Договір купівлі-продажу житла: на що звернути увагу

Тонни документів-договорів доводиться прочитувати (в ідеалі уважно і до кінця) продавцям і покупцям житла. І, звичайно ж, в хитросплетіннях юридичних термінів нерідко ховаються дуже підступні пункти, які дуже важко відстежити в таких обсягах одноманітного тексту, пише Простобанк Консалтинг.

Нотаріальний договір завдатку
Договору, що передують безпосередньо купівлі-продажу житла, бувають трьох основних типів - договір ексклюзивного обслуговування між ріелтором (агентством) і продавцем, договір того ж типу між ріелтором і покупцем і, нарешті, так званий договір завдатку між продавцем і покупцем.

Договір завдатку, у свою чергу, ділиться на дві основні різновиди - нотаріально завірений і "приватний". У разі нотаріального завірення, зверніть увагу, шапка договору не буде включати в себе слово "завдаток" - бо насправді, згідно з термінологією законодавства, це буде "попереднiй договiр", регламентований статтею 635 Цивільного Кодексу (слово "завдаток" по закону означає лише частину боргу, яку боржник видає кредитору в рахунок зобов'язань перед ним, статті ЦК 570-571).

По-друге, варто пам'ятати про те, що при нотаріальному засвідченні покупець повинен заплатити державне мито у розмірі 1% суми завдатку (наприклад, при завдаток $ 5000 мито складе $ 50). При цьому податковим агентом по збору і виплаті державі мита є нотаріус. Зрозуміло, нотаріус візьме також і плату за свої послуги - у розмірі 800-1000 гривень.

У цілому ж варто сказати про те, що тільки нотаріально завірений попередній договір дасть його учасникам гарантію і досконального перевірки (нотаріусом) всіх необхідних документів і, в разі чого, гарантію прийняття судом такого документа до виконання.

Приватний договір завдатку
Що ж стосується договору завдатку, оформлюваного на бланках агентства нерухомості або взагалі у вигляді тексту-розписки на чистому аркуші, то такий договір є, як кажуть юристи, "напівзаконним", складається іншими ріелторами "через пень-колоду" - і в гіршому випадку далеко не однозначно буде сприйматися судовими органами.

Тим не менш, ріелтори з більш ніж десятирічним досвідом складають договору завдатку цілком грамотно. І якщо ви повністю довіряєте ріелтору, є сенс заощадити на нотаріуса і держмито, оформивши "приватний" договір завдатку. У цьому випадку слід звернути увагу на такі нюанси.

У ненотаріальном договорі завдатку в першому ж пункті має бути зазначено, що дане приватне угоду його сторони погодилися прирівнювати до попереднім договором, описаного в статті ГК 635. Інакше пункти про втрату завдатку або його поверненні в подвійному розмірі не будуть до кінця законними і, наприклад, суд зможе визнати їх нікчемними (хоча б за ознакою "примус до операції на вкрай невигідних умовах").

Зрозуміло, валютою завдатку навіть у приватному договорі має бути вказана гривня, оскільки документированно-договірна взаємна передача валюти без ліцензії на валютні операції з обох сторін є діяння протизаконне, і при попаданні цієї інформації до держорганів вона може вдарити і по учасниках угоди-завдатку, і по агентству нерухомості.

До речі, нотаріус, звичайно ж, іншого варіанту для попереднього договору і не запропонує. Що ж до питань валютного курсу, то звичайно в договорі (і нотаріальному, і приватному) вказується, що сторони домовляються про прирівнювання суми завдатку в гривнях до такої-то сумі у валюті (остання в реальності і передається покупцем продавцю).

Курс валюти найчастіше обирається нацбанківський на день договору, проте в дні швидкої інфляції може бути, за домовленістю сторін, вибраний і довільний курс - головне, щоб "джерело" курсу був теж відбито в пункті про прирівнювання суми в гривнях до суми у валюті.

Покупцеві в "приватному" договорі задатку слід звернути увагу, на зазначення наявності / відсутності дітей у квартирі, що продається. Адже "форму три", тобто державну довідку про зареєстрованих у квартирі громадян, продавець житла буде брати вже після договору завдатку (довідка дійсна два тижні, її термін дії повинен припасти на договір продажу квартири, а завдаток беруть зазвичай на термін понад два тижні) .

І це означає, що наявність прописаних дітей має бути спеціально відображено в договорі завдатку. Причина проста: за наявності дітей у квартирі, що продається державний опікунська рада стежить за тим, щоб не погіршилися їхні житлові умови, проте малопередбачуваною за термінами робота місцевого опікунської ради може зірвати короткі терміни, зазначені в договорі завдатку.

Також у "приватному договорі" завдатку повинні бути "названі поіменно" всі форс-мажорні обставини, які призведуть до розірвання договору без штрафів (втрати завдатку покупцем або повернення його продавцем у подвійному розмірі).

До природних і рукотворним стихійним лихам, які є і згідно із законом приводом для розірвання договорів без санкцій, є сенс додати також зміни законодавчої бази, які зроблять купівлю-продаж даного житла до кінця терміну договору завдатку невигідною операцією для одного з його учасників (наприклад, якщо держмито на продавця квартири або виплати до Пенсійного Фонду покупця квартири стануть рівні не 1%, а 5%).

А ось "зміни кон'юнктури ринку нерухомості", вписані у форс-мажорні обставини, є підступ і злісна махінація - немає точного критерію для фіксування того, відбулося зміна кон'юнктури чи ні, а значить, недобросовісний учасник договору зможе несподівано розірвати договір у будь-який день.

Крім того, за наявності двох або більшої кількості документів на власність - наприклад, подружжя володіють квартирою спільно і у них два майже однакових договору купівлі-продажу (спадщини, міни, дарування, акта приватизації) - у договорі задатку повинні бути вказані всі пакети документів на продавану власність: щоб уникнути дій одного співвласника всупереч думкам інших. І вже тим більше, має бути вказано і скріплюватися підписами згода подружжя продавця і покупця з діями їхніх подружжя в договорі задатку, пов'язаного з даним об'єктом нерухомості.

І, нарешті, в ідеалі так званий (умовно) договір завдатку полягає між двома фізособами - покупцем і продавцем житла - тобто ріелтор або агентство в такому договорі не згадується (ріелтори укладають з учасниками договору завдатку окремі договори). Втім, інші агентства формулюють тристоронні договори завдатку, включаючи в договір самого ріелтора.

У такому тристоронньому договорі задатку немає нічого незаконного - просто в цьому випадку додатково доведеться уважно порівнювати договір завдатку і окремі два договори між ріелтором і обома учасниками договору завдатку (щоб пункти, що стосуються ріелтора, в першому і двох останніх документах не суперечили один одному). І, звичайно ж, тристоронній договір за участю двох фізосіб і однієї юрособи (ріелтора) обов'язково має на увазі мокру круглу печатку та повні реквізити цієї юрособи.

Договору ексклюзивного обслуговування
Той же пункт про мокрої печатки і реквізитах ріелтора важливо перевірити і в договорах між ріелтором і продавцем (ріелтором і покупцем).

Крім того, договір про обслуговування продавця ріелтором обов'язково повинен мати термін дії - інакше ви своїм підписом скріпіть щось на зразок безстрокового договору на обов'язкове обслуговування даними ріелтором до кінця вашого життя. Термін дії, для вашого (продавця) блага, повинен не перевищувати три-чотири місяці - приблизно з такою частотою ціни на ринку змінюються вже помітно, і зазначена в договорі з ріелтором мінімальна ціна може виявитися або занадто демпінговою, або нереально високою для потенційних покупців.

Ось ми вже побіжно і згадали ще один важливий пункт договору ріелтора з продавцем - мінімальна ціна, за якою ріелтор береться знайти покупця для квартири.

Також у договорі повинні бути прописані документи (вельми численні) які для продажу житла повинен зібрати продавець особисто або за допомогою ріелтора.

У договорах ріелтора і з продавцем, і з покупцем можуть бути вказані правила чесного "дерибану" завдатку в разі його втрати на користь продавця або повернення в подвійному розмірі покупцеві. Наприклад, ріелтор в цьому випадку може встановити принцип "половину штрафного завдатку - ріелтору". На цей пункт треба звернути особливу увагу, особливо, якщо сам завдаток оформлявся у вигляді приватного тристоронньої угоди.

Також у договорі з ріелтором може бути такий підступний пункт як оплата діяльності ріелтора в разі нездійснення акту купівлі-продажу житла. У ваших інтересах, щоб такого пункту взагалі не було або ж була вказана мінімальна сума оплати (найбільш законним з усіх подібних варіантів був би пункт про те, що при несовершении угоди продавець поверне ріелтору вартість платної реклами квартири в "Авізо" та інших виданнях згідно представлених ріелтором квитанціями про оплату, але краще, щоб і подібних дріб'язкових пунктів не фіксувалося).

Однак навіть і без такого пункту договору інші недобросовісні ріелтори примудряються вимагати гроші з клієнтів, "з'їхали з угоди". Щоб не потрапити в халепу, слід пам'ятати, що ріелтори й агентства не мають права приймати на зберігання оригінали правовстановлюючих документів на квартиру, що продається. А якщо такий пункт прописаний у договорі, це значить одне: агентство заздалегідь готується шантажувати вас неповерненням ваших документів, якщо ви, відмовившись від продажу, не побажаєте оплачувати послуги агентства і будете посилатися на те, що така оплата не була описана в договорі з ним.

Зрозуміло, в договорі ріелтора з покупцем повинен бути зазначений обсяг комісійних, які він платить ріелтору після здійснення акту купівлі-продажу. Має бути зазначено, хто оплачує нотаріальні послуги при здійсненні акту купівлі-продажу.

І, нарешті, обов'язковим є вказівка на оплату покупцем і продавцем після акту купівлі-продажу державних виплат в певному державою обсязі і про те, що покупець і продавець знають обсяги цих необхідних виплат. А такими є не лише держмито та "пенсійний", а й, скажімо, податок на "зайві метри" понад 100 квадратних метрів, а також податок у разі другого продажу нерухомості в один податковий період.

Наостанок нагадаємо, що раніше всіх робіт з ріелтором необхідно вибрати його і перевірити його повноваження.
www.zagorodna.com