Як уникнути підводних каменів при оренді нерухомості?

Фінансова криза, на жаль для потенційних покупців житла, не привів до істотного зниження цін на квартири. Тим, хто розраховував скористатися падінням ринку, знову доводиться, затягнувши пояси, збирати кошти на заповітні "квадрати". Єдиною альтернативою для безквартирних громадян як і раніше залишається оренда житла. Зняти житло - завдання саме по собі непросте, проте додаткові труднощі можуть виникнути і після підписання договору, і після закінчення строку найму. Про те, як уникнути деяких підводних каменів, "Ленте.Ру" розповіли експерти компанії Penny Lane Realty.

Нежданий власник

Як відзначають ріелтори, нерідко власник нерухомості здає житло без відома іншого співвласника, наприклад колишнього чоловіка або екс-дружини, який може пред'явити свої права на дохід від оренди або на частину квартири. "Щоб не потрапити в подібні ситуації, необхідно зробити запит до єдиного державного реєстру прав (ЕГРП) і переконатися, хто дійсно є власником об'єкта, який ви плануєте знімати", - говорить генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров.

Проблеми також можуть виникнути, якщо у свідоцтві про власність є обтяження, наприклад іпотека. В орендаря при цьому немає ніяких гарантій, що власники будуть сумлінно і вчасно виконувати свої зобов'язання перед банком. І якщо власники житла не зможуть виплатити іпотечний кредит, то орендаря можуть запросто виселити. Фахівці радять не розглядати такі об'єкти або, принаймні, ретельно прописати штрафні санкції для господарів.

Незапланований з'їзд

Особливу увагу фахівці радять звертати на умови дострокового розірвання договору. Вони в обов'язковому порядку повинні бути прописані. Може статися, що власник з тих чи інших причин вирішить перервати контракт, і наймачеві в терміновому порядку доведеться шукати нове житло. Можлива і зворотна ситуація, коли сам орендар вирішить змінити квартиру завчасно. У цьому випадку він зобов'язаний попередити власника про майбутній з'їзд. Термін повідомлення також прописується в договорі. При хороших відносинах з орендодавцем і його доступності, можна передати йому повідомлення про дострокове розірвання (у двох примірниках) особисто. Власник в свою чергу повинен підписати його і один примірник повернути клієнту. Якщо ж власник знаходиться за кордоном, то потрібно повідомити йому у письмовому вигляді поштою. Робити це краще рекомендованим листом.

Зі своїми меблями

Ще одна порада орендарям - обговорити з власником питання про можливе придбання додаткових меблів і побутової техніки. Найчастіше власники здають немебльовані квартири, так як у деяких орендарів можуть бути власні предмети інтер'єру і техніка, нехай і в обмеженій кількості. Житло також може бути обставлено з урахуванням побажань наймача. Проте, в будь-якому випадку, з'ясовувати питання купівлі меблів і техніки слід до підписання договору. У контракті ж необхідно чітко прописати, що купує господар, що - орендар. Якщо все купує наймач, потрібно вказати, віднімається чи витрачена сума з ставки оренди або ж він забирає меблі та техніку після розірвання договору. В іншому випадку, за словами ріелторів, власник може не виконати свої обіцянки з придбання речей або виконати їх не в повному обсязі.

Підстрахування

Експерти нагадують, що багато власників беруть з орендаря так званий страховий депозит - запорука за збереження майна. Він береться одноразово, при укладанні договору разом з оплатою першого місяця проживання і повертається орендарю повністю або частково при розірванні контракту, після перевірки телефонних рахунків і збереження майна. "На практиці трапляється, що власники можуть врахувати депозит в якості плати за останній місяць проживання, проте це потрібно обговорювати окремо, - коментує Георгій Дзагуров. - І сума застави, і обов'язки сторін по його виплаті повинні бути прописані в договорі найму".

Незалежна експертиза

Стан майна, підкреслюють фахівці, досить часто стає предметом суперечок між власниками і орендарям. Як правило, вся відповідальність за псування майна (крім природного зносу) лежить на орендарі. Однак це не завжди виправдано, адже поломка може відбутися також через несправність техніки, відсутність тих чи інших деталей або ремонту, виконаного некваліфікованими робітниками. Як приклад ріелтори наводять наступний випадок. В орендованій квартирі наймач нещільно закрив вентиль бойлера, внаслідок чого сусіди знизу були затоплені. Спочатку власник хотів стягнути з мешканця повну вартість ремонту. Однак орендар зміг довести, що протечка сталася через відсутність однієї з деталей водонагрівача, передбаченої виробником. "Перш ніж віддавати гроші через поломки будь-якої техніки, потрібно з'ясувати, з чиєї вини вона сталася, - підсумовує Георгій Дзагуров. - При необхідності слід провести незалежну експертизу".

Знайомство з сусідами

Звертати увагу, безумовно, потрібно не тільки на тонкощі договору оренди. Важливим фахівці вважають проведення своєрідного моніторингу місця майбутнього проживання. Йдеться, зокрема, йде про наявність у районі об'єктів соціальної інфраструктури, магазинів, торгових або спортивних центрів, відділень банків, пошти, парків, а також потенційно несприятливих об'єктів (стихійні ринки, вокзали, промислові підприємства і так далі). Особливо вибагливим орендарям має сенс поцікавитися і соціальним оточенням. За даними компанії "Інком-Нерухомість", бажання особисто дізнатися тих, хто буде "жити за стінкою", висловлюють 30 відсотків квартиронаймачів.

Експерти відзначають, що найбільше майбутніми сусідами цікавляться орендарі квартир сегментів "бізнес" і "еліт". Хоча трапляються випадки, коли подібні питання надходять і від наймачів квартир економ-класу. "У категорію найбільш небажаних сусідів квартиронаймачі відносять питущих людей, представників кримінального світу, юнаків та дівчат, які активно цікавляться чи займаються музикою, любителів тварин, які у своїй квартирі тримають не менше п'яти вихованців, а також тих, хто часто і голосно з'ясовує стосунки з близькими ", - говорить керівник управління оренди квартир компанії" Інком-Нерухомість "Галина Кисельова.

Про головне

Тепер, власне, про головне, про вартість оренди. За інформацією порталу "Мир Квартир", вартість найму житла в більшості великих російських міст з початку цього року збільшилася у всіх сегментах - від дешевих однокімнатних до дорогих трикімнатних. У багатьох регіонах максимальні ціни на оренду квартир спостерігалися в липні. "До липня ми можемо констатувати впевнений загальний тренд на підвищення вартості оренди, навіть незважаючи на те, що ціни досягали своєї верхньої межі в кожному окремому місті в різний час, - зазначає генеральний директор порталу Віктор Щеблецов. - Втім, зростаючі апетити власників квартир періодично коригуються можливостями орендарів ".

На найбільших ринках оренди ситуація з цінами виглядає наступним чином. Найдорожче найм житла, природно, обходиться в Москві. За даними "Інком-Нерухомість", за підсумками липня середня вартість місячної оренди однокімнатних квартир економ-класу в столиці склала 27,5 тисячі рублів, двокімнатних - 37,5 тисячі рублів, трикімнатних - 52,6 тисячі рублів. "Однушку" бізнес-класу можна орендувати за 44,1 тисячі рублів, "двушку" - за 64,2 тисячі, "трійку" - за 94,7 тисячі рублів. Місячна оренда однокімнатних квартир преміум класу становить 72,3 тисячі рублів, двокімнатних - 94,1 тисячі рублів, трикімнатних - 138,3 тисячі рублів. Найдешевша пропозиція на ринку оренди складає 18 тисяч рублів. За таку суму можна на три місяці зняти однокімнатну квартиру в панельному будинку на вулиці Комінтерну (Північно-Східний округ).

У Підмосков'ї оренда однокімнатної квартири економ-класу оцінюється в середньому в 20,2 тисячі рублів на місяць, двокімнатної - в 26 тисяч рублів, трикімнатної - в 35,9 тисячі рублів. Зняти "однушку" бізнес-класу в області в середньому можна за 29,7 тисячі рублів, "двушку" - за 47,1 тисячі рублів, а "троячку - за 67,1 тисячі рублів на місяць.

За інформацією компанії "Агентство розвитку і досліджень в нерухомості", середня щомісячна оренда однокімнатної квартири в Петербурзі зараз коштує мінімум 16 тисяч рублів, "двушка" обходиться в 20 тисяч і більше, а оренда трикімнатних квартир у середньому коштує від 23 тисяч рублів на місяць.

www.zagorodna.com