Досьє на забудовника: як перевірити новобудову

10.08.2011 15:22
Статті про нерухомість | Досьє на забудовника: як перевірити новобудову Придбання квартири на етапі «паперу», котловану або будівництва - це серйозний ризик. Як дізнатися, чи не «заморозить»  забудовник будівництво будинку, квартиру в якому ви купуєте? Адже сумних прикладів у недавньому минулому було достатньо ... Щоб зважити всі ризики, потрібна інформація, добути яку часом непросто. Як це зробити правильно, ми запитали і в учасників ринку нерухомості, і у професійних андеррайтерів.

Документи і факти

Бажаючи перевірити партнера, якому ви довіряєте свої гроші на досить великий термін, зверніть увагу насамперед на досвід, популярність і розмір компанії. Однак навіть ці серйозні показники не можуть бути «залізною» гарантією. «Будівництво часом заморожувалося іменитими девелоперами і тривало маловідомими, наприклад, компанією Дукс, - аргументує Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування компанії Penny Lane Realty. - У Підмосков'ї є маса забудовників з позитивною репутацією, але у разі їх виходу на столичний ринок споживача вони будуть не знайомі. Однак відкидати їх  було б необачно з боку покупця. Те ж саме відноситься і до регіональних девелоперів. Також я б не став звертати увагу і на розмір компанії ».

Стаття по темі: В Україні «відкати» в будівництві досягали 30-40%


На сайті об'єкту повинна бути розміщена проектна декларація. Крім того, «при знайомстві з переліком юридичних документів забудовника потенційному покупцеві необхідно звернути увагу на зазначений у них цільовий порядок використання земельної ділянки, який повинен свідчити або про право оренди землі для будівництва житлового будинку, або про право власності на землю, яка відноситься до категорії , де дозволено житлове будівництво », - радить Анжела Кузьміна, комерційний директор КК« Унікор ».

Показником надійності забудовника, безумовно, є ведення діяльності відповідно до федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості». По-перше, дотримання 214-ФЗ дає серйозні гарантії покупцеві, по-друге, говорить про прозорість компанії перед органами влади. Та й перед клієнтами теж: «Якщо проект реалізується відповідно до ФЗ № 214, то бухгалтерську звітність забудовник зобов'язаний надавати для ознайомлення будь-якому звернувся особі. Дані про кредиторської та дебіторської заборгованості, інформація про фінансові ризики включаються в проектну декларацію, опубліковану в ЗМІ або на сайті забудовника. При цьому встановлені жорсткі нормативи фінансової стійкості таких забудовників, які регулюються Урядом РФ (див. Постанова Уряду РФ № 233 від 21 квітня 2006 року) », - повідомляє Василь Шарапов, заступник керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії« Сіті-XXI століття ».

Про роботу підрядників і поставляються ними матеріалах, та й взагалі про якість будинків і рівні їх експлуатації можна судити з відгуків людей, які купили в них квартири. Як правило, покупці, а потім і мешканці, які створили ТСЖ, діляться своїм досвідом та скаргами на інтернет-форумах. «Тут ви зможете скласти уявлення про те, наскільки швидко підключають комунікації, ліфти, електрика, з якими труднощами стикаються жителі при початку експлуатації та проведенні ремонту. Ці процеси характеризують сумлінність забудовника », - говорить Григорій Алтухов, радник президента фінансово-будівельної корпорації« Лідер ».
Читайте між рядків

«Основною причиною зупинки будівництва під час кризи в більшості випадків стала проблема з фінансуванням, тому з цієї точки зору надійної можна назвати ту компанію, яка має власні кошти на зведення житла», - справедливо зауважує Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «Інком». Іноді в компанії з гордістю говорять про будівництво на власні кошти або розкривають інформацію про кредитні лінії, але найчастіше такі відомості, як кредитна історія, боргове навантаження перед кредиторами і т. д., приховані від цікавих очей. «Отримати доступ до подібної інформації потенційному покупцеві нереально. Та й з чого б забудовнику розголошувати інформацію про фінансову спроможність? Адже потенційний покупець не є контролюючим органом, до того ж під його личиною може ховатися конкурент чи журналіст, який бажає оприлюднити те, що компанія вважає за краще приховати », - міркує Роман Строілов.

З цієї відкритістю на нашому ринку справа йде не дуже добре, але іноді компанія змушена ставати більш прозорою: «Якщо забудовник має намір залучати інвестиції на міжнародних фінансових ринках, то звітність його перед інвесторами - необхідна умова успішного розміщення випущених цінних паперів», - зауважує Василь Шарапов . Ідеальна компанія, найбільша відкрита і надійна - та, що провела IPO і торгується на міжнародній біржі, але переважній більшості учасників ринку про це не доводиться й мріяти.

Тому варто підняти добірку ділових ЗМІ, робота яких якраз і полягає в моніторингу стану ринку та його учасників. З них можна почерпнути інформацію про кредитні лінії, відкритих забудовнику банками, або про держгарантії. Співпраця з банками йде в плюс забудовнику: це означає, що банк у будь-якому випадку допоможе добудувати об'єкт. Державні гарантії, які в розпал кризи були надані деяким забудовникам (наприклад, ГК «ПІК»), теж позитивний фактор: покупець може розраховувати, що і наступного разу компанію в разі необхідності підтримає держава.
Інформація інформації ворожнечу

Однак інформацію з преси не потрібно плутати з піар-публікаціями, які присутні в тих самих виданнях. Загалом піар-політика багато в чому залежить від стилю керівництва і характеризує саме його, а також амбіції фірми, а зовсім не її стійкість. Досить навести приклад потужного піару «Соціальної ініціативи» - компанії, діяльність якої закінчилася сумно, або «гучну» Mirax Group, яка нині має невиконані зобов'язання перед покупцями.

"Криза показала, що компанії з найбільшою піар-активністю в кризовий період серйозно підвели своїх інвесторів і пайовиків. Тільки завдяки втручанню держави вони були позбавлені від банкрутства. Остерігатися варто й суперзакритості, коли про компанії ви не можете через відкриті джерела знайти ні найменшої інформації », - резюмує Григорій Алтухов.

Важливіше, мабуть, якість та інформативність інтернет-сайту забудовника. «Сайт - обличчя кожній компанії. Повна інформація про об'єкт, команді девелопера, наявності та вартості квартир, документах, які дозволяють зведення об'єкта, проектно-кошторисної декларації свідчить про те, що забудовник відчуває комфортне фінансовий стан, раз може дозволити собі утримання та оновлення подібного ресурсу », - зазначає Роман Строілов.

Анжела Кузьміна розповіла, що за певну плату можна отримати інформацію про фінансову спроможність забудовника - як у банку, кредити девелоперам, так і за допомогою спеціальних інформаційних баз даних, наприклад, в «Інтегрум Компанії», яка містить структуровану і систематизовану інформацію про поточний фінансовий стан , господарської діяльності, відомості про державну реєстрацію і зданих бухгалтерських звітностях всіх юридичних осіб, зареєстрованих на території РФ.

Використовуйте профі
Борис Шаронов, директор департаменту ризиків НСКА (Національного страхового та кредитного агентства), поділився секретами професійного андеррайтингу. Експертиза забудовника та проекту, сказав він, проводиться за трьома напрямками. По-перше, це правовий аналіз установчих, правовстановлюючих та початково-дозвільних документів учасників проекту будівництва.

По-друге, оцінка фінансового стану забудовника і його партнерів, оцінка ризиків схеми залучення фінансових коштів, прогноз економічної спроможності проекту. І, по-третє, аналіз непрямих факторів, що впливають на ризики: виконання забудовником обтяжень, наявність та стан офісів продажів, стан безпосередньо об'єкта будівництва, наявність власної матеріально-технічної бази, аналіз інформації від місцевої адміністрації, наглядових органів, конкурентів ...

Непрофесіоналові такий андеррайтинг провести дуже складно. Але можна застосувати «військову хитрість»: прийти в страхову компанію і зробити вигляд, що хочете застрахувати покупку квартири. Великі компанії на зразок «Росно» не захочуть проводити андеррайтинг забудовника та проекту заради однієї людини: вони працюють лише з певними девелоперами. А ось компанії поменше можуть погодитися. Вони, звичайно, теж мають своїх акредитованих забудовників, але «якщо людина купує в іншого гравця ринку, ми проводимо експертизу цього забудовника. І якщо він здається нам недостатньо надійним, відмовляємо у страхуванні, - розповіли в НСКА. - У будь-якому випадку перевірка одного або навіть декількох забудовників обійдеться клієнтові в фіксовану суму 2000 руб. "Але й тут не все однозначно: як зізнається Борис Шаронов, якщо страховик за результатами експертизи відмовляє у страхуванні, це ще не говорить про те, що проект завідомо приречений на невдачу - можливо, забудовник просто застосовує схему продажів, при якій страхування неможливо в принципі.

Власник

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти