшати, я, по-перше, підбила чоловіка на переїзд до батьків, щоб заощадити на оренді квартири, а це - 2200 грн.<br /><br />По-друге, ми урізали й інші витрати: перестали їздити за кордон, почали качати фільми з інтернету, речі якщо і купували, то тільки на розпродажах. У результаті тотальної економії ми відкладали по 4000 грн. на місяць, і до вересня 2010 року, за пару років, назбирали $ 12 тис. Гроші клали на депозит.<br /><br />Так що ще й відсотки накапали. Плюс до того цього літа вдалося продати вінницьку квартиру. Правда, вже не за $ 50 тис., а всього за 30 тис. (продавали ми її 2 роки, скидаючи кожні пару місяців по $ 2-3 тис.). Разом набігло $ 42 тис.<br /><br />З цими грошима ми на початку осені цього року вирішили спробувати щастя з іпотекою. Благо банки почали видавати кредити, та й ставки зменшилися (ще навесні вони були по 22-25% річних, а зараз можна знайти за 19-20%). Подали заявки відразу в 4 банки, де видавали кредит на 20 років.<br /><br />У двох з них нам сказали принести на початку документи на обрану квартиру, у двох погодилися дати попереднє «добро». У першому варіанті був ризик втратити заставу: вибираєш квартиру, даєш $ 1,5-2 тис. застави, банк тягне гуму кілька тижнів, а потім каже тобі «ні». Тому ми подали заявки тільки в 2 останніх банку.<br /><br />Про всяк випадок підстрахувалися: вирішували питання не з менеджером, а з начальником відділу кредитування. За 5% від суми кредиту він погодився лобіювати наші інтереси на кредитному комітеті. У підсумку наприкінці вересня нам дали кредит на $ 15 тис. Так ми нашкребли $ 67 тис.: наші заощадження $ 22 тис. + продаж квартири у Вінниці $ 30 тис. + кредит на $ 15 тис. (у гривні, під 20% річних, під заставу купованої квартири).<br /><br /><strong>ПЕРЕВІРЯЙТЕ ЦІНУ «ексклюзивною» пропозицією</strong><br /><br />За таку суму цієї осені ми могли купити в новому будинку в Києві тільки 1-кімнатну квартиру. Ми поїхали дивитися квартиру на вулиці О. Пчілки, на 22-поверховому будинку. І ледь не стали жертвами «розлучення» на гроші. Діло було так. Дзвонить ріелтор великого агентства нерухомості і каже, що знайшов для мене відмінний варіант: 1-кімнатну квартиру - кімната 18 кв. м, кухня - 10 кв. м, повна будівельна обробка у новому, введеному в експлуатацію будинку з усіма документами і «всього» за $ 65 тис.<br /><br />Щоправда, на останньому, 22-м, поверсі (звідси і така ціна), і агентству потрібно заплатити 5%. Разом квартира нам обійшлася б в $ 69 тис. ($ 3250 агентству плюс $ 650 - 1% до Пенсійного фонду). Довелося б позичати ще $ 2 тис. Але ми все одно поїхали на перегляд.<br /><br />Квартира сподобалася, але ми вирішили подумати з завдатком до вечора. І нам дуже пощастило, що це була п’‎ятниця і якраз вийшов свіжий номер популярної газети з оголошеннями про купівлю-продаж квартир. У ньому ми знайшли цю ж квартиру не за $ 65 тис., а за $ 62 тис. Я подзвонила по вказаному телефону. Рієлтор сказала, що господарі віддадуть квартиру за $ 60 тис., а вона сама візьме 2,5%. Разом, покупка разом з виплатою до Пенсійного фонду обійшлася б нам в $ 62 тис. Тобто ми могли б потрапити на $ 7 тис.<br /><br />Звідси порада: якщо вам надійшла пропозиція від рієлтора, пошукайте цю ж квартиру в усіх можливих джерелах з оголошеннями про продаж квартир. Адже багато ріелтори що роблять: знаходять первинне оголошення, домовляються з ріелтором господаря, що віддадуть йому 2,5%, самі накручують суму, яку покладуть собі в кишеню (в нашому випадку вона становила $ 5 тис., адже господар віддавав квартиру за $ 60 тис. ) і плюс беруть ще винагороду для свого агентства.<br /><br />У мене ще є спостереження щодо ріелторських комісійних: співробітники великих агентств відразу називають 5%, ті, що працюють на себе чи в агенції середньої руки беруть 2,5-3%. Але при цьому, щоб отримати все-таки 5%, вони можуть йти на таку хитрість.<br /><br />Тебе приводить на квартиру один ріелтор, на об’‎єкті тебе зустрічає другий, який представляє інтереси продавця. Покупцеві вони кажуть, що з різних агентств, а насправді виявляються з одного. У цьому випадку доводиться платити подвійну таксу.<br /><br /><strong>БЕЗ СУСІДІВ - НІКУДИ</strong><br /><br />Від 1-кімнатної квартири на Позняках за $ 60 тис. ми все-таки відмовилися. Батьки були категорично проти того, щоб ми купували житло на останньому поверсі, мотивуючи це майбутніми проблемами з дахом.<br /><br />У підсумку, зваживши «за» і «проти», ми вирішили купувати «двушку» на вторинному ринку. І відразу натрапили на дуже привабливу пропозицію: в одному зі спальних районів Києва продавали 2-кімнатну квартиру всього за $ 65 тис. Я кажу «всього», тому що будинок був серії БПС - 16-поверхова панелька. Тоді як за $ 65 тис. в основному можна було знайти «двушки» в хрущовках. Рієлтор пояснила таку ціну тим, що її господині терміново потрібні гроші на операцію для матері.<br /><br />Плюс до того, квартира була на 1-му поверсі, а це завжди знижує вартість. Незважаючи на 1-й поверх і суміжні кімнати, квартира нам сподобалася. Але насторожило те, що рієлтор назвала як завдатку суму в $ 5 тис. (зазвичай при продажу квартири до $ 70 тис. беруть задаток у розмірі $ 2-3 тис.). І ще був одна тривожна момент: квартиру дівчина купила всього рік тому.<br /><br />Незважаючи на всі ці фактори, ми домовилися, що ввечері того ж дня приїжджаємо в агентство і підписуємо попередній договір. Але перед тим як їхати в агентство, ми вирішили поговорити з сусідами. І вони відкрили секрет, чому квартира так дешево продається. Виявляється, в будинках серії БПС на 1-му поверсі знаходиться електрощитова, і квартира, яку ми збиралися купувати, була не двокімнатній, а полуторної. Частина друга кімнати як раз і «з’‎їла» електрощитова. Чим це загрожує? По-перше, ночами нам заважав би гул. По-друге, сильне електромагнітне випромінювання однозначно не додало б здоров’‎я. Ця квартира, до речі, на момент, коли ми її дивилися, вже продавалася більше півроку.<br /><br />Звідси моя порада - завжди перед тим як йти на перегляд, проревізуйте інтернет і дізнайтеся, протягом якого часу виставляється на продаж житло. Якщо дуже довго і при цьому його ціна нижче середньоринкової, не варто витрачати на її перегляд час. Тому що зараз все, що виставляють за дешевшою ціною, йде протягом пари тижнів. До речі, ріелтор і господиня зрозуміли свою стратегічну помилку (те, що людей може насторожити занадто низька ціна) і недавно я побачила цю квартиру, виставлену за $ 72 тис.<br /><strong><br />Як відсіяти КВАРТИРИ ДО ПЕРЕГЛЯДУ</strong><br /><br />Крім терміну, протягом якого квартира виставлена на продаж, і ціни, встановіть собі ще один «фільтр» до перегляду - місце розташування. Зрозуміло, що практично всі ми віддаємо перевагу тим чи іншим районам столиці. Але в кожному районі вулиця вулиці ворожнеча: одна може знаходитися поряд з парком, а інша - поруч з сміттєспалювальним заводиком.<br /><br />Переглянути вигляд з вікна, який буде відкриватися з квартири, можна за допомогою інтернет-картки http://maps.yandex.ru. У полі "Знайти" вводите адресу, потім натискаєте кнопку «Панорами», і, якщо цікавить вас вулиця буде відзначена синім кольором, то ви зможете побачити її панорамне зображення. До речі, за допомогою цієї ж карти ви можете прорахувати маршрут, як ви будете добиратися з дому до роботи. Я, наприклад, відсіяла завдяки цій опції кілька вигідних варіантів, тому що не захотіла добиратися до роботи з трьома пересадками.<br /><br />Ще один сайт, який допоможе відфільтрувати непотрібні квартири до безпосереднього перегляду, - сайт Київської міськадміністрації www.municipal.kiev.ua. Натиснувши на кнопку «Будинок», ввівши назву вулиці українською мовою в полі «Вулиця» і вибравши номер цікавить будинку, ви зможете побачити його фото в різних ракурсах, дізнатися дату капремонту, стан комунікацій, дахів і т. д. До речі, техстан деяких хрущовок, всупереч моїм очікуванням, виявилося краще, ніж будинків 30-річного віку.<br /><br /><strong>ДОГОВІРНІ ТОНКОЩІ</strong><br /><br />На пошуки квартири у мене пішов майже місяць. За цей час я встигла переглянути більше десятка варіантів. Ця цифра була б набагато більше, якби я для себе чітко не вирішила: хочу жити тільки в цьому районі - і крапка. Крім того, ще до того, як у мене була потрібна сума, я переглядала квартири, постійно «паслася» на сайтах, тому чудово орієнтувалася в типах планувань квартир і в цінах (протягом цього року вони не змінилися).<br /><br />Так що, коли я побачила «двушку» з роздільними кімнатами на 7-му поверсі 9-поверхового будинку в районі моєї мрії за $ 68 тис., рішення про її купівлю було прийнято миттєво, незважаючи на вбите стан. Як пожартувала господиня, «у нас квартира після будівельників».<br /><br />Аналізуючи цей етап хотіла б розповісти по приводу попереднього договору. У середньому по Києву його нотаріальне оформлення буде коштувати 1000 грн. (Хоча, коли я моніторила ціни, мені траплялися нотаріуси, які хотіли за цю послугу здерти 3000 грн.).<br /><br />Підписавши цей договір, я допустила таку помилку. Вона стосувалася штрафних санкцій у випадку, якщо угода купівлі-продажу не відбудеться. У договорі було прописано, що якщо угода зірветься з вини господарів квартири, вони віддають нам суму завдатку і ще $ 3 тис.<br /><br />Якщо винні були б ми, то залишили б завдаток плюс заплатили б ще $ 3 тис. штрафу. У нас з чоловіком голови були настільки затуманені, що ми не звернули увагу, що умови несправедливі. Адже господарі б втрачали тільки $ 3 тис., а ми - $ 6 тис. Але, слава богу, угода відбулася, і зараз я свій договір купівлі-продажу реєструю в БТІ.<br /><br />До речі, підкажу ще один цікавий момент з приводу оформлення договору купівлі-продажу. Перед її підписанням, за домовленістю, покупці платять 1% від суми угоди до Пенсійного фонду, а продавці - 1% держмита. Так ось 1% держмита - це і є плата приватному нотаріусу. Про це багато хто з них замовчують. І беруть зверху 1000-1500 грн.<br /><br />Звертайте на цей момент увагу при виборі нотаріуса. Ще рада: якщо при купівлі квартири у вас, наприклад, з чоловіком рівні грошові вливання, можна оформити шлюбний договір, згідно з яким житло ви будете купувати на правах пайової власності. Це дасть кожному можливість розпоряджатися своєю частиною самостійно. <br />