Чим відрізняється первинка від вторинки?

Коли виникає питання про покупку квартири, багато хто замислюється, як провести операцію найбільш вигідно і з найменшим ризиком.

В даний час існує два основних способи придбання квартири:

1) Купівля на первинному ринку житла, тобто безпосередньо у забудовника, або через посередників-інвесторів,

2) Купівля квартири на вторинному ринку, вже знаходиться у власності.

Проаналізуємо обидва зазначені варіанти на предмет їх сильних і слабких сторін.

Новобудова (первинка)

Основна перевага придбання квартири в новобудові - це її ціна. Оскільки житло купується на етапі будівництва, то і ціна його нижче, ніж в готовому будинку. Проте лише 20% забудовників працюють «по-чесному», укладаючи з пайовиками договори дольової участі. При цьому на ринку широко поширені юридичні схеми, за якими відповідальність забудовника сильно занижена в порівнянні з Договорами пайової участі (ДДУ). Найчастіше покупцеві нікуди діватися і він змушений підписувати сумнівний договір із забудовником в надії, що зобов'язання будуть виконані. У зазначених випадках основним гарантом сумлінності виконання зобов'язання є сам забудовник. Тому купуючи житло на первинному ринку необхідно в першу чергу вивчити репутацію будівельної компанії:

- Ознайомитися з інформацією в мережі Інтернет: з сайту самої організації, інтернет-посилань, «чорних» списків компаній, форумів інших покупців,

- Чи все в порядку з дозвільною документацією, не минув термін договору оренди, дозволи на будівництво, інвестиційного контракту,

- Хто є інвестором забудовника, і яке його фінансове становище,

- Які договори укладені у основного інвестора з забудовником і як за ними здійснювалася оплата,

- Скільки об'єктів Забудовником побудовано і здано в експлуатацію,

- Чи є скарги у інших покупців,

- Чи все в порядку з підведенням комунікацій до споруджуваного будинку.

Ідеальним варіантом у розглянутих прикладах можна вважати новобудову в районі з усталеною транспортної, соціальної та енергетичною інфраструктурою від відомого забудовника, що працює по ДДУ, у якого за плечима не один будинок, зданий в експлуатацію.

Вторинний ринок нерухомості

Що стосується купівлі житла на вторинному ринку, то тут його ціна є головним мінусом, оскільки квартира вже знаходиться у власності, ризики недобудови, тривалого очікування отримання житла у власність відсутні. Тому основним при перевірці юридичної чистоти угоди стає сама квартира, тобто об'єкт нерухомості. Отже, основні моменти, які підлягають дослідженню перед придбанням житлового або нежитлового приміщення у власника:

- Повний перелік правовстановлюючих документів (свідоцтво, договори, виписки з Держреєстру і паспортного столу, документи БТІ, інше);

- Існуючі обтяження на нерухомість, дізнатися про які можна отримавши розширену виписку з Єдиного реєстру. Об'єкти можуть бути предметом судових спорів, або числитися в статутному фонді юридичної особи або перебувати під заставою;

- Наявність неузгодженою перепланування, якщо покупка здійснюється через іпотеку, то зазвичай сам банк наймає експерта оцінювача, який крім, власне, оцінки квартири фіксує наявність в ній перепланувань, вартість її легалізації становить близько 10-15% від ринкової ціни приміщення;

- Перелік і підстави будь-коли зареєстрованих у квартирі осіб, а також тимчасово знятих з реєстраційного обліку - мало кому захочеться згодом дізнатися, що в житловому приміщенні мають право проживати будь далекі родичі, які при приватизації відмовилися від свого права на користь продавця, тому обов'язкової перевірки підлягає розширена виписка з будинкової книги;

- Наявність заборгованості за оплату комунальних послуг, податків.

Угоди по нерухомості на первинному і вторинному ринках вельми специфічні і вимагають певного, «свого» шляху юридичної перевірки документів, що значною мірою дозволяє знизити ризики покупця.

Юридичний центр Адвоката Олега Сухова