Яка небезпека в купівлі «первинки» через заставу?

У чому особливості такої схеми, і які ризики вона несе для покупця? Чи є переваги у такої схеми, в порівнянні з іншими, і що варто пам'ятати потенційному покупцеві, дізнавався у експертів Prostobank.ua.

Артем Стоянов
Старший партнер
Юрист: LCF Law Group

Придбання квартири - один з довгоочікуваних і відповідальних заходів в житті українського громадянина. Однак для багатьох громадян, які приймають рішення придбати квартиру на етапі її будівництва, цей процес перетворюється на інвестиційне захід, більшою мірою нагадує участь у розіграші (лотереї).

В Україні інвестуючий в нерухомість за вищезазначеною схемою має наступні ризики:

ризик банкрутства забудовника і, як наслідок, втрата прав на проінвестований об'єкт, особливо у випадку наявності в третіх осіб переважних прав на об'єкт (наприклад, іпотеки - об'єкта незавершеного будівництва);
ризик втрати забудовником прав на земельну ділянку і, як результат, - прав на об'єкт, який на етапі будівництва являє собою сукупність матеріалів і устаткування, використаного в процесі будівництва.

Далі випливає, що забудовник пропонує купити зовсім не квартиру, а заставну, яку в подальшому буде обміняно на квартиру.

У той же час, зі вступом в силу Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» № 2367 з 23.07.2010 року використання закладних для цілей продажу нерухомості, що будується було заборонено, про що також свідчить лист Міністерства юстиції України. Компанії, що продовжують використовувати заставні для цілей продажу будується житлової нерухомості, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого ст. 190 «Шахрайство» Кримінального кодексу України.

При цьому відповідно до ст. 230 ЦКУ, у разі якщо одна зі сторін угоди навмисне ввела іншу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. При використанні закладних гранично чітко простежується факт умисного введення забудовником інвесторів в оману - пропонується заставна як спосіб подальшого одержання прав власності на квартири, у той час як сама по собі заставна не надає прав зацікавленій особі на квартиру.

Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, завдану у зв'язку із здійсненням угоди. І найважливіше, основним правом власника заставної є право на отримання грошових коштів (основного зобов'язання) у сумі, що дорівнює собівартості будівництва квартири. Це означає, що вже на етапі придбання заставної ви втратили суму коштів, що дорівнює різниці між ціною придбання заставної (прирівняна до ринкової вартості квартири) і номінальною вартістю заставної. В силу положень закону України «Про іпотеку» власник заставної не отримує жодних прав на майбутню квартиру.

Для перевірки схеми на відповідність законодавству необхідно розділити її на два етапи:

1.Етапи будівництва - забудовник отримує кошти у вигляді позики для фінансування будівництва;
2.Етапи після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію - забудовник відчужує покупцеві приміщення (як сукупність майнових прав) в обмін на заставу на підставі договору міни.

Чинним законодавством (ч.3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність) встановлені обмеження на способи фінансування та інвестування об'єктів житлового будівництва. А після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію (до моменту оформлення первинного права власності) об'єкт припиняє бути об'єктом будівництва, відповідно, дію обмежень, встановлених статтею 4 зазначеного Закону, також припиняється.

Катерина Гутгарц
Головний редактор
Портал Prostopravo.com.ua

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, заставна засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об'єкт у разі невиконання основного грошового зобов'язання боржником.

Якщо забудовник виконає основне зобов'язання (фактично повернувши потенційному покупцеві його гроші), в останнього не буде ніяких правових підстав вимагати передачі йому у власність об'єкта нерухомості. Крім того, у покупця немає жодних можливостей впливати на дотримання забудовником термінів будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію, а також контролювати хід будівельних робіт. Така схема вигідна лише забудовнику, який використовує її для мінімізації оподаткування.

Сергій Римар
Старший юрист
Адвокатська компанія "Правочин"

Відповідно до положень Закону «Про цінні папери та фондовий ринок» заставна належить до групи іпотечних цінних паперів, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пулом) та які засвідчують право власників на отримання від емітентів належних їм коштів. Видача заставної передбачена Законом України «Про іпотеку».

Але при цьому нормами зазначеного Закону прямо не передбачено фінансування будівництва за допомогою покупки заставної. Більше того, такий вид інвестування в будівництво суперечить ч. 3 ст. 4 Закону «Про інвестиційну діяльність», яка передбачає, що інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі, в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фондиоперацій з нерухомістю, інститути спільного фінансування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов'язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості відповідно до законодавства.

Зокрема, до висновку про неможливість інвестиційної діяльності у будівництві з використанням заставних прийшло Міністерство юстиції України, виклавши своє бачення цього питання в листі № 820-0-2-10-31 від 27.10.2010 р. Але оскільки листа Мін'юсту не є нормативно- правовими актами, деякі будівельні компанії продовжують залучати гроші інвесторів в обмін на видачу заставних. При цьому основними ризиками є достатня наявність підстав для визнання іпотечного договору недійсним, перелік яких крім Цивільного кодексу України містить договір «Про іпотеку».

Ірина Бугера
Юрист відділу з питань нерухомості, будівництва та земельного права
Юридична компанія "Юстікон"

Раніше використання заставних з метою залучення коштів фізичних і юридичних осіб у будівництво житла було досить поширеною практикою, яка грунтувалася на відсутності вимоги законодавчого регламентування такого механізму. У зв'язку з набранням чинності Закону України N 2367-VI від 29.06.2010 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» використання заставних у якості інструментів інвестування в будівництво вважається неправомірною діяльністю. Заставна тепер розглядається виключно як механізм рефінансування, а не як спосіб продажу первинної нерухомості.

Дана позиція відображена і в листі Міністерства юстиції № 820-0-2-10-31 від 27.10.2010. Більше того, державним та приватним нотаріусам рекомендовано утримуватися від посвідчення угод з використанням заставних у якості інструментів інвестування в будівництво житла. Таким чином, настійно рекомендую утриматися від сдялинок з заставними для вкладення грошей в нерухомість, що будується.

www.zagorodna.com