Інвестуйте в заміський будинок з розумом

У цій статті мова піде про придбання в інвестиційних цілях готового котеджу. Для спрощення завдання, ми будемо говорити про котедж в котеджному містечку, хоча практично все нижчевикладене можна застосувати і до приватної забудови. Ми будемо також вважати, що ви купуєте котедж в стані «будівельної готовності» - голі стіни, ніякого оздоблення і з підключеними, що працюють комунікаціями. Покупка котеджу з оздобленням в інвестиційних цілях має право на життя, але це питання ми розглянемо в спеціальному матеріалі з оренди заміської нерухомості. А придбання котеджу без комунікацій - занадто дивний крок, щоб говорити про це серйозно. Якщо ви хочете придбати ділянку, побудувати на ній котедж, а потім продати готове домоволодіння, вам може бути цікаво почати читання з відповідної статті про ділянки.

Пам'ятаєте, в матеріалах про земельні ділянки ми говорили, що улюблене ріелторами location - поняття відносне? Так от, стосовно готових домоволодінь, місце розташування - чи не найважливіше. Саме цей параметр буде визначальним для інтересу потенційних покупців. Шукати заміське домоволодіння починають саме з певного району. До того ж, краса навколо ділянки, вид на ліс чи озеро, сильно збільшать конкурентноздатність вашого продукту.

Певний вплив розташування домоволодіння робить і на динаміку вартості. Тут все, звичайно, дещо складніше (впливають у тому числі архітектура, розвиток навколишньої території, загальний тренд ринку та інші чинники), але загалом зрозуміло, що деякі території одночасно досягли межі ціни і при цьому найбільш стабільні, а деякі явно недорозвинені і недооцінені.

При покупці інвестиційного котеджу не слід орієнтуватися на суперелітний сегмент. Люди, які готові купити домоволодіння, мають свої уявлення про прекрасне, які можуть не збігатися з вашими. Тим більше, дуже елітне домоволодіння вимагає дуже елітного ремонту. До того ж, можуть виникнути проблеми співвідношення якості вашого продукту і поточної будівельної моди, рівня технологій і.т.д. Автору доводилося стикатися з виставленими на продаж дуже елітними будинками, власники яких хотіли відбити гроші, вкладені в будинок і обробку. Але от біда, і самі будинки, і обробка, були елітними за мірками, скажімо, 2000 року ...

Прецеденти подібних успішних угод, звичайно, є, але продаються в таких випадках як правило давно обжиті будинки, з повною обробкою. Орієнтуватися на цю цільову аудиторію не варто, інакше ваш інвестиційний котедж ризикує поповнити собою десятки, якщо не сотні аналогічних будинків в околицях Всеволожска і юкковой, безнадійно роками стоять на продажу в очікуванні свого покупця-олігарха.

До речі про обробку. Повна, комплексна, якісна обробка, дорогі меблі і золоті люстри - не окупаються. Як і дорогий ландшафтний дизайн. Покупець в будь-якому ціновому сегменті все одно буде переробляти все під свої смаки. Люди не готові будуть оплачувати ваші витрати, так що якщо вже робити обробку - то до рівня «просто чисто», не більше того. При цьому, сама наявність обробки помітно збільшує привабливість будинку, оскільки дозволяє не витрачати гроші і час на ремонт. Килимки поклав, фіранки повісив, меблі розставив - і все.

В рівній мірі малоперспективні середній і нижній ціновий сегменти. Щоб люди вважали за краще купити у вас готовий котедж за 5-7-10 млн, це повинен бути дуже залюблених будинок, із створеним хорошим чином заміського життя, який, до того ж, дуже сподобається вашим покупцям. Голими стінами не відбудетеся, інакше як пояснити, чому потрібно купувати саме у вас, а не будувати самим? Але ж ваші покупці тут - не олігархи, а прості люди, для яких економія коштів - важливий аргумент.

Результативніше всього орієнтуватися на сегмент від 10 до 18 млн рублів за домоволодіння. По-перше, ви можете розміщувати свій об'єкт в різних районах області, не обов'язково в самих елітних. По-друге, ви отримуєте простір для маневру в області площі ділянки і вибраних будівельних матеріалів. По-третє, можна, трохи знизивши прибуток, зробити в будинку базову обробку, підвищивши, тим самим, його привабливість для покупця. Тут ваша цільова аудиторія - багаті люди, які, з якихось причин, хочуть придбати нормальний будинок відразу. Як не дивно, таких людей досить багато. Ключовий момент - небажання покупця чекати закінчення будівництва і взагалі возитися з усіма цими заморочками, якщо можна купити нормальний готовий будинок. А головна ваша задача - запропонувати відповідної якості продукт.

Важливі моменти:

Ділянка і місцевість повинні бути красиві. Вам доведеться конкурувати з усіма пропозиціями первинного ринку, плюс з безліччю пропозицій вторинного житла. Грамотно вибране гарне місце помітно збільшить ваші шанси.
Не варто надмірно завищувати ціну. Покупці - не ідіоти. Вони відмінно рахують гроші і можуть оцінити приблизний рівень ваших витрат. А заклинання про «елітність» можуть не спрацювати.
Не треба економити на якості будівництва. Мало того, що покупці можуть трошки розбиратися в питанні, так ще й слід тримати в голові загальну тенденцію до зростання якості будівництва і розвитку технологій.
Краще трохи знизити вашу прибуток, але зробити всередині будинку мінімальну чистову обробку. Це сильно збільшує привабливість домоволодіння, оскільки дозволяє покупцеві почати жити і зайнятися облаштуванням побуту майже відразу після операції.
Не захоплюйтеся ландшафтним дизайном. Рівний газон - цілком достатньо.

www.zagorodna.com