Як купити квартиру: інструкція для чайників

Рано чи пізно кожен з нас стикається з необхідністю поліпшення житлових умов. І в такій ситуації, як правило, багато українців прагнуть купити квартиру на вторинному ринку житла. В цілому, придбання нерухомості - справа позитивне. Однак тут може виникнути чимало запитань юридичного плану, починаючи від перевірки "чистоти" квартири і закінчуючи укладенням грамотного договору купівлі-продажу житла. Про те, як юридично правильно - від початку і до кінця - провести операцію з придбання вторинної квартири, "Обозревателю" розповідає юрист юридичної фірми "FELIX" Наталія Кожем'якіна у нашій традиційній рубриці "Правовий лікнеп". Отже, далі - пряма мова.

Покупка квартири в багатоквартирному будинку на вторинному ринку - це завжди ризик для потенційного покупця. Визнання угоди з придбання житла недійсною; наявність зареєстрованих осіб в квартирі, яких часто неможливо виселити; пред'явлення претензій третіх осіб і задоволення їх вимог за рахунок придбаного житла, - основні ризики, які необхідно враховувати при придбанні житла.

Щоб убезпечити себе від настання негативних наслідків покупки, рекомендується зібрати інформацію про продавця та об'єкті покупки, провести глибокий аналіз зібраної інформації, виважено прийняти рішення. У даній публікації неможливо охопити всі деталі угоди, тому навіть якщо покупець володіє зазначеної нижче інформацією, рекомендуємо обов'язково залучати до купівлі професійного юриста, який зможе кваліфіковано оцінити ризики.

Почати варто з вивчення документів на квартиру (витяг з БТІ та документ, на підставі якого до продавця перейшло право власності). Вони дозволять встановити власника (співвласників, їх частки) і підстави набуття майна.

У разі якщо квартира була придбана в період шлюбу, наприклад, за договором купівлі-продажу, вона є спільною сумісною власністю подружжя. У такому випадку при укладанні угоди буде потрібно заява другого з подружжя про згоду на продаж квартири. Якщо квартира знаходиться у спільній частковій власності, при укладанні угоди будуть потрібні всі співвласники.

Покупцеві також варто звернути увагу і на площу нерухомості, що купується, оскільки у нього може виникнути обов'язок зі сплати податку на нерухоме майно, відповідно до ст. 265 Податкового кодексу України (з 01.01.2013 року).

Оглядаючи житло, покупець повинен запитати у продавця технічний паспорт, порівнюючи з даними якого, можна виявити незаконні будівлі та перепланування, оскільки їх наявність може нести в собі ризик для безпеки проживаючих у квартирі.

Особливу увагу слід звернути на перевірку відсутності арештів на квартирі, заборон відчуження, податкової застави, іпотек, а відповідно - кредитів банків чи інших фінансових установ, що "висять" на продавця. Перевірити це можна шляхом отримання витягів з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначені витяги на платній основі надають нотаріуси та ДП "Інформцентр" Міністерства юстиції України.

Однією з обов'язкових вимог, яке слід пред'явити продавцю - це відсутність на дату укладення угоди зареєстрованих осіб за адресою об'єкта покупки. Такі відомості можна отримати у ЖЕКу, який видає відповідну довідку за формою 3 (якщо будинок не обслуговується ЖЕКом, то довідка з паспортного столу РВВС). Рекомендуємо взяти довідку з повною історією реєстрації, оскільки після укладання угоди можуть виявитися особи, тимчасово не проживають у даній квартирі (військовозобов'язані, засуджені). Житловий кодекс УРСР містить досить архаїчні положення про виселення, тому судового розгляду про виселення в ряді випадків не уникнути. Певні складнощі може викликати і проживання в квартирі неповнолітніх дітей, літніх осіб.

Обов'язково необхідно запитати у продавця і довідки про відсутність заборгованості по спожитим комунальним послугам.

Якщо прийняте рішення про купівлю нерухомості, наступним етап - підготовка до угоди. Він включає в себе ряд необхідних заходів:

- Отримання акту оцінки об'єкта купівлі (оцінка обов'язкова);
- Отримання витягу з БТІ (дійсна 3 місяці);
- Отримання витягів з Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру обтяжень рухомого майна на момент укладання угоди (робить нотаріус);
- Досягнення домовленостей щодо витрат на операцію.

Якщо між сторонами досягнуто домовленості про завдаток, слід пам'ятати, що оформлення завдатку має супроводжуватися укладенням попереднього договору купівлі-продажу, який посвідчується нотаріально. При відмові продавця від угоди, він повертає завдаток у подвійному розмірі. Якщо зазначені вище правила укладання договору про завдаток не дотримані, то сума, яку покупець передає продавцеві, буде вважатися авансом (не підлягає поверненню у подвійному розмірі). У будь-якому випадку передача грошей повинно оформлятися розпискою.

Також радимо покупцеві обов'язково провести юридичну експертизу запропонованого проекту договору купівлі-продажу.

Після того, як договір підписаний, здійснюються розрахунки між сторонами і реєстрація права власності на об'єкт покупки, оскільки право власності на квартиру виникає тільки з моменту реєстрації даного права. Покупцеві варто пам'ятати, що до 01.01.2013 року реєстрацію права власності на нерухомість здійснює БТІ, але після 01.01.2013 року - реєстратори Укргосреестра і нотаріуси. Покупцеві рекомендується не затягувати процес реєстрації права власності, оскільки на практиці існують випадки, коли треті особи реєструють право власності на об'єкт раніше, ніж сам покупець.
www.zagorodna.com