Коли покупцеві новобудови загрожує виселення

Адвокат Олег Сухов попереджає про небезпеку сірих схем та договорів. Проблема ошуканих пайовиків давно стала всеросійської. Причин, коли покупці новобудов не можуть отримати оплачене житло, величезна кількість, і про них багато і наполегливо говорять усі засоби масової інформації. Проте мало хто торкався такої проблеми, як виселення пайовиків з вже отриманих і обжитих ними квартир. Ось найбільш часті випадки, коли давно отримав ключі, зробити ремонт і облаштувати покупцеві доводиться раптом залишати будинок.


Подвійний продаж
Кожен рік на ринку первинного житла спливають все нові і нові скандали з подвійними продажами. Наприклад, у 2006 р. Хорошевський районним судом м. Москви було розглянуто тільки по одній елітній новобудові на Карамишевской набережній більше 70 справ про подвійні продажі. Постраждало майже 100 сімей, які залишилися не тільки без елітного житла, але і без грошей. У 2010 р. 21 сім'я в будинку по вулиці Дмитрівського в Перовском районному суді м. Москви отримала найстрашнішу інформацію про подвійний продажу їхніх квартир. Рішення суду в підсумку були не на користь обдурених сімей. У 2011 р. вже згаданий Хорошевський районний суд м. Москви знову досліджував питання про переважне право пайовиків на продані кілька разів приміщення на вулиці Генерала Глаголєва. Число подвійних продажів перевалило за сотню.

І це тільки деякі приклади з моєї адвокатської практики. Страшно припустити, скільки в Москві і в Росії аналогічних прецедентів і постраждалих пайовиків.


Продаж пайовикам житла, що належить місцевим органам влади
Первинний ринок житла відрізняється тим, що після укладення договору, після закінчення будівництва будинку і передачі квартири в користування проходить дуже значний термін - від року до п'яти і навіть більше років, перш ніж пайовик отримає свідоцтво про державну реєстрацію права власності.

Відносно 5% покупців новобудов вже в процесі оформлення документів з'ясовується, що в користування ним перейшла квартира, яка є власністю місцевих органів влади, виділена на самому початку інвестиційного проекту під соціальні цілі, але незаконно реалізована забудовником. Якщо подібні обставини будуть встановлені, то квартира у проживаючого відбирається і передається належному правовласнику - муніципальним органам влади, пайовик по суду виселяється.


Реалізація заставних квартир
Припинення права на вже зайняту покупцем новобудову можливо і за умови, якщо таке приміщення знаходиться під заставою банку або кредитної компанії. Заставні квартири не підлягають відчуженню без згоди заставного кредитора, однак на практиці забудовники не гребують продавати обтяжені квартири за сірими схемами, що призводить до судових позовів, результат яких визначений - пайовик підлягає виселенню.

У 2011 р. в Свалявському районному суді м. Москви я представляв інтереси пайовиків, які вже після вселення дізналися про наявність обтяжень щодо їх квартир. Банк, що надав кредит забудовнику, почав оспорювати права пайовиків. На щастя, суперечки вдалося вирішити мировою угодою, були знайдені спільні інтереси між забудовником, банком і пайовиками, але це швидше виняток, ніж правило. Подібні проблеми кількох сотень пайовиків розглядаються вже більше року в Нагатинській районному суді м. Москви.


Причини і підстави позбавити пайовика отриманого житла
Основна причина - це несумлінність учасників будівельного ринку. Подібна несумлінність може проявлятися як з боку забудовників та інвесторів, так і з боку самих пайовиків.

Звичайно, 100% усіх ошуканих пайовиків - це безпосередня вина, пов'язана з непрофесіоналізмом чи шахрайством керівництва компанії забудовника. Але більш ніж в 40% випадків пайовики могли б вберегтися від обману, якби самі належним і сумлінним чином підходили до процесу покупки первинки.

Всі, наведене вище - це причини, а підстави: не відповідає закону договір (попередній, інвестування, простого товариства, інші, не підпадають під дію 214-ФЗ), неналежний продавець (забудовник, інвестор, підрядник), неправильна оплата (без чека або платіжного банківського доручення), і як результат - судове рішення та виконавчий лист про виселення.


Специфіка судових рішень зараз, у 2012 році
За останні півтора року судова практика значно змінилася. Так, тепер суди виселяють пайовиків (що не мало прецедентів до 2009 р.), які займають квартири, реалізовані з числа належать місцевим органам влади, адміністрації.

Крім того, деякі суди перестали визнавати право власності на квартири, придбані за попередніми договорами, наприклад, Свалявський районний суд м. Москви влітку 2012 року відмовив знаменитому співакові Леоніду Агутіну в праві на квартиру, придбану за попереднім договором. У певних схожих випадках у вимогах відмовляють Черемушкинская і Хорошевський районні суди м. Москви.


Які договори найнебезпечніші
Як показує практика, участь у будівництві житла здійснюється на підставі: договорів пайової участі; договорів поступки права вимоги; договорів інвестування (соїнвестірованія); попереднього договору купівлі-продажу квартири (попереднього договору пайової участі); членства в кооперативі; договорів простого товариства (про спільну діяльності); договорів підряду; договору позики; вексельних схем і т.д.

Рекомендую купувати житло в тих новобудовах, де продажі ведуться у відповідності з Федеральним законом від 31.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ», коли кожен договір реєструється в органах федеральної реєстраційної служби. Це означає, що забудовник не може укласти такий договір у відношенні однієї квартири одночасно з декількома покупцями: після реєстрації першого договору наступні угоди у відношенні до тієї ж квартири неможливі.

Висновок інших, не відповідних 214-ФЗ закону, договорів, як правило, показник відсутності будь-якого обов'язкового для забудовника документа, що вже саме по собі повинно послужити приводом насторожитися, а то і відмовитися від угоди.

Практикується ще один дуже ризикований для пайовиків спосіб реалізації квартир - договір участі у житлово-будівельному кооперативі. Як правило, схема виглядає таким чином: охочому пропонують вступити в кооператив, який набуває або будує для нього квартиру за внесений пай.

Рекомендую бути особливо обережними в подібних відносинах. Справа в тому, що основні умови договору з кооперативом визначені в його статуті. Умови доплат, строків надання житла, виходу з кооперативу і повернення сплачених коштів - завжди не відповідають інтересам покупців, тому перед тим, як підписати договір, порадьтеся з досвідченим юристом.


Деякі додаткові моменти, які потрібно враховувати
Часто задають питання, як визначається перевага одного пайовика перед іншим, якщо вони претендують на одне житло, наприклад, при подвійний продажу? Переважне право на об'єкт нерухомості в новобудові має та особа, яка першою в судовому порядку визнало за собою право власності на спірний об'єкт. При одночасному зверненні до суду декількох пайовиків, рішення буде винесено на користь того покупця, хто раніше уклав договір із забудовником та оплатив його.

Покупка житла в новобудові - це завжди угода підвищеної небезпеки, тому до неї необхідно ставитися з особливою обережністю і увагою. Пам'ятайте, що майже 40% постраждалих пайовиків були обмануті, в тому числі зі своєї вини. Вони самі часто шукали вигоду і дешевизну в сірих схемах, які і обернулися в кінцевому підсумку проти них самих.
irn.ru