Чи може закон перешкоджати власнику продати нерухомість?

Уявіть собі ситуацію: у Вас є будівля, і Ви хочете її продати. Право власності на будівлю оформлено належним чином, а покупець готовий платити і тільки чекає тієї хвилини, коли зможе підписати платіжне доручення про оплату. Є лише один маленький нюанс: будівля Ваша, а земля під цим будинком належить не Вам і навіть прав оренди на неї немає (як виявляється, такі випадки не такі вже й рідкісні). Як Ви думаєте, чи зможете Ви продати свій актив? Відповідь може бути не такою простою, як здається на перший погляд.

В українському праві діє принцип, який можна назвати так - «земля слідує за будівлею» 1. Це означає, що якщо продається будинок, то до покупця переходять ті права на землю, які були у продавця. Якщо продавець будівлі був власником землі під будівлею, то до покупця переходить право власності і на землю. З іншого боку, якщо продавець будівлі орендував землю під будинком, то покупцеві переходить право аренди2.

У договорі купівлі-продажу будівлі обов'язково повинен бути зазначений кадастровий номер і площа ділянки, на який переходять права покупцю будівлі. Якщо, продавець будівлі прав на землю не має, то на практиці нотаріусу буде достатньо відомостей про ділянку із земельної кадастра3. У таких випадках, в договорі купівлі-продажу робиться застереження про те, що покупець будівлі не набуває прав на землю.

Однак на практиці може також статися, що земельній ділянці ще не присвоєно кадастровий номер (недоліки перехідного періоду формування прозорих земельних відносин). У цьому випадку власник будинку, не маючи прав на землю, не зможе звернутися місцевий орган Держкомзему за присвоєнням ділянці кадастрового номера. Таким чином, перш ніж продавати (або іншим чином відчужувати) будинок, його власнику доведеться отримати права на земельну участок4.

Іншим варіантом реалізації зазначеного вище правила, може бути перехід прав не на всю ділянку, а тільки на його частину. А саме ту частину, на якій безпосередньо розташоване продається будинок (така можливість допускається законом). Наприклад, якщо на великій ділянці розташований об'єкт, що має комерційне значення. Продавши частину ділянки з будівлею, власник отримає кошти для розвитку (експлуатації) решти землі. При реалізації цього сценарію корисним буде мати на увазі, що продати частину великої ділянки з будівлею можна буде тільки після виділення цієї частки в натурі і оформлення окремого акта про право власності. Крім того, виділяючи ділянку з будинком із великого масиву, треба врахувати і те, що новому власникові може знадобитися під'їзд, прокладка комунікацій і т.д. У такій ситуації для продавця може знадобитися укласти з покупцем угоду про сервітут.

З усього сказаного можна зробити висновок про те, що було б некоректно говорити, що закон може забороняти власнику розпорядитися своєю нерухомістю. Однак на практиці нерідко може скластися ситуація, коли практично продати об'єкт може бути неможливо без тривалої (і недешевої) підготовки. Це додатковий привід для власників уважніше оцінити свою нерухомість з точки зору її «продаваемости» (ліквідності). Крім того, це привід покупцям будинків більш уважно вивчити юридичний статус земельної ділянки, на якій ця будівля розташована.

1 Це правило закріплене в ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України;

2 Права на землю переходять, звичайно ж, не автоматично, а вимагають оформлення;

3 Такі відомості можна отримати у вигляді витягу з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру;

4 Приватизація, викуп або оренда (у залежності від місця знаходження ділянки або юридичного статусу власника будівлі).

Євген Карпов юрист, Юрист ЮФ "Астерс"
building.ua