Які будинки будують в передмістях столиці

У сфері заміського будівництва спостерігається поступова еволюція споживчих переваг. Відходять у минуле помпезна архітектура і величезні цегляні особняки площею в півтори-дві тисячі квадратних метрів. Приватні забудовники тепер віддають перевагу стриманість і функціональність.
Втім, зміни в сегменті малоповерхового будівництва відбуваються досить повільно. Тому говорити про чітко виражених тенденції фахівці не поспішають, хоча все ж таки відзначають характерні риси ринку заміського житла, які в останні роки особливо яскраво виявляються в організованому котеджному будівництві.

Перш за все експерти виділяють невгамовну тягу фірм-забудовників до створення великих селищ. Директор компанії "Вишневе Мiстечко" Олег Хома характеризує ситуацію терміном "гігантоманія" - гігантські площі містечок, неймовірні за мірками дворічної давності, багато амбітних проектів. Якщо раніше при плануванні селищ йшлося про десятки домоволодіння і сотня будинків вважалася чимось нереальним, то зараз сотні гектарів і тисячі домоволодіння вже в порядку речей.

Дійсно, сьогодні в Київській області реалізується до двох десятків проектів будівництва великих селищ. Чотири з них - "Нова Богданівка", "Місто Сонця", "Олімпік-Park" і "DeVision" - дійсно грандіозні, загальною площею від сотні до чотирьох сотень гектарів, де планується спорудити близько тисячі будинків. Ще близько дюжини містечок поменше налічують до 500 домоволодінь кожен.

Збільшуються не тільки масштаби селищ, але також їх кількість. За даними директора з маркетингу компанії "SV Development" Володимира Степенко, зараз в околицях столиці налічується більше сотні коттеджних містечок проти 70 в минулому році. На продаж виставлено близько 2,5 тис. домоволодінь в 42 містечках.

Характерно, що по своєму наповненню організовані селища стають мультиформатними: зазвичай на їх території поряд з приватними будинками з'являються таунхауси і багатоквартирні будинки. Наприклад, в житловому містечку "Місто Сонця", розташованому в Києво-Святошинському районі, перша черга будівництва передбачає зведення 18 триповерхових 17-22 квартирних будинків з гаражами і офісними приміщеннями, а також 114 зблокованих одноквартирних котеджів (таунхаусов).

Попит на нерухомість за межами столиці постійно зростає. І активне будівництво заміської нерухомості призводить до того, що селища все далі відступають від меж Києва. Так, за даними Володимира Степенко, на сьогоднішній день більшість коттеджних містечок знаходиться в 15 - кілометровій зоні навколо столиці, і лише окремі селища розташовані на відстані в 25 км від мегаполісу. Однак у силу того, що знайти відповідну для масштабної забудови земельну ділянку під Києвом все важче, вже розробляються проекти містечок у 40-кілометровій зоні.

У цьому сенсі індивідуальні забудовники мають перевагу перед будівельними компаніями, оскільки знайти підходящу ділянку розміром у десять соток набагато простіше, ніж отримати десятки або сотні гектарів ...

- Ринок заміської нерухомості перейшов у стадію активного розвитку. Зараз з'являється вельми різноманітна пропозиція заміських котеджів, загострюється конкуренція між забудовниками, - стверджує Володимир Степенко. - Якщо кілька років тому продавалося все, що будувалося, то сьогодні це вже не так. Тому девелопери тепер все більше уваги приділяють опрацювання концептуального вирішення своїх проектів, детально планують інфраструктуру ...

Торгово-розважальні центри, супермаркети, спортивні комплекси, медичні установи, школи і дитячі сади - цим уже нікого не здивуєш. Також в обов'язковому порядку, незалежно від класу містечка, в ньому присутня паркова зона, найчастіше є сусідами з природним або штучним водоймищем. Споживач нині готовий платити великі гроші за нерухомість, але натомість бажає отримати максимум комфорту.

За словами експертів, часи, коли на дванадцяти сотках будувалися будинки у три поверхи, канули в лету. Люди не хочуть переплачувати за будинок, велику частину якого вони не використовують. Та і єднання з природою (а це, погодьтеся, важлива складова заміського життя) на крихітному "п'ятачку" не виходить ... Тому велика частина покупців віддає перевагу будинкам в півтора-два поверхи площею 200-250 кв. м.

Розмір будинку залежить насамперед від заявленого класу котеджного містечка. Якщо містечко "елітний", пояснює Олег Хома, то забудовники можуть дозволити собі споруджувати будинки в тисячу "квадратів" і з прибудинковою територією в гектар. Але в селищах бізнес-класу площа будинку складає в середньому близько 300 кв. м. До того ж великі підвальні приміщення, які використовувалися раніше для розміщення басейну, сауни і інших зручностей, в селищах з розвиненою інфраструктурою просто не потрібні. У неорганізованому заміському будівництві спостерігається схожа тенденція - на зміну показушному максималізму приходить раціоналізм і утилітарність.

Що стосується архітектурних смаків українців, то, за спостереженнями Володимира Степенко, зараз особливо популярні класичний західноєвропейський і американо-канадський стиль. При цьому для покупців все більш важливими стають зручне розташування кімнат, достатня кількість санвузлів і т. д. А ось нарочито химерні фасади й марні башточки вийшли з моди. Зате з'являється інтерес до зрубових домівках, скляним фасадам, "термодому", стіни яких складаються з порожнистих пінополістирольних блоків, залитих бетоном. Швидкомонтовані каркасні будинки поки не дуже приживаються навіть в індивідуальному будівництві, що пояснюється відсутністю у наших споживачів досвіду експлуатації таких будинків.

Примітно, що, за словами Олега Хоми, котеджне будівництво під Києвом сьогодні не має на увазі єдиної архітектурної стилістики всередині містечка:

- Єдиний архітектурний стиль можливий лише в тому випадку, коли відбувається централізована забудова містечка одним забудовником, при генпідрядної будівництві це практично неможливо. Більш того, якщо мова йде про будівництво п'ятдесяти і більше будинків, ніяк не вийде будинку в одному стилі зробити їх різними, а в типових особняках жити ніхто не хоче. Тому у великих селищах котеджі, як правило, дуже різні. Такий різнобій забудовники намагаються згладити, розділяючи городки на окремі квартали, виконані в єдиному стилі.

Що ще може вплинути на архітектурний стиль котеджного містечка, так це рельєф місцевості. Наприклад, в селищі "Резиденція Лісники", який будує компанія "XXI Століття" поряд з Києвом, проектувальники вдало використовували горбисту місцевість, органічно "вписавши" удома в навколишній пейзаж, і звичайні загалом будинки перетворилися на стильні альпійські шале ...

Вельми традиційні уподобання киян у виборі будматеріалів. Незважаючи на зусилля численних фірм, що пропонують різні нові технології будівництва, у тому числі збірні будинки, фаворитом як і раніше залишається старий-добрий цеглина. Причому, за словами Олега Хоми, при зведенні заміських будинків поки рідко застосовуються навіть такі добре відомі матеріали, як пісковик або шлакоблок. А оскільки будкомпанії прагнуть відповідати потребам ринку, то прогресивні західні технології практично ніхто не застосовує, хоча, наприклад, у США дуже поширене будівництво містечок економ-класу з швидкомонтованих конструкцій.

- Втім, іноді, крім керамічної цегли, "просунуті" індивідуальні забудовники ще готові застосовувати газобетонні блоки, ракушняк та навіть сендвіч-панелі, - говорить Володимир Степенко, - а для зовнішньої обробки найчастіше використовують облицювальну цеглу або штукатурка, хоча поступово зростає популярність дерева і каменю.

На зовнішній вигляд котеджів і прибудинкової території в містечках сьогодні в основному впливає покупець. Зазвичай забудовники застосовують схему продажу земельної ділянки з обов'язковим підрядом на будівництво. Тобто приватний інвестор вибирає ділянку, проект будинку, а також необхідні йому об'єкти на ділянці або ж зводить сауну, альтанку, спортмайданчик і т. п. самостійно після отримання права власності на ділянку й будинок.

- У більшості випадків забудовник прислухається до думки приватного інвестора, хоча існують також певні правила, які спочатку вказуються в договорі (наприклад, не можна міняти фасадний паркан на ділянці), - зазначає Володимир Степенко.

Дещо інша справа з неорганізованим приватним будівництвом: тут можна зустріти різні способи будівництва, обробки, планування. Приватні особи можуть дозволити собі експериментувати з фасадами з дерева або скла, з плануванням і поверховістю будинків. Тут частіше застосовуються сучасні технології, що дозволяють за рахунок комбінації різних матеріалів добитися високих експлуатаційних характеристик будівель. Подібні експерименти не завжди вдалі, але саме вони дають можливість будкомпаніям оцінити перспективи нових технологій і будматеріалів. У цілому ж раціональність все більше переважає і серед забудовників-індивідуалів. Тому, відзначає технічний директор будівельної компанії "ТМВ" Віталій Ведмідь, приватні клієнти найчастіше вибирають одноповерхові будинки з мансардним поверхом загальною площею від 200 до 250 м. кв. Переваги такого будинку полягають у тому, що він не займає багато місця на ділянці і з легкістю поміщається на 3-х сотках землі, що дозволяє купувати клієнтові землю від 6 соток і будувати там зручний місткий будинок для однієї сім'ї. Прибудинкова територія облагороджується на розсуд господарів, на ній можуть бути як сад або альтанка, так і басейн або літня кухня - єдності смаків не спостерігається. Хіба що близько недорогих будинків частіше організовують недорогий дозвілля на зразок барбекю в оточенні декількох плодових дерев, а у великих маєтках можуть дозволити собі і великий басейн, і будинок для гостей на території ретельно продуманого саду. Тим не менш котеджні містечка, вважають експерти, вже сьогодні складають значну конкуренцію неорганізованої приватної забудови, і в майбутньому ця тенденція тільки посилиться.

Вибираючи собі будинок за містом, кияни все насамперед звертають увагу на його ціну і місце розташування.

- На сьогоднішній день в структурі пропозиції на ринку котеджних селищ максимальна частка (майже 40%) домоволодінь реалізується за ціною від $ 300 тис. до $ 600 тис., близько 30% - від $ 200 тис. до $ 300 тис., 25% ринку займають котеджі вартістю більше $ 600 тис. і тільки 8% пропозиції - це будинки, не дорожче $ 200 тис., - наводить статистику Володимир Степенко.

Ціна будинків у котеджних селищах сьогодні стартує від $ 1,3 тис. за 1 кв. м ("Німецька слобода", "Лелечий Хутір", "Садок Вишневий"), середня ціна квадратного метра - $ 1,6-1,8 тис.. Є й більш дорогі проекти. Наприклад, ціна квадратного метра в котеджах селища "Маєток. Перлина Iталiї" стартує з $ 2,8 тис., у клубному містечку "Александров Посад" - з $ 3,5 тис., у селищі "Сонячна Долина" квадратний метр коштує від $ 2,6 тис. до $ 4 тис. / кв. м.

Для порівняння, будинку в приватному секторі в Київській області продаються за ціною від $ 1-1,2 тис. / кв. м (Макарівський, Бородянський, Броварський райони) до $ 1,4 - 1,6 тис. / кв. м (Васильківський, Вишгородський, Бориспільський райони). Заміське житло в престижних Обухівському і Києво-Святошинському напрямках обійдуться покупцеві в середньому від $ 2 тис. / кв. м.

Очевидно, що будинки в котеджних містечках обходяться покупцям дорожче, але переплата того варто. Організований селище не тільки надає розвинену внутрішню інфраструктуру, але і дозволяє клієнтові не обтяжувати себе будівельними клопотами. Надалі містечко забезпечується охороною, прибиранням, наданням сервісних послуг і, що стає все важливішим, дозволяє оточувати себе сусідами свого соціального рівня, в той час як за межами котеджних містечок шикарні палаци можуть бути сусідами з маленькими дачка. Так що вердикт експертів однозначний - підвищена ціна виправдана, і буде ще більше виправдовуватися в майбутньому, одночасно зі зростанням популярності якісних котеджних містечок і зниженням попиту на неорганізоване приватне будівництво.

Для покупців важливі напрямок і віддаленість від Києва, наявність зручних під'їзних шляхів і хорошою інфрастуктури всередині містечка і за його межами, обов'язкові хороше природні умови про дуже бажано наявність поблизу природного водоймища. Клієнти з кожним днем ??готові платити більше, тому прагнуть вибрати краще.

Ціну на будинки в котеджних містечках сьогодні формує цілий ряд факторів, основний з яких - вартість землі, що залежить від віддаленості від Києва, наявності інфраструктури і природного оточення, а також від престижності району. Вартість покупки залежить також від розмірів ділянки і самого будинку, наявності на прибудинковій території додаткових споруд, класу містечка і рівня сервісу в ньому. Впливають також використовувані будівельні і лицювальні матеріали, але, за словами Олега Хоми, зазвичай ця різниця коливається в межах $ 150-200 на "квадрат", так що вона не принципова. Зате рівень внутрішньої обробки і, тим більше, індивідуальні побажання клієнта, його фантазія і дизайнерські вишукування можуть значно збільшити вартість будинку.

- Також на вартість домоволодінь впливають форма ділянки і форма власності на землю (державний акт чи оренда), цільове призначення ділянки (під будівництво, дачне господарство, садівництво) і, що важливо, рентабельність забудовника, - підкреслює Володимир Степенко. Так що заощаджувати покупцеві можна на обробці, благоустрій ділянки, додаткових об'єктах інфраструктури на ділянці - тільки не на будматеріалах, будинок повинен бути побудований якісно.

Якісне та швидке будівництво, на думку експертів, можуть забезпечити великі вітчизняні девелоперські компанії, банки, інвестиційні фонди (у тому числі закордонні), вже проявляють реальний інтерес до ринку заміського житла і навіть почали реалізацію деяких проектів. Причому хітом в найближчі кілька років обіцяють стати не пафосні й дорогі котеджі для еліти, а цілком доступні за ціною проекти для середнього класу.
www.zagorodna.com/uk