Як уникнути небезпек при купівлі квартири?

Мрієте скоріше оформити угоду купівлі квартири? Поспіх ні до чого: щоб не залишитися «біля розбитого корита», потрібно перевірити справжність документів на квартиру, репутацію продавця і завірити договір завдатку у нотаріуса.

Навесні 2011-го родина Ільницьких вирішила купити квартиру. «Відповідний варіант ми знайшли досить швидко, відразу заплатили завдаток і стали чекати, поки господар збере весь пакет документів», - розповідає Олександр Ільницький. Однак через два тижні продавець повідомив, що знайшов більш грошових покупців. І хоча в договорі завдатку вказувалося, що якщо угода зривається з вини продавця, він повертає покупцеві завдаток в подвійному розмірі, Олександру з великими труднощами вдалося повернути навіть власні гроші - тут вже було не до санкцій. На жаль, випадки, коли покупці квартир стають жертвами недобросовісних продавців або брокерів, а угода зривається, - зовсім не рідкість.

Зони ризику
Найчастіше продаж зривається з вини господарів, які можуть знайти більш грошових покупців, а то й зовсім передумати продавати квартиру. Інша причина - безпосередньо сама квартира і документи на неї. Особливо пильним треба бути, якщо майно дісталося господареві у спадок або він продає її за дорученням або за копіями документів. «У моїй практиці був випадок, коли син продав квартиру, яка дісталася йому після смерті батька, але, через кілька місяців, з'явився ще один спадкоємець, в результаті операцію довелося відмінити», - розповідає столичний ріелтор з 10-річним стажем Аліна Гордійчук.

Як правило, квартири, отримані в спадщину, вважаються більш ризикованими. Якщо після покупки з'явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути анульована в судовому порядку. Втім, грамотні юристи знають, як боротися з подібною напастю - за дуже окремі гроші.

Обов'язково потрібно звертати увагу, чи зареєстровані в квартирі діти. Якщо в ній прописані неповнолітні, здійснити операцію без згоди опікунської ради не можна: нотаріус навіть не має права зареєструвати такий договір купівлі-продажу. Так що не дарма на сайтах з нерухомості вказується, що для продажу тієї чи іншої квартири не потрібне рішення опікунської ради (приписка «без опікунської»).

Ще потенційні покупці повинні пам'ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і в тому випадку, якщо подружжя в розлученні, але квартира купувалася в шлюбі.

Залишитися без квартири внаслідок анулювання угоди договору можна і в тому випадку, якщо там прописаний людина, яка перебуває в місцях позбавлення волі або в будинку престарілих. Щоб це з'ясувати, не обов'язково чекати, поки господар візьме в довідку про прописаних в квартирі людей (форма № 3), можна самостійно навідатися в ЖЕК - співробітники цієї організації вже звикли бачити у себе потенційних покупців і не відмовляються надати інформацію. Зазвичай - за скромну винагороду.

Угода може бути анульована через суд, якщо продавець раптом виявився психічно нездоровим, наркоманом чи алкоголіком. Тому перед укладенням договору завдатку бажано побачитися з продавцем і поспілкуватися. При найменших підозрах в адекватності продавця краще відразу відмовитися від укладення угоди. А якщо дуже вже хочеться купити квартиру, а господар підозрілий, доведеться зажадати довідку про його психічний стан. Взагалі до здійснення покупки варто доручити своєму представникові перевірити репутацію продавця, опитавши, як мінімум, сусідів.

Вимагаємо гарантій
«Самостійно перевірити юридичну« чистоту »квартири і справжність усіх документів практично неможливо, тому оцінку ризиків все-таки повинні проводити професіонали», - радить адвокат юридичної фірми «Ілляшев і Партнери» Максим Копейчиков. Кращий спосіб убезпечити себе - укласти договір про співпрацю з агентством з нерухомості. У ньому потрібно детально прописати терміни, права та обов'язки сторін, а також штрафні санкції, які будуть застосовуватися до порушників. Звичайно, з ріелтором можна домовитися і усно. Однак у цьому випадку ніхто не зможе гарантувати, що посередник буде дійсно захищати інтереси покупця, а не погодиться «за помірну плату» з боку продавця закрити очі на певні юридичні вади або упущення.

Незважаючи на величезну кількість агентств з нерухомості, знайти відповідного брокера - справжня проблема. У цьому питанні найкраще прислухатися до досвіду друзів, колег або просто знайомих (вони напевно поділяться контактами перевірених людей).

А от без чого точно не обійтися при купівлі квартири, так це без укладання попереднього договору і передачі продавцю завдатку (див. «Договір завдатку») .. У договорі прописується, що сторони зобов'язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (зазвичай це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток уже в подвійному розмірі.

Правда, на практиці так відбувається далеко не завжди. «За місяць, поки робилася довідка з БТІ, господиня передумала продавати квартиру: вона повернула завдаток, а неустойку повернути відмовилася, пославшись на свої фінансові проблеми», - розводить руками киянка Ірина Дроздова. Відповідно до вимог Цивільного кодексу попередній договір повинен бути письмово оформлено, нотаріально завірений і внесений до держреєстру. Однак для обох сторін нотаріус - це додаткові витрати (близько 400-1000 грн.) І втрата часу, тому зазвичай договір підписується без лише в присутності посередників покупця і продавця.

Навіть якщо попередній договір не був нотаріально завірений, у покупця є шанс повернути завдаток у разі зриву угоди з вини продавця і компенсувати частину витрат, які він поніс через зрив угоди. «Якщо угода зірвалася з вини продавця, покупець може розраховувати на відшкодування збитків лише в разі, якщо в попередньому договорі буде прописана норма про стягнення штрафу з продавця за порушення певних умов договору», - пояснює юрист юрфірми «Лавринович і Партнери» Євген Коломієць. Тільки покупцеві доведеться довести, які витрати він поніс і на яку суму через скасування угоди купівлі житла.

www.zagorodna.com